N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

26 Novembre 2024

Numéro de rôle : N° RG 24/20437 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JMIR

DEMANDERESSES :

Madame [P] [T] [S]

née le 19 Mai 1972 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Florence CARLE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [F] [D], [W] [S] épouse [L]

née le 23 Juillet 1967 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Florence CARLE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

Madame [J] [N] veuve [S]

née le 15 Septembre 1941 à [Localité 8] (TUSINIE),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Florence CARLE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [Y]

Entrepreneur individuel exerçant l’activité d’agent général d’assurances AXA, immatriculé sous le SIRET n° 529 113 474 00017,

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame L. RIEU, Adjointe administrative faisant fonction de Greffière.

A l’audience publique du 05 Novembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 26 Novembre 2024.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 26 Novembre 2024, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, Madame [J] [N] veuve [S], Madame [F] [S] épouse [L] et Madame [P] [S] ont assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, Monsieur [H] [Y] exerçant l’activité d’agent général d’assurances Axa, et demandent de :

Constater la résiliation du bail les liant à Monsieur [H] [Y] en qualité d’entrepreneur individuel, avec effet à compter du 29 septembre 2024 ;Dire et juger en conséquence monsieur [H] [Y] occupant sans droit ni titre des locaux qu’il occupe [Adresse 4] ;Ordonner son expulsion, de même que de tous occupants de son chef, par toutes voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique si besoin est, à compter du jour de la signification de la décision à intervenir et dans le respect des dispositions de la loi ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [Y] à verser à Madame [J] [N] épouse [S] en qualité d’usufruitière et ses filles Madame [F] [S] épouse [L] et Madame [P] [S] en qualité de nues propriétaires, les sommes suivantes :13.785,77 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 29 septembre 2024, échéance de juillet comprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;1.723,17 € par mois à titre d’indemnité d’occupation, payable le 5 de chaque mois, à compter du 1er août 2024 et jusqu’à libération complète des lieux, chaque mois commencé étant dû ;3.988,15 € au titre de la clause pénale ;Condamner Monsieur [H] [Y] à verser à Madame [J] [N] épouse [S] en qualité d’usufruitière et ses filles Madame [F] [S] épouse [L] et Madame [P] [S] en qualité de nues propriétaires, la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [H] [Y] en tous les dépens qui comprendront le coût des commandements des 3 mai et 29 août 2024, outre les frais de greffe pour l’obtention d’un extrait K-bis actualisé et d’un état des inscriptions.

Elles exposent que Madame [J] [N] veuve [S] et son défunt époux ont acquis un ensemble immobilier comprenant un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 7], qu’ils ont donné à bail commercial le 18 janvier 2011 – et à effet du 1er janvier 2011 – au défendeur.

Elles relèvent que le bail prévoyait un loyer payable mensuellement et une clause résolutoire, et qu’il a été tacitement reconduit à son terme.

Elles indiquent qu’il a été effectué une donation-partage de la nue-propriété du bien loué à leurs filles, et que l’époux de Madame [J] [N] veuve [S] est décédé le 2 mars 2021.

Elles soutiennent que le locataire a été défaillant dans le règlement du loyer, en dépit de mises en demeure et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 mai 2024.

Elles précisent qu’un second commandement de payer a été signifié le 29 août 2024 pour un montant principal de 12.062,60 €, sans régularisation dans le délai d’ un mois visé à celui-ci.

Elles estiment que la résiliation du bail a été acquise au 29 septembre 2024 et qu’elles sont fondées à solliciter le constat de cette résiliation et l’expulsion du défendeur, ainsi que diverses provisions au titre des loyers et charges impayés, de l’indemnité d’occupation et de la clause pénale.

À l’audience du 5 novembre 2024, Madame [J] [N] veuve [S], Madame [F] [S] épouse [L] et Madame [P] [S], représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur assignation.

Monsieur [H] [Y], assigné par remise de l’acte à domicile, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le bail stipule un loyer annuel de 14.772 € payable par mois d’avance, ainsi qu’une clause d’indexation et le remboursement des impôts fonciers et des autres charges locatives.

Il est stipulé en outre qu’à défaut de paiement, dès mise en demeure ou commandement de payer ou engagement d’instance, les sommes dues seront majorées de 20% à titre d’indemnité forfaitaire.

Il contient une clause aux termes de laquelle « (…) à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice ».

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024 – qui apparaît être celui invoqué par les demanderesses compte tenu de la date d’acquisition de la clause résolutoire qu’elles fixent au 29 septembre 2024, nonobstant la délivrance d’un premier commandement de payer le 3 mai 2024 –, les demanderesses ont fait délivrer au défendeur un commandement de payer d’un montant de 12.062,60 € en principal, précisant qu’à défaut de régularisation dans un délai d’un mois la résiliation du bail serait encourue, par application de la clause résolutoire, dont les termes ont été rappelés.

Il ressort du décompte reproduit au commandement de payer qu’il est reproché le non-paiement de diverses échéances de loyers, taxe foncière, majoration de clause pénale et frais de commandement de payer, entre le 1er janvier 2023 et le 31 août 2024.

Ce décompte fait ressortir des débits à hauteur de 40.229,16 €, et des crédits à hauteur de 28.366,56 €, pour un solde dû par le défendeur de 12.062,60 €.

Néanmoins, les demanderesses ne justifient pas :

Du montant de la taxe foncière facturée ;Du fondement et du montant des majorations de clause pénale, lesquelles sont en toutes hypothèses susceptibles de modération éventuellement d’office par les juges du fond ;La facturation du commandement de payer du 3 mai 2024, lequel est sollicité en outre au titre des dépens.

Il en résulte que n’est pas sérieusement contestable – déduction faite de ces facturations – la somme visée au commandement de payer qu’à la seule hauteur de 10.437,19 €.

Le défendeur, non comparant et sur qui pèse la charge probatoire du paiement des sommes contractuellement dues, ne justifie pas l’apurement du passif des dettes non sérieusement contestables visé au commandement de payer avant l’échéance d’un délai d’un mois à compter de celui-ci.

En l’absence de contestation sérieuse sur l’existence de l’obligation de paiement des loyers et charges dus au titre du bail commercial, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 septembre 2024.

***

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] ainsi que de tout occupant de son chef selon les modalités exposées au dispositif à intervenir.

II. Sur la demande provisionnelle

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les impayés contractuels de loyers et charges, en l’espèce, au regard des développements précédents, il apparaît que l’existence de l’obligation n’apparaît pas contestable à la date du commandement de payer à hauteur de 10.437,19 €.

Les demanderesses sont fondées à solliciter en outre l’échéance, postérieure à la délivrance du commandement mais exigible antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire, au titre du mois de septembre 2024 à hauteur de 1.723,17 €.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par les demanderesses au titre des impayés de loyers et charges, à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à hauteur de 12.160,36 € (10.437,19+1.723,17).

Sur l’indemnité d’occupation, l’occupation sans droit ni titre des lieux, à compter de la date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation de 1.723,17 € par mois à compter du 1er octobre 2024, correspondant à l’ancien loyer, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

En effet, les demanderesses ne sauraient solliciter dans le même temps des provisions comprenant les échéances des mois d’août et septembre 2024, lorsque le bail commercial n’était pas résilié, et une indemnité d’occupation portant sur ces mêmes mois et qui ne saurait courir qu’à compter de la résiliation du bail.

Sur la clause pénale, s’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer lui-même la modération d’une clause pénale, et s’il peut faire droit à une demande provisionnelle à ce titre, il ne saurait néanmoins accorder cette provision que pour autant que le bénéfice de la clause pénale ne soit pas sérieusement contestable.

D’une part, les demanderesses ne sauraient inclure dans le calcul du montant de cette clause le montant du dépôt de garantie, dont le bail prévoit la conservation par le bailleur et qu’elles conservent de fait à ce stade faute de demande de restitution de ce montant.

D’autre part, la faculté, éventuellement d’office, de révision au fond de la clause pénale est de nature à faire naître une contestation sérieuse à l’obligation de son paiement.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.

III. Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens qui ne sauraient comprendre le commandement de payer du 3 mai 2024, lequel n’est pas un préalable nécessaire à la présente instance qui tend à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en vertu du seul commandement de payer du 29 août 2024.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a de condamner Monsieur [Y] à verser aux défenderesses une somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 18 janvier 2011 liant les parties, et sa résiliation à effet du 30 septembre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [H] [Y] d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour Monsieur [H] [Y] de libérer les lieux à l’expiration de ce délai, Madame [J] [N] veuve [S], Madame [F] [S] épouse [L] et Madame [P] [S] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] à payer à Madame [J] [N] veuve [S], Madame [F] [S] épouse [L] et Madame [P] [S] :

une provision de 12.160,36 euros (DOUZE-MILLE-CENT-SOIXANTE euros et TRENTE-SIX centimes) à valoir sur les impayés contractuels à la date de l’acquisition de la clause résolutoire ;

une somme mensuelle de 1.723,17 euros (MILLE-SEPT-CENT-VINGT-TROIS euros et DIX-SEPT centimes) à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation payable le premier de chaque mois à compter du 1er octobre 2024, chaque mois commencé étant dû, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] à verser à Madame [J] [N] veuve [S], Madame [F] [S] épouse [L] et Madame [P] [S] une somme de 1.000,00 euros (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] aux entiers dépens.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

V. ROUSSEAU