N° RG 24/02692 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GMJI

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[R] [K] épouse [B],

[H] [B]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT réputé contradictoire

DU 21 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT D’EURE ET LOIR

dénommé HABITAT EURELIEN (RCS CHARTRES n°434 059 192)

dont le siège social est 6 rue Jean Perrin, 28300 MAINVILLIERS,

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, Monsieur [F] [X]

domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e RENDA de la SCP MERY – RENDA – KARM – GENIQUE, avocat du barreau de CHARTRES, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [R] [K] épouse [B]

demeurant 31 rue de Bruxelles – Logt 27 – 28110 LUCÉ

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [B]

demeurant 31 rue de Bruxelles – Logt 27 – 28110 LUCÉ

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Mansour OTHMANI, magistrat à titre temporaire,

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 18 Mars 2025 et mise en délibéré au 21 Mai 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2009, l’OPH HABITAT EURELIEN a consenti à Madame [R] [B] et Monsieur [H] [B] un bail portant sur un logement sis à LUCE .

Ce bail contient une clause prévoyant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement de l’intégralité d’un seul loyer ou des charges dues, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Les locataires ayant cessé de payer régulièrement les loyers appelés, le bailleur leur a fait commandement, en date du 19 février 2024 , d’avoir à payer la somme de 560,75 € représentant les loyers et charges impayés. Ce commandement reproduisait le texte de la clause résolutoire sus visée ainsi que celui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 .

Par exploit du 6 septembre 2024, le bailleur a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et sous astreinte,

— de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 798,53 € au titre des loyers échus au 1er août 2024 inclus, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux,

— d’autoriser le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles au choix du propriétaire aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

— de les condamner solidairement à lui payer la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, le bailleur, représenté par son avocat, actualise sa réclamation au titre des loyers à la somme de 3 913,18 € au 28 février 2025 inclus, et indique qu’un plan d’apurement à raison de 20 euros par mois, a été convenu avec les locataires.

Cités à l’Etude de l’huissier de justice, les locataires ne comparaissent pas. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Aucun diagnostic social n’est parvenu au tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025 la décision étant rendue par mise à disposition.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de l’assignation aux fins de constat de la résiliation

Conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation a été notifiée à la diligence d’un huissier de justice, au préfet de l’Eure et Loir en date du 9 septembre 2024 , soit deux mois avant l’audience, afin qu’il puisse saisir les organismes dont relèvent les aides au logement, le Fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux compétents ;

L’assignation est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire

Il résulte des articles, 1227, 1228 et 1728 du code civil que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ; que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, les locataires sont défaillants dans le paiement des loyers, ce qui constitue un manquement, ce d’autant que durant l’année 2024 , il n’a été payé qu’une partie des loyers .

le tribunal dit que les manquements du locataire sont de nature à faire prononcer la résiliation du bail conclu à effet du 1er août 2024;

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En application des articles 7 a) et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ainsi que de verser le dépôt de garantie lorsqu’il est prévu par le contrat de bail et de s’assurer contre les risques locatifs.

En conséquence, les locataires seront condamnés au paiement de la somme de 2 798,53 € à titre d’arriéré des loyers arrêtés au 1er août 2024 , le bailleur ne pouvant augmenter sa demande en l’absence du locataire,outre que cela ferait double emploi avec l’indemnité d’occupation .

Le bailleur indique qu’un plan d’apurement de la dette de loyers a été conclu entre les parties pour un paiement mensuel de 20 euros jusqu’à extinction de la dette et demande au tribunal l’homologation de cet accord ;

en application des articles 1565 à 1567 du code de procédure civile, le juge peut , à la demande de la partie la plus diligente , homologuer un accord intervenu entre les parties, même en dehors de toute procédure de conciliation ou médiation ;

Dans ces conditions, il convient d’homologuer l’accord intervenu et de l’assortir d’une déchéance du terme en cas de non respect du plan d’apurement, dans les conditions qui seront définies au dispositif.

A défaut de respecter l’échéancier convenu , les locataires pourront être expulsés sans qu’il y ait lieu toutefois de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

sur les autres demandes

Si les locataires ne respectent pas les délais ainsi accordés, ils seront réputés occupants sans droit ni titre depuis le 20 avril 2024, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré.

Il convient donc d’ores et déjà de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

Par ailleurs, dans la mesure où les locataires succombent à l’instance, ils seront condamnés aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile;

l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition du public par le greffe ;

PRONONCE la résiliation du bail portant sur le logement sis 31, Rue de Bruxelles 28110 LUCE;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [B] et Monsieur [H] [B] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN, la somme de 2 798,53 euros (deux mille sept cent quatre vingt dix huit euros et 53 centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 1er août 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024;

HOMOLOGUE l’ACCORD intervenu entre Madame [R] [B] et Monsieur [H] [B] et l’OPH HABITAT EURELIEN et dit que les locataires devront s’acquitter de la dette de loyers par paiements mensuels successifs de 20 euros (vingt euros) , le premier le 5 juin 2025, les suivants tous les 5 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette.

CONDAMNE solidairement Madame [R] [B] et Monsieur [H] [B] à payer à l’OPH HABITAT EURELIEN en cas de résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés contre récépissé ou procès verbal d’expulsion ;

DIT que les effets de la résiliation seront suspendus si les délais de paiement sont respectés ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, constituée tant du loyer et des charges dus que de la somme destinée à apurer progressivement la dette locative, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible , et il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [R] [B] et Monsieur [H] [B] et de celle de tous occupants de leur chef, sans qu’il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois fixé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance de la Force Publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

DIT que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [B] et Monsieur [H] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Mansour OTHMANI