RG 23/03727

MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 29 Novembre 2024

N° RC 23/03727

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

EPIC VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de TOURS sous le n° 781 598 248

ET :

[V] [Z]

ATRC (Association Tutélaire de la Région Centre)

Débats à l’audience du 04 Juillet 2024

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

copie le :

à M^e LUIGI

à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 29 Novembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à [Localité 7],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 29 Novembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

EPIC VAL TOURAINE HABITAT, Office Public de l’Habitat, Etablissement public à caractère industriel et commercial, inscrite au RCS de TOURS sous le n° 781 598 248, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [V] [Z]

né le 01 Janvier 1990 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5] sous curatelle de l’ATRC (Association Tutélaire de la Région Centre), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentés par M^e Marion LUIGI, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substituée par M^e PERRAULT

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2021, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [V], sous curatelle de l’ATRC par ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles de la Chambre de proximité de CHATELLERAULT en date du 9 juillet 2019, portant sur un logement situé [Adresse 5], à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 462,47 € charges comprises.

Reprochant à Monsieur [Z] [V] de ne pas user paisiblement des lieux loués, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à celle-ci, une sommation de se conformer aux clauses du bail et de cesser les troubles dont il est l’auteur en date du 30 mars 2023 demeurée sans effet.

Par acte d’huissier de justice du 25 août 2023, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] [V] et l’Association Tutélaire de la Région Centre (ATRC), es qualité de curateur de Monsieur [Z] [V], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et demande au tribunal de:

— juger que Monsieur [Z] [V] a manqué à son obligation contractuelle et légale d’avoir à user paisiblement de la chose louée et de s’interdire de toute nuisance aux tiers ;

— prononcer la résiliation du bail signé le 8 septembre 2021 aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [V] ;

— juger qu’à compter du jugement à intervenir, Monsieur [Z] [V] se trouve être occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 5] à [Localité 6] ;

— prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [Z] [V] à régler à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT ne indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer mensuel et provisions sur charges (soit 281,55 € par mois avant déduction de l’Aide Personnalisée au Logement) à compter du premier jour du mois suivant le jugement à intervenir et jusqu’à libération parfaite et effective des lieux, sachant que cette indemnité sera révisable dans l’intervalle ; outre une somme de 1500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure cvile ; outre les entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation ;

— déclarer le jugement à intervenir opposable à l’Association Tutélaire de la Région Centre (ATRC) es qualité de curateur de Monsieur [Z] [V] ;

— juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 janvier 2024 et renvoyée à celle du 4 juillet 2024 à laquelle elle a été utilement plaidée.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et soutient que Monsieur [Z] [V] trouble la tranquilité du voisinage en commettant des dégradations dans les parties communes et en injuriant le voisinage, et ce malgré les sommations de cesser les troubles et la tentative de conciliation.

En défense, Monsieur [Z] [V], représenté par son conseil, demande au tribunal de débouter l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, dire qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail locatif de Monsieur [Z], dire que ce dernier conservera son logement situé [Adresse 5], à [Localité 6], et de statuer ce que de droit sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les frais et les dépens de l’instance. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [Z] [V] ne conteste pas les éléments rapportés par le bailleur mais il fait valoir que, depuis le mois de juillet 2023, aucune nouvelle plainte du voisinage et du bailleur n’a été enregistrée et qu’un traitement médical et le passage d’une infirmière ont été mis en place récemment avec un médecin psychiatre.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 octobre 2024 et prorogé au 29 novembre 2024.

II MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

L’article 1729 du Code civil dispose que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Conformément aux dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Il en résulte que le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins et le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur si ce dernier trouble par son comportement la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble.

Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

En outre, il est rappelé à l’article 1 du titre II des conditions générales du bail signé entre les parties le 8 septembre 2021, l’obligation pour les résidents de “disposer paisiblement des lieux loués et de leurs dépendances. En conséquence, tout acte d’ivrognerie, de violence, scènes d’injures et autres, sont formellement interdits et constitueraient des infractions pouvant entrainer la résiliation du bail.” De même, il est également rappelé aux conditions générales l’interdiction de commettre tout acte ayant pour effet d’incommoder le voisinage, notamment par l’usage d’appareils HIFI, radio ou autres instruments ; de jeter des détritus quelconques par les fenêtres, portes et balcons.

En l’espèce, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats :

— l’historique de situation rédigée par l’OPH VAL TOURAINE HABITAT depuis l’entrée dans les lieux en date du 30 septembre 2021 de Monsieur [Z] [V] ,

— les attestations et déclarations de troubles de voisinage de Monsieur et Madame [E], de Monsieur [J], de Madame [R] et de Monsieur [M] se plaignant des réactions violentes de Monsieur [Z], d’insultes, de jets d’objets, de dégradations dans les parties communes, de nuisances sonores en raison de coups de marteau à toutes heures du jour et de la nuit et d’odeurs nauséabondes en provenance de son logement et ce, de décembre 2021 à mai 2024 ;

— le signalement de la situation préoccupante de Monsieur [Z] par le Centre Communal d’Action Sociale en date du 10 juin 2022 auprès de la préfecture, de la gendarmerie, du Procureur de la République, du bailleur et de l’ATRC ainsi qu’un rappel en date du 6 février 2023 décrivant de nouveau le climat d’insécurité dans lequel vit le voisinage.

— le dépôt de plainte déposé par Madame [F] [W], chargée de médiation pour l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, auprès de la gendarmerie de [Localité 4] en date du 31 mai 2023 expliquant avoir reçu des menaces de la part de Monsieur [Z] [V] le 30 mai 2023 après lui avoir donné sa carte professionnelle afin que ce dernier lui communique des photos des dégradations subies à la suite d’un dégât des eaux ;

— la main courante déposée par Madame [E] auprès de la police municipale de [Localité 6] en date du 20 mars 2024 concernant les nuisance sonores et olfactives émanant de Monsieur [Z] [V] ;

— les échanges du bailleur avec l’ATRC signalant au curateur de Monsieur [Z] [V] les comportemets inadaptés de ce dernier au sein de l’immeuble nuisant à la tranquilité du voisinage en raison notamment des troubles comportementaux dont il souffre et pour lesquels il a stoppé le suivi psychiatrique ;

— le courrier adressé à Monsieur [Z] [V] le 22 décembre 2021 par le bailleur ainsi que les mises en demeure qui lui ont été adressées en date des 11 avril 2022, 8 juillet 2022, 24 mars 2023, 16 juin 2023 et 19 février 2024 lui rappelant son obligation d’avoir à user paisiblement des lieux loués suite à des signalements reçus du voisinage ;

— la sommation d’avoir à mettre fin aux troubles du voisinage délivrée par voie d’huissier le 30 mars 2023 .

— la décision de la direction juridique de VAL TOURAINE HABITAT d’engager une action en résiliation de bail à l’encontre de Monsieur [Z] [V] au vu des troubles manifestes et persistants occasionnés par ce dernier.

Il ressort de ces différents éléments que Monsieur [Z] [V] cause un trouble anormal et persistant de jouissance à ses voisins en raison de nuisances sonores résidant dans des coups de marteau dans les murs de son logement, des dégradations commises dans les parties communes, des odeurs nauséabondes provenant de son logement, des comportements insultants et agressifs à l’égard de ses voisins ; et que, malgré plusieurs rappels de ces obligations locatives et la délivrance d’une sommation de faire cesser les troubles par acte d’huissier en date du 30 mars 2023, Monsieur [Z] [V] n’a pas modifié son comportement et que, au contraire, il a continué de causer des troubles comme en témoignent les attestations du voisinage et mises en demeur du bailleur adressées après cette date.

Bien que Monsieur [Z] [V] souffre de troubles comportementaux avérés pour lesquels il n’a pas été justifié de la reprise d’un traitement et d’un suivi médical, il apparaît qu’il a gravement manqué à ses obligations contractuelles en troublant de manière anormale et durable la jouissance paisible de ses voisins justifiant le prononcé de la résiliation du bail signé le 8 septembre 2021 et son expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [Z] [V] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du présent jugement causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire par provision de plein droit.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient, par conséquent, de mettre les dépens à la charge de Monsieur [Z] [V].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail conclu le 8 septembre 2021 entre l’OPH VAL TOURAINE HABITAT et Monsieur [Z] [V] portant sur un local d’habitation sis [Adresse 5], à [Localité 6] à compter de la présente décision ;

Dit que Monsieur [Z] [V] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne, en conséquence, à Monsieur [Z] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [Z] [V], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], à [Localité 6] et restituer les clés, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [Z] [V] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [Z] [V] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute l’OPH VAL TOURAINE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Z] [V] aux entiers dépens et aux frais d’exécution forcée à intervenir ;

Déclare la présente décision opposable à l’Association Tutélaire de la Région Centre es qualité de curateur de Monsieur [Z] [V].

Ainsi jugé et prononcé par lise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge du contentieux de la protection