N° 25/00089

JUGEMENT du

13 MAI 2025

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N° RG 24/00204 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DSMP

OPH [Localité 11] [Adresse 7]

C/

[U] [G]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge des Contentieux de la protection de [Localité 10], assistée de BENARD Sandra, greffier ;

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Avril 2025 ;

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition le 13 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 10] [Adresse 6]”, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié es qualités audit siège social

[Adresse 1]

Représenté par [K] [N], munie d’un pouvoir

Comparant

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [G]

née le 07 Avril 1981 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Comparante

*********

Par contrat du 18 juin 2020, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération « Emeraude Habitation » a donné à bail à Mme [U] [G] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 351,20 euros, outre les charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération "[Adresse 9]" a fait signifier le 25 septembre 2024 à Mme [U] [G] un commandement de payer la somme en principal de 1467,75 euros et de justifier d’une assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2024, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération « Emeraude Habitation » a fait assigner Mme [U] [G] en constatation de la résiliation du bail les liant, et ce, pour défaut de paiement des loyers, provisions sur charges et charges y afférents, défaut d’assurance, expulsion des lieux précités avec au besoin assistance de la force publique et autorisation de faire transporter et séquestrer, aux frais des locataires les meubles et effets mobiliers se trouvant dans les lieux, et si des délais de paiement étaient accordés, en résiliation du bail au moindre manquement.

L’Office public de l’habitat de [Localité 10] [Adresse 5]" sollicite également sa condamnation à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la somme de 1518,05 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— une indemnité d’occupation mensuelle équivalant au dernier loyer avec charges, révisable dans les mêmes termes que le contrat de bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— une astreinte de 10 euros par mois en cas de non justification d’une assurance locative en cours de validité dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

— la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 1er avril 2025, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération « Emeraude Habitation » représenté par [K] [N] régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2490,07 euros. Le bailleur précise qu’aucun paiement n’était intervenu depuis mai 2024 et que la locataire a déposé un chèque non encaissé de 200 euros la veille de l’audience. Le demandeur conditionne son accord pour la mise en place d’un échéancier à la production par la locataire d’une attestation d’assurance locative.

Mme [U] [G] comparait en personne. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative qu’elle explique notamment par la perte de son emploi en avril 2024. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, proposant un échéancier sur la base de mensualités de 20 euros et précise qu’elle a déposé un autre chèque la semaine précédent l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe en amont de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025 pour être rendue par mise à disposition au greffe et le bailleur autorisé à d’une part, actualisé sa dette au vu des versements opérés et d’autre part, indiquer son éventuel accord pour la mise en place d’un plan. Au cours du délibéré, le bailleur a indiqué que Mme [U] [G] n’avait pas produit d’attestation locative et actualisé sa créance à la somme de 2094,53 euros.

MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Ille-et-Vilaine par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[Adresse 9]" justifie avoir saisi l’organisme payeur de l’aide au logement le 10 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 18 juin 2020 contient une clause résolutoire (article 5-5 Contrat de location – Conditions générales) comportant une stipulation faisant expressément état d’un délai de deux mois pour régulariser l’impayé. Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, il en sera fait application.

Ainsi, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024 pour la somme en principal de 1467,75 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 novembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Concernant la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération « Emeraude Habitation » a, au cours du délibéré, actualisé sa créance pour tenir compte des versements allégués par la défenderesse à l’audience. Il en ressort que Mme [U] [G] a bien effectué deux paiements par chèque soit un montant de 642,20 euros encaissé le 1er avril 2025 et un montant de 200 euros encaissé le 3 avril 2025. Il en résulte que Mme [U] [G] reste devoir la somme de 2093,53 € à la date du 3 avril 2025, échéance de mars 2025 comprise et étant précisé que les sommes dues depuis le 25 novembre 2024 sont des indemnités d’occupation.

Mme [U] [G] ne conteste la dette ni en son principe ni en son montant.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2093,53 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1518,05 € à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus.

Concernant la demande d’astreinte en cas de non-justification d’une assurance en cours de validité,

Il est rappelé dans le contrat de bail que la locataire a l’obligation de souscrire un contrat d’assurance dont elle doit justifier auprès du bailleur. Il s’agit là d’une obligation essentielle de la locataire compte tenu des risques encourus par le bailleur en cas de sinistre, si elle n’est pas respectée.

Or, malgré la mise en demeure, Mme [U] [G] n’a pas respecté cette obligation.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande d’astreinte et de dire que si, dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, Mme [U] [G] n’a pas justifié auprès du bailleur d’une quittance d’assurance valable, il devra régler une astreinte de 10 euros par mois de retard.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE DE RÉSILIATION DE PLEIN DROIT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le “juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de cette même loi ajoute notamment que “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.”

À l’audience, Mme [U] [G] a sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux et a proposé un échéancier sur la base de mensualités de 20 euros. Le bailleur conditionne son accord à la production au cours du délibéré d’une attestation. Au cours du délibéré, le bailleur a indiqué que Mme [U] [G] n’avait pas tenu ses engagements.

Dans ces conditions, concernant les délais de paiement, force est de constater qu’il ne peut être fait droit à la demande de Mme [U] [G] en l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience (versement au jour de l’audience) et de production d’une attestation d’assurance locative (cause subsidiaire de résiliation du bail). Pour les mêmes motifs (absence de reprise de paiement du loyer courant), il ne peut être fait droit à la demande de suspension de la clause résolutoire et les conditions de cette clause s’imposent au juge des contentieux de la protection qui ne peut que faire droit aux prétentions qui lui sont soumises en ce qui concerne le principe de la résiliation du bail à la date du 25 novembre 2024, l’indemnité d’occupation, l’expulsion et le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux (spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion).

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [U] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité et la situation économique de Mme [U] [G] justifient de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juin 2020 entre l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[Adresse 9]" et Mme [U] [G] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [U] [G] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération « Emeraude Habitation » la somme de 2093,53 € (décompte arrêté au 3 avril 2025, échéance de mars 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1518,05 € à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Mme [U] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération "[Adresse 9]" pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que dans le cadre des opérations d’expulsion, l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que: « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer » dans le délai de deux mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Mme [U] [G] à verser à l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération « Emeraude Habitation » une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [U] [G] au paiement d’une astreinte de 10 euros par mois à l’Office public de l’habitat de [Localité 10] Agglomération "[Adresse 9]", en cas de non justification d’une assurance locative en cours de validité dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision,

REJETTE la demande formée par l’Office public de l’habitat de [Localité 10] agglomération « Emeraude Habitation » au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE le surplus des demandes formées par les parties ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que le présent jugement sera communiqué par les soins du greffe à Monsieur le sous-préfet de [Localité 10] en vue de la prise en compte de la demande de relogement du défendeur dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection