MINUTE N° : 24/00331

JUGEMENT

DU 06 Novembre 2024

N° RG 24/03875 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JLSV

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4]

ET :

S.C.I. CANAAN

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 octobre 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 06 NOVEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA CHARLES GILLE dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. CANAAN, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège [Adresse 1]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI CANAAN est propriétaire du lot n°5 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à Tours (37).

Le 12 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble située [Adresse 4] a donné assignation à la SCI CANAAN devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 1461,01 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 08 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2023 ;la somme de 1510,80 € au titre des frais de recouvrement ;la somme de 2100 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés/à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner cette dernière à lui payer la somme de 2124 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 08 août 2024 la somme de 1461,01 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 02 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble située [Adresse 5], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 06 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble située [Adresse 4] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 septembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/04/2022 au 31 mars 2023 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 08 août 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1461,01

Frais sollicités 1510,80

TOTAL = 2971,81

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI CANAAN n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 08 août 2024 à hauteur de la somme de 1461,01 €. La lettre de mise en demeure présentée le 11 décembre 2023 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI CANAAN sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1461,01 au titre des charges et fonds de travaux échus au 08 août 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 673,22 € et à compter de l’assignation du 12 août 2024 pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 79,20 €.

Les sommes relevant de l’article 700 du Code de procédure civile seront examinées ci-après (186 +636).

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de la SCI CANAAN ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 41,72 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 480 € seront accordées en conséquence.

***

La SCI CANAAN sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 559,20 € au titre des frais de recouvrement (79,20 +480).

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI CANAAN est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal susvisés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI CANAAN sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1300 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne la SCI CANAAN à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] les sommes suivantes :

1.461,01 € (MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-UN EUROS UN CENTIME) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 08 août 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2023 sur la somme de 673,22 € et à compter de l’assignation du 12 août 2024 pour le surplus ;559,20 € (CINQ CENT CINQUANTE-NEUF EUROS VINGT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Ordonne la capitalisation des intérêts échus pour une année entière ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

Condamne la SCI CANAAN aux dépens ;

Condamne la SCI CANAAN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 1300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD