MINUTE N° : 24/00221

JUGEMENT

DU 25 Septembre 2024

N° RG 24/02342 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JHX3

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BATIMENT H – ZONE B”

ET :

[H] [M]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 juin 2024

DÉCISION :

Annoncée pour le 25 SEPTEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “BATIMENT H – ZONE B”, sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA VAL DE LOIRE dont le siège social est sis “[Adresse 7]

Représenté par M^e JAMET substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [H] [M]

né le 07 Juin 1985 à [Localité 6] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [M] est propriétaire des lots n° 97 et 109 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 8].

Le 11 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à M. [H] [M] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1 862,09 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au13 février 2024 ;la somme de 903,04 euros au titre des frais de recouvrement ;la provision de 1167,78 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ; condamner ce dernier à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;juger que le jugement sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 13 février 2024 la somme de 1 862.09 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 2 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes et produit un décompte actualisé.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à sa personne, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 mars 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 12 juin 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 279,88 euros

Frais sollicités 324,00 euros

TOTAL = 1 603,88 euros

Le décompte actualisé au 12 juin 2024 produit par le demandeur justifie de ce que M. [H] [M] s’est acquitté depuis de la somme correspondant aux charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités par le syndicat de copropriétaires, de sorte qu’il convient de constater que cette demande est devenue sans objet.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Le décompte actualisé au 12 juin 2024 produit par le demandeur justifie de ce que M. [H] [M] s’est acquitté de la somme correspondant aux charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités par le syndicat de copropriétaires, de sorte qu’il convient de constater que cette demande est également devenue sans objet.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (…) »

Suivant commandement du 27 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" a mis en demeure M. [H] [M] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

Le décompte actualisé au 12 juin 2024 fourni par le syndicat des copropriétaires a mis en évidence un règlement de ces sommes par le défendeur au titre de la période antérieure au 24 mai 2024 de sorte qu’il s’est acquitté partiellement du montant des charges à échoir demandé sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Dès lors, il y a lieu de constater que cette demande est devenue partiellement sans objet.

M. [H] [M] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 583.89 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour du 4e trimestre de l’exercice 2023/2024 soit du 01er juillet 2024 au 30 septembre 2024 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

Perdant le procès, M. [H] [M] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort,

Constate que la demande en paiement des charges de copropriété et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement formulée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" est devenue sans objet ;

Constate que la demande en paiement des charges à échoir de l’année en cours formulée par le Syndicat des copropriétairesde l’immeuble "[Adresse 5]" est devenue partiellement sans objet ;

Condamne M. [H] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" la somme de 583,89 € (CINQ CENT QUATRE-VINGT-TROIS EUROS QUATRE-VINGT-NEUF CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir du 4e trimestre de l’exercice 2023/2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne M. [H] [M] aux dépens ;

Condamne M. [H] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 5]" la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD