MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 26 Février 2025

N° RC 23/04780

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 7] et [Localité 8]

ET :

[R] [G]

Débats à l’audience du 28 Novembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

VAL TOURAINE HABITAT

Copie à :

Maître THOMAS

Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 26 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT – anciennement dénommé Office Public d’amenagement de construction d'[Localité 7] et [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 5], représenté par M. [L], responsable du service recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame [R] [G]

née le 16 Janvier 1985 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Laure THOMAS de la SELARL ECS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001711 du 06/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 9 septembre 2022, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a donné à bail à Mme [R] [G] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 10]) [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal de 299,95 euros outre la somme de 78,19 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT a saisi la CAF le 20 décembre 2022 de la situation, fait signifier, le 16 août 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 30 octobre 2023 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [R] [G] devenue sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.078,56 Euros à parfaire au titre des loyers et charges impayés, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 28 novembre 2024, l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT – représenté par M. [L] – maintient ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 4.207,38 euros mais expose que Mme [G] a vocation à percevoir 302,21 euros d’APL sur un loyer de 396 euros et qu’elle a repris le paiement du loyer résiduel. Le bailleur n’est dès lors pas opposé à ce que des délais de paiement suspensifs lui soient accordés. Il précise que Mme [G] est susceptible de bénéficier d’un rappel d’APL et de RSL d’un montant de 2.636, 85 euros qui viendrait en réduction de la dette.

Mme [R] [G] présente et assistée de son conseil, ne conteste par l’existence de la dette de loyer qu’elle explique par des problèmes de santé importants qui l’ont contraint à arrêter son activité professionnelle, suivie d’une séparation conflictuelle et du placement de ses enfants. Il en a résulté un état dépressif pendant lequel elle n’a plus été à même de faire face à ses obligations.

Elle a aujourd’hui un traitement médical adapté et a repris sa situation en main en faisant les démarches nécessaires auprès de son bailleur. Elle verse 90 euros par mois depuis avril sauf en mai et septembre. Elle souhaite rester dans le logement. Elle perçoit le RSA et a fait une demande de prise en charge de la MDPH.

Elle indique ignorer si le commandement a été dénoncé à la CCAPEX.

Elle demande au Tribunal de débouter son bailleur de toutes ses demandes, fins et conclusions et sollicite des délais de paiement suspensifs sur 36 mois et une condamnation en deniers ou quittance, chaque partie conservant à sa charge ses dépens et frais irrépétibles.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Mme [R] [G] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, VAL TOURAINE HABITAT justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales d’une situation d’impayée qui n’a pas été régularisée au jour du commandement et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, VAL TOURAINE HABITAT produit :

— le bail conclu le 9 septembre 2022 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 16 aout 2023, pour la somme en principal de 824,00 euros,

— Un décompte de créance.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 octobre 2023..

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, VAL TOURAINE HABITAT produit un décompte de sa créance arrêtée à la date du 26 novembre 2024 (échéance du mois d’octobre comprise) d’un montant de 4.207,38 euros

Mme [R] [G] ne conteste pas le montant de la dette demandée.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance qui n’appelle pas d’observation sera retenue.

Mme [R] [G] sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4.207,38 euros. Dans la mesure où elle n’invoque pas de réglements différents de ceux pris en compte par son bailleur, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation en deniers ou quittance.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

La situation de Mme [G] telle qu’elle ressort de l’attestation de la Caisse d’allocation familiale est extrêmement précaire puisqu’elle ne perçoit que le RSA à hauteur de 559,42 euros ( valeur octobre 2024) et ces ressources sont peu compatibles avec le paiement du loyer résiduel courant et d’un arriéré important.

Cependant, le bailleur mentionne une rappel possible d’APL et de RSL qui viendrait réduire cet arriéré. A l’audience, il fait part de son accord pour la mise en place de délai de paiement.

Compte tenu de la position du bailleur, il convient, dans l’intérêt de la partie la plus faible au contrat, de considérer que le bailleur sollicite un tel délai avec les effets suspensifs qu’il emportera sur la clause résolutoire, étant rappelé que le bailleur n’en sera pas lésé dès lors qu’une défaillance de la locataire entraînera l’acquisition de la clause résolutoire.

Mme [R] [G] sera donc autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [R] [G], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 septembre 2022 entre l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT et Mme [R] [G] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 11] [Adresse 2] – sont réunies à la date du 17 octobre

2023 ;

CONDAMNE Mme [R] [G] à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4.207,38 euros arrêtée au 26 novembre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse) ;

AUTORISE Mme [R] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de dix euros (10 €) chacune et une trente sixème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [R] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, VAL TOURAINE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Mme [R] [G] soit condamnée à verser à l’EPIC VAL TOURAINE HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation du commandement au préfet et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 7] et [Localité 8] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,