N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT

du

17 Décembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/03613 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JKHW

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE,

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 307 213 249

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [L]

né le 28 Avril 1982 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Constance CROISÉ, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame L. RIEU, Adjointe administrative faisant fonction de Greffière.

A l’audience publique du 05 Novembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 17 Décembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 17 Décembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [L] est propriétaire des lots n°4, 5, 6 et 19 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13].

Le 25 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Tours (37000) représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à M. [K] [L] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 481-1 et 839 du code de procédure civile :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1 019,60 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 juillet 2024 ;la somme de 785 euros au titre des frais de poursuites rendus nécessaires ;la provision de 536,10 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

jugerque le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;

rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 10 juillet 2024 la somme de 1 019,60 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 5 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 12][Adresse 7]), représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à la somme de 2484,51 € concernant les charges de copropriété et les frais de recouvrement et maintient le surplus de ses demandes.

M. [K] [L], représenté par son Conseil, sollicite, aux termes de ses écritures déposées à l’audience du 5 novembre 2024, de :

Débouter purement et simplement [Localité 8] des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 11] représenté par le syndic SAS FONCIA VAL DE LOIRE de toutes ses demandes, fins et conclusions, Juger que Monsieur [L] est redevable d’une somme de 1608.30 € au titre des appels de cotisations du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, Juger que Monsieur [L] versera cette somme à la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, dans les quinze jours de la réception du jugement à intervenir, Et en tout état de cause,

Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 11] représenté par le syndic SAS FONCIA VAL DE LOIRE à la somme de 1500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.

Il expose avoir acquis le bien le 2 mai 2022 et que le notaire a transmis l’avis de mutation et la notification de transfert de propriété au syndic ; que pour autant, l’ensemble des courriers ont été envoyés à une adresse erronée ; que ce n’est que le 30 janvier 2024, qu’il a reçu un commandement de payer par commissaire de justice, pour une somme de 1445,65 euros en principal et a dès lors dès le 9 février 2024, réglé au commissaire de justice une somme de 1010,69 euros.

Concernant les sommes demandées à titre de provisions sur charges et cotisations de travaux, il indique que les documents produits n’indiquent pas toujours les mêmes montants et qu’il convient de se référer au décompte produit dans le commandement de payer.

Il met en avant que :

— le relevé produit avec le commandement de payer mentionnait au 8 juin 2023 une somme de 136,84 euros,

— sur le décompte produit en pièce 8 par le demandeur, figurait une somme créditrice de 112,85 euros au titre du solde de l’année précédente 2023 et que cette somme n’apparaît pas dans le commandement de payer.

Il ajoute qu’à la date du commandement de payer, la somme sollicitée au titre des provisions s’élevait au total à la somme de 1100,90 euros à laquelle doit être soustraite les sommes susmentionnées, soit 851,95 euros, de sorte qu’en réglant une somme de 1010,69 euros, il a réglé une somme supplémentaire de 158,74 euros.

Il indique avoir refusé de régler les frais de mise en demeure et de poursuite, il met en avant que le syndic avait parfaitement connaissance de son adresse, que la somme de 45 euros sollicitée dans le décompte du commandement de payer n’est pas justifiée et que les mises en demeure et relance du 7 novembre 2023 et la relance suivante ont été adressées à la mauvaise adresse. Concernant les frais d’envois au commissaire de justice et à l’avocat, il estime que ceux-ci ne sont pas justifiés et met en avant la disproportion entre les montants facturés et les diligences effectuées.

Il estime n’être que débiteur d’une somme de 1608,30 euros au jour de l’audience, au titre des provisions sur charges du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, à raison de (536.10 x 2)=1072,20 pour les provisions sur charges du 01/04/2024 au 30/06/2024 et du 01/07/2024 au 30/09/2024 et la somme de 536,10 pour les provisions sur charges du 01/10/2024 au 31/12/2024.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 13] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 22 mai 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 28 octobre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1615,70

Frais sollicités 868,81

TOTAL 2484,51

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [K] [L] n’a pas réglé toutes les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 28 octobre 2024. Il sera juste déduit les intérêts de retard non justifiés par une clause contractuelle ou un titre exécutoire précédent à hauteur de 1,59 €. En conséquence, au 28 octobre 2024, les charges impayées s’élèvent à hauteur de la somme de 1614,11 euros.

L’assignation n’a pas permis une régularisation du solde.

M. [K] [L] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1614,11 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 28 octobre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure,

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Il ressort des pièces au dossier que jusqu’au 30 janvier 2024, date du commandement de payer, les appels de fonds, les lettres de mises en demeure ont été adressées à la mauvaise adresse. Cette erreur du syndic a été à l’origine du non paiement des charges jusqu’à cette date.

L’ensemble des frais de mise en demeure et de recouvrement seront rejetés.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (…) »

Suivant commandement de payer du 30 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] a mis en demeure M. [K] [L] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Cependant suite à la réactualisation des demandes à l’audience, cette demande est devenus sans objet, le décompte du 28 octobre 2024 comprenant d’ores et déjà le dernier trimestre 2024, échu le 01er octobre 2024.

— Sur les mesures de fin de jugement

Postérieurement à l’assignation, M. [K] [L] n’a pas réglé l’ensemble des charges de copropriété et fonds travaux dus de sorte qu’il sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort ;

CONDAMNE M. [K] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 12][Adresse 7]) les sommes suivantes:

1.614,11 € (MILLE SIX CENT QUATORZE EUROS ONZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 28 octobre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE l’ensemble des demandes formulées au titre des frais de mise en demeure et de recouvrement facturés par le syndic ;

DIT que la demande formulée au titre de l’article 19-2 est devenus sans objet suite à la réactualisation à l’audience des demandes ;

CONDAMNE M. [K] [L] aux dépens ;

CONDAMNE M. [K] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 13] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

C. BELOUARD