TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 5AB

N° RG 25/02775

N° Portalis DBX4-W-B7J-UM2D

JUGEMENT

N° B

DU : 17 Mars 2026

,

[C], [W],

[V], [W]

C/

,

[N], [R], [O], [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Mars 2026

à Maître François MOREAU

Copie certifiée conforme délivrée le 17/03/26 à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 17 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT,uge,au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats, et de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur, [C], [W]

demeurant, [Adresse 4] ,

[Localité 2]

représenté par Maître François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame, [V], [W],

demeurant, [Adresse 4] ,

[Localité 2]

représentée par Maître François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur, [N], [R], [O], [Z], demeurant, [Adresse 5] ,

[Adresse 5],

[Adresse 6] ,

[Adresse 7] ,

[Localité 3]

représenté par Maître Emile TRIBALAT, avocate au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 21 septembre 2011, Monsieur, [C], [W] et Madame, [V], [P] épouse, [W] ont donné à bail à Monsieur, [N], [Z] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°7 en sous-sol, situés, [Adresse 5],, [Localité 3] pour un loyer mensuel de 525 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Par acte d’huissier en date du 7 juillet 2025, Monsieur, [C], [W] et Madame, [V], [P] épouse, [W] ont fait assigner Monsieur, [N], [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse pour obtenir :

— la résiliation judiciaire du bail,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— sa condamnation à quitter les lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge contractuels jusqu’à la libération complète des lieux,

— de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— d’une somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût de la sommation du 11 juin 2025.

A l’audience du 15 janvier 2026, Monsieur, [C], [W] et Madame, [V], [P] épouse, [W], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation.

Ils indiquent que Monsieur, [N], [Z] a méconnu l’obligation de jouir paisiblement des lieux résultant du contrat de bail et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, par le biais d’incivilités, de dégradations, d’insultes et de nuisances depuis décembre 2024. Ils précisent que les interventions de la police, les mises en demeure du 23 décembre 2024 et du 22 janvier 2025 et la sommation du 11 juin 2025 n’ont amené aucune modification du comportement de Monsieur, [N], [Z] et ajoutent oralement que les troubles continuent depuis l’assignation. Ils estiment que ces manquements graves justifient la résiliation à ses torts exclusifs et l’octroi de dommages et intérêts à leur profit.

Monsieur, [N], [Z], représenté par son conseil, demande de débouter Monsieur, [C], [W] et Madame, [V], [P] épouse, [W] de l’ensemble de leurs demandes.

Monsieur, [N], [Z] indique que les manquements au bail doivent être constatés objectivement et présenter un caractère grave, actuel et persistant au moment où le juge statue pour justifier la résiliation. Il note que les forces de l’ordre n’ont procédé à aucune constatation matérielle directe des troubles allégués, qui ne reposent que sur des déclarations unilatérales de ses voisins sans aucun élément extérieur ; qu’aucune suite pénale n’a été donnée aux plaintes déposées contre lui et qu’aucun signalement n’a été fait depuis le 15 juin 2025. Il fait valoir que les incidents entre décembre 2024 et février 2025 sont liés à un trouble de l’usage de l’alcool, pour laquelle il a bénéficié d’un suivi par une psychologue en 2025, ce qui a permis de ne limiter les incidents. Il estime que la résiliation du bail et son expulsion seraient disproportionnés au regard de l’article 8 de la CEDH, en l’absence d’incidents pendant les 13 premières années du bail et depuis le 15 juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

L’article 1224 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat tacitement reconduit après le 1er octobre 2016, dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En matière de baux d’habitation, l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 liste les obligations du locataire, et notamment celle d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En cas de manquement suffisamment grave à cette obligation, le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat, en appréciant la situation au jour où il statue (Civ. 3e, 10 novembre 2009, 08-21.874 ; Civ. 3e, 4 janvier 1995, n° 93-11.031).

Il ressort en l’espèce des courriels du 27 décembre 2024, des 19, 23 et 26 janvier 2025, des 2, 23 et 24 février 2025 et du 11 juin 2025 adressés par deux habitantes au syndic de copropriété et des main-courantes déposées par trois habitants différents le 22 janvier 2025, le 24 janvier 2025, le 5 février 2025, le 5 mai 2025 que Monsieur, [N], [Z] a fait l’objet de nombreux signalements pour des tapages entre octobre 2024 et février 2025, en mettant la musique fort, en faisant des travaux ou en criant, ayant entraîné à plusieurs reprises l’intervention de la police.

Il est également signalé dans plusieurs main-courantes, dont celle du 5 mai 2025, et dans des courriels du syndic de copropriété que Monsieur, [N], [Z] accueille des personnes sans domicile fixe dans son logement, ces personnes se montrant bruyantes et dormant, urinant et jetant également des déchets dans les parties communes.

Enfin, les plaintes déposées le 19 juin 2025 et le 24 juin 2025 par trois voisins différents relatent que Monsieur, [N], [Z] s’est montré particulièrement agressif avec ses voisins le 15 juin 2025, en les insultant, en frappant violemment sur les portes et en proférant des menaces de violences physiques, de sorte qu’il a dû être interpellé par les services de police et que des vidéos de ses agissements ont été remis aux forces de l’ordre.

Si les manquements reprochés à Monsieur, [N], [Z] ressortent effectivement de déclarations des voisins, sans que les vidéos ou les procès-verbaux d’intervention de la police n’aient été fournis, il apparaît toutefois que leurs témoignages sont précis, circonstanciés, concordants les uns avec les autres et faits devant des représentants de la force publique. La pétition signée par 26 voisins, non-datée mais postérieure à janvier 202 au vu de son contenu, confirme également les troubles évoqués.

L’une de ses voisins a déposé deux nouvelles plaintes à son encontre le 14 août 2025 et le 17 novembre 2025, en dénonçant des tapages et des insultes les 24 juin 2025, 26 juin 2025, 26 juillet 2025, le 31 juillet 2025, le 1 août 2025, dans la semaine du 13 au 19 octobre 2025 et le 13 novembre 2025, ayant entraîné plusieurs interventions de la police, et plusieurs altercations avec des menaces, notamment le 26 juin 2025 et le 12 novembre 2025. Le caractère précis et circonstancié de ces plaintes permet d’établir que les nuisances, dénoncées par un large panel de voisin, n’ont pas cessé, au contraire de ce qu’indique Monsieur, [N], [Z].

Ces éléments caractérisent des manquements suffisamment graves et actuels aux obligations découlant du bail, d’autant qu’ils n’ont pas cessé malgré deux premières mises en demeure reçues par le locataire le 6 janvier 2025 et le 28 janvier 2025 et une sommation remise à sa personne le 11 juin 2025 (antérieurement à l’incident du 15 juin 2025).

Il convient donc de prononcer la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs du locataire.

Il est précisé que si le locataire a effectivement droit au respect de sa vie privée et familiale et de son domicile en application de l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, ses voisins disposent des mêmes droits. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que la résiliation du bail, en raison des nuisances occasionnées à ses voisins et de l’atteinte à leur droit de jouir paisiblement de leur logement, et l’expulsion qu’elle entraîne, porte une atteinte disproportionnée au droit du locataire.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, délai légal dont il n’a pas été demandé la suppression par les demandeurs et qui lui sera utile pour se reloger. Il n’apparaît pas utile de prononcer une astreinte.

A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur, [N], [Z] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Par ailleurs, il convient de condamner Monsieur, [N], [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 17 mars 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

II. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, si Monsieur, [C], [W] et Madame, [V], [P] épouse, [W] justifient des manquements de Monsieur, [N], [Z] à son obligation de jouissance paisible, ils n’apportent aucun élément sur le préjudice qu’ils ont subi et qui résulterait des manquements de leur locataire au bail, étant noté qu’ils n’habitent pas dans l’immeuble eux-mêmes.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur, [N], [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation du 11 juin 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur, [C], [W] et Madame, [V], [P] épouse, [W], Monsieur, [N], [Z] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 21 septembre 2011 entre Monsieur, [C], [W] et Madame, [V], [P] épouse, [W] et Monsieur, [N], [Z] concernant un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°7 en sous-sol, situés, [Adresse 5],, [Localité 3], aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur, [N], [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTE Monsieur, [C], [W] et Madame, [V], [P] épouse, [W] de leur demande d’astreinte ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [N], [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur, [C], [W] et Madame, [V], [P] épouse, [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur, [N], [Z] à payer à Monsieur, [C], [W] et Madame, [V], [P] épouse, [W] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 mars 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur, [C], [W] et Madame, [V], [P] épouse, [W] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur, [N], [Z] à verser à Monsieur, [C], [W] et Madame, [V], [P] épouse, [W] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [N], [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, Le juge,