MINUTE N° : 25/01235

JUGEMENT

DU 18 Décembre 2025

N° RC 25/01752

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

S.C.I. [V]

ET :

[A] [C]

Débats à l’audience du 30 Octobre 2025

copie et grosse le :

à Maître CROISE

copie et grosse le :

à Maître GEORGES

copie le :

à Monsieur Le Prefet d'[Localité 1]-et-[Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 18 Décembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : M. BLANC, Magistrat honoraire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 18 Décembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.C.I. [V], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Constance CROISE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [A] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christophe GEORGES de la SELARL ARGUMENTS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-37261-2025-4342 du 09/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

D’autre Part ;

Suivant contrat de bail en date du 24 juin 2023, la SCI [V] donnait en location à [A] [C] un appartement de 35 m², sis à [Adresse 4] ; un commandement visant la clause résolutoire était délivré au locataire le 29 novembre 2024 pour avoir paiement de la somme principale de 1440 €.

Par acte en date du 4 avril 2025, la SCI [V] assignait devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans [A] [C], et ce au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner la libération des lieux et l’expulsion de [A] [C] sous astreinte de 50 € par jour de retard, de l’entendre condamner à lui payer la somme de 2984 € au titre de l’arriéré arrêté au 28 octobre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle de 470 €, la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et la somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, demandant au tribunal de débouter [A] [C] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Par ses dernières conclusions déposées le 30 octobre 2025, [A] [C] soulève la nullité du commandement en date du 24 novembre 2024 et invoque l’irrecevabilité des demandes de son adversaire ; il déclare que la dette locative serait de 1811 €.

À titre reconventionnel, il invoque l’indécence du logement, déclarant que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance de logement décent et de jouissance paisible et invoque une coupure d’eau illégale entre le 17 avril 2025 et le 17 septembre 2025.

Il sollicite l’allocation de la somme de 2350 €à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance résultant de la coupure d’eau, et de la somme de 2068 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance résultant du défaut allégué de décence du logement, de la mauvaise isolation et de l’absence de DPE.

Il demande qu’il soit ordonné à la SCI [V], sous astreinte de 100 € par jour de retard, de délivrer l’intégralité des quittances de loyer à compter du 24 juin 2023 et les reçus des paiements partiels, et sollicite l’allocation de la somme de 1000 € à titre de dommages-intérêts pour le refus de délivrance des quittances de loyer et la privation d’aides au logement qui en aurait résulté.

Il sollicite également, sous astreinte de 100 € par jour de retard, la remise en état ou le remplacement du réfrigérateur mentionné au bail et l’allocation de la somme de 299 € à titre de dommages-intérêts pour le trouble de jouissance résultant selon lui du dysfonctionnement de cet élément.

Il demande en outre le paiement de la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral résultant d’un harcèlement allégué de la part de la SCI [V].

Il demande au tribunal d’ordonner la compensation entre la somme de 1811 € représentant selon lui l’arriéré de loyer et la somme de 10 717 €, soit 8 339,75 € due selon lui par la SCI [V] après compensation.

À titre subsidiaire, [A] [C] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et la possibilité de régler ses dettes éventuelles en 36 mensualités.

Il réclame le paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des articles 37 et 75 de la loi relative à l’aide juridique.

SUR QUOI :

Sur la nullité alléguée du commandement et sur la recevabilité des demandes de la SCI [V] :

Attendu que selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité, (…) le montant mensuel du loyer et des charges ;

Attendu que [A] [C] prétend que les mentions figurant sur le commandement sont erronées, expliquant que le contrat de bail prévoit que le loyer est exigible le 15 de chaque mois alors que la partie adverse prétend qu’il s’agirait du 10, et que la partie adverse réclame un loyer mensuel de 480 € charges comprises alors que le contrat de bail prévoit 460 € de loyer et 10 € de provision sur charges ;

Attendu que la partie demanderesse déclare qu’il n’est pas contesté que la date d’exigibilité est le 15 de chaque mois,

Qu’il doit être observé que, quoi qu’il en soit, en particulier en l’absence de contestation sur ce détail, ce point ne peut affecter la validité du commandement ;

Attendu que le bail comporte une ambiguïté, puisqu’il est mentionné à la page 3 que le loyer mensuel se monte à 470 € outre 10 € de charges, alors que la page 4 de ce même bail porte une mention selon laquelle le loyer hors charges se monte à 460 €outre 10 € de charges récupérables ;

Que, même dans les cas où le commandement est fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette, il reste valable pour la partie non contestable de celle-ci ;

Attendu [A] [C] ne conteste pas qu’il n’a pas réglé dans les deux mois les causes du commandement, même en déduisant les sommes dont il estimait qu’il n’était pas redevable ;

Attendu par ailleurs que, par ce même commandement, il était fait injonction au locataire de produire une attestation d’assurance, la validité de cet acte, qui répond sur cette question à tous les critères de validité, ne pouvant valablement être contestée sur ce point ;

Attendu que la validité du commandement du 29 novembre 2024 ne peut être mise en cause, de sorte que la recevabilité de la demande principale de la SCI [V] ne peut être valablement contestée ;

Attendu qu’il y a lieu de déclarer la SCI [V] recevable en ses demandes principales ;

Sur la demande de résiliation du bail :

Attendu qu’il y a lieu d’observer que [A] [C] se reconnaît redevable, au titre de l’arriéré de loyer de charges, d’un montant de 1811 € ;

Qu’il oppose diverses contestations tenant d’une part au montant exact du loyer, d’autre part à l’irrégularité du versement des allocations logement, au motif que le propriétaire aurait perçu directement certaines d’entre elles, expliquant qu’aucune distinction ne serait à opérer entre les versements fait par la CAF et les versements faits par lui-même ;

Qu’il déclare, après avoir opéré le calcul aboutissant à la somme dont il se reconnaît redevable que « pour le reste, (il) se réfère aux montants énoncés » ;

Attendu qu’il est ainsi établi que les causes du commandement, même calculées a minima en prenant en compte les contestations de la partie défenderesse, n’ont pas été satisfaites à la date du 30 janvier 2025 ;

Attendu par ailleurs que [A] [C] ne présente aucune argumentation sur le fait qu’il n’a pas satisfait à l’obligation d’assurance instaurée par l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, qui lui était pourtant rappelée par voie de commandement ;

Que, parmi les pièces qu’il produit aujourd’hui, ne se trouve aucune attestation établie par un assureur ;

Attendu qu’il y a lieu de prononcer la résiliation du bail ;

Sur le montant des sommes dues par [A] [C] :

Attendu que dans l’hypothèse la plus favorable à [A] [C] concernant le montant du loyer, la somme figurant sur le commandement de payer se réduit de 1440 € à 1410 €, représentant les loyers de septembre, octobre et novembre 2024 ;

Que les paiements opérés au titre du loyer du mois d’août précédent, soit 250 € et 220 € n’ont pas à y être inclus puisqu’il s’agit d’une dette plus ancienne ;

Attendu [A] [C] ne peut valablement prétendre que l’instabilité dont il a été victime dans le versement des allocations logement relèverait de la faute de son bailleur, puisque la situation dont il se plaint est manifestement imputable à l’instabilité de sa situation professionnelle relativement aux périodes de chômage et aux périodes travaillées, entraînant des ajustements de droits, ce qu’il établit par ailleurs lui-même par la production des pièces 30, 31 et 32 ;

Que [A] [C] se plaint de la responsabilité alléguée de la SCI [V] dans l’impossibilité d’établir un plan d’apurement proposé par la caisse d’allocations familiales, cet argument ne pouvant être retenu puisqu’il est évident que le propriétaire avait tout intérêt à autoriser un tel plan en vue d’empêcher la cessation du versement des aides au logement ;

Attendu que la SCI [V] (page 10 de ses écritures) établit une liste des virements qu’elle a reçus de la part de [A] [C] pour un total de 1800 € et des versements opérés par la caisse d’allocations familiales pour un montant total de 1796 €, sommes à déduire du montant total des loyers calculés sur la base mensuelle de 470 €, soit 6580 € ;

Attendu que le calcul opéré par la partie demanderesse relativement au montant de l’arriéré est exact ;

Qu’il y a lieu de lui allouer la somme qu’elle réclame ;

Sur les demandes reconventionnelles:

Attendu que selon les dispositions de l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande ;

Que si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu ;

Que [A] [C] se plaint aujourd’hui d’une faute de la part du bailleur, alors qu’il ne rapporte aucunement la preuve d’une part de ce qu’il en aurait fait la demande comme le prévoit le texte susvisé, d’autre part de ce que cette absence de délivrance de quittance ou de refus lui aurait causé un préjudice, puisqu’il reconnaît lui-même avoir perçu les APL auxquelles il pouvait prétendre ;

Qu’il y a lieu de le débouter de la demande d’indemnisation formée en ce sens ;

Attendu qu’il n’en demeure pas moins que le locataire a droit à la remise des quittances et des reçus des sommes qu’il a versées, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande formée par [A] [C], de condamner la société bailleresse à lui remettre quittances et reçus des sommes qu’elle reconnaît avoir perçues ;

Que, du fait que ces documents n’avaient pas été réclamés par le locataire, il n’y a pas lieu de sortir cette condamnation d’une astreinte ;

Attendu que, pour réclamer indemnisation au titre de la privation alléguée d’alimentation en eau, [A] [C] invoque un manquement du bailleur à ses obligations légales et contractuelles, visant les dispositions de l’article 1719 du Code civil ;

Qu’il prétend avoir été privé d’alimentation en eau, invoquant un message qui lui a été adressé le 15 avril 2025 mentionnant « coupure d’eau demain 10 heures », le fait que les compteurs étaient fermés au 17 avril 2025, un message en date du 30 avril 2025 par lequel le propriétaire lui interdisait accéder au réseau d’eau ainsi que des photographies du 1er juillet, du 18 août et du 4 septembre 2025 faisant apparaître ce qu’on lui que l’accès à l’eau serait resté condamné précisant que le propriétaire lui a indiqué le 4 septembre que l’eau avait été remise en début d’après-midi, alors que l’alimentation n’aurait été rétablie que le 17 septembre suivant, déclarant avoir déposé le 14 mai 2025 une plainte contre son propriétaire ;

Qu’il est exact ainsi que l’affirme le représentant de la SCI [V] que nul ne peut se constituer une preuve à lui-même, et qu’une plainte ne peut donner force probante aux déclarations de [A] [C], de même que la société bailleresse ne peut se voir valablement reprocher un dégât des eaux indépendant de sa volonté et les conséquences de ce dégât alors que c’est à juste titre qu’elle rappelle que [A] [C] n’était couvert par aucune assurance ;

Que la SCI [V] établit qu’elle a fait intervenir en urgence un plombier pour rechercher une fuite, et que cet artisan a pu constater différentes dégradations, et en particulier le fait que les tuyaux avaient été coupés ;

Que le message reproché par [A] [C] à son adversaire, par lequel il lui était fait interdiction à la date du 30 avril 2025 de « s’approcher du réseau d’eau » s’explique manifestement du fait que les dégradations sur la tuyauterie avaient été opérées par le locataire, puisque ce dernier s’est abstenu de répondre à différents messages qui lui étaient adressés, le 13 mai 2025 pour solliciter de sa part un rendez-vous aux fins de vérifier le réseau, le 22 mai 2025 et le 6 juin 2025 pour savoir si les choses étaient rentrées dans l’ordre ;

Que, compte tenu de ces différents éléments, du fait que la SCI [V] a fait intervenir son plombier dès l’apparition des troubles, puis de nouveau au début du mois de septembre 2025, il échet de considérer que [A] [C] se trouve à l’origine du trouble dont il se plaint alors que la société bailleresse n’avait pas démérité ;

Qu’il y a lieu de le débouter [A] [C] des demandes relatives à la privation d’eau ;

Attendu que [A] [C] invoque un préjudice de jouissance paisible lié aux défauts d’isolation, reprochant à son adversaire de lui avoir pas fourni de DPE à la signature du bail, la SCI [V] déclarant aujourd’hui à juste titre que le DPE de l’immeuble établi le 9 février 2016 est toujours en cours de validité, de sorte que le locataire ne peut aucunement se prévaloir d’un éventuel préjudice, étant rappelé que l’absence de remise date du document ne fait l’objet d’aucune sanction légale à l’exception d’une sommation, qui n’a pas été faite par [A] [C], en vue de contraindre le propriétaire a faire régulariser la situation ;

Que [A] [C] invoque une consommation excessive d’énergie, précisant que sa programmation électrique entre le 18 août 2023 et 17 juillet 2024 était de 5221 kWh, et que sa consommation entre le 18 juillet 2024 et le 17 janvier 2025 était de 2420 kWh, soit environ 4840 kWh par an, et prétendant que l’écart entre sa consommation et une consommation normale, dont le calcul a été par lui obtenu sur l’outil d’estimation Selectra, serait de 15 % ;

Qu’il convient d’observer que le calcul invoqué par [A] [C] ne constitue qu’une moyenne, calculée dans des conditions inconnues et par là-même dont il n’est pas certain qu’il a été opéré avec toute la rigueur nécessaire entre des comparatifs pertinents ;

Que les éléments apportés par le demandeur reconventionnel ne sont pas suffisants pour étayer les prétentions qu’il expose, et ce d’autant qu’il se limite à faire état d’une isolation « manifestement insuffisante », alors d’une part qu’il n’apporte aucun élément précis et tangible à l’appui de cette affirmation d’autre part qu’il n’avait visiblement jamais approché son propriétaire pour solliciter des travaux d’isolation ;

Qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée en ce sens ;

Attendu que du fait de la résiliation du bail par le présent jugement, [A] [C] n’est pas recevable à solliciter des travaux ou le remplacement du réfrigérateur ;

Qu’il sollicite l’allocation de la somme de 299 € à titre de dommages-intérêts pour l’indemnisation du dommage que lui aurait causé le caractère défectueux de cet équipement ;

Que la SCI [V] prétend d’une part que le dysfonctionnement ne serait pas prouvé, d’autre part qu’il ne serait pas permis d’apprécier si ce prétendu dysfonctionnement relèverait d’une obligation du bailleur de remplacer ou d’une obligation du locataire de prendre à sa charge l’entretien courant ;

Qu’il n’en demeure pas moins que la présence du réfrigérateur est mentionnée sur le bail, et que l’on ne voit pas comment le fait que « le réfrigérateur coule de partout » selon l’affirmation qu’avait formulée le locataire dans un message adressé à la société bailleresse pourrait être imputable à un défaut d’entretien courant ;

Que le trouble de jouissance ainsi causé par l’absence de remplacement ou de réparation du réfrigérateur par le propriétaire mérite indemnisation ;

Que le montant de cette indemnisation devra être réduit à de plus justes proportions, et équitablement arbitré à 150 € ;

Attendu que [A] [C] invoque, de la part de son adversaire,un harcèlement qui justifierait l’allocation de la somme de 5000 € à titre de dommages-intérêts, faisant état à l’appui de son argumentation à cet égard de plaintes déposées auprès de la gendarmerie de [Localité 4] et d’une attestation établie par une personne interpellée par le propriétaire alors qu’elle se rendait à son domicile ;

Que ces plaintes, qui ont été classées sans suite, ne peuvent constituer une preuve de harcèlement, puisqu’elles résultent des seules affirmations de l’intéressé qui ne peut se constituer une preuve à lui-même, et alors que le Ministère public n’a pas jugé utile d’y donner suite ;

Que le témoignage d'[F] [T] fait apparaître que cette dernière a en effet été apostrophée par le gérant de la SCI [V], dont il n’est pas contestable qu’il a eu alors un comportement quelque peu inapproprié, alors qu’il doit cependant être relevé qu’il ne s’agit pas d’un élément de nature à caractériser un harcèlement dirigé contre [A] [C] lui-même ;

Que, s’il est exact que les parties ont périodiquement échangé des messages dont une partie de ceux émanant de la SCI [V] mentionnent des termes assez crus, il apparaît que ces messages tels qu’ils sont invoqués par [A] [C] sont au nombre de cinq, sur une durée comprise entre le 4 août 2024 et le 5 octobre 2024, la réalité d’un harcèlement supposant un nombre de messages beaucoup plus importants ;

Que les termes utilisés par le gérant de la SCI [V], s’ils sont quelquefois excessifs, s’inscrivent dans un contexte de conflit, contexte dans lequel ils doivent être replacés, le contenu de ces messages reflétant le mécontentement d’une personne lassée de réclamer à son locataire les loyers en retard depuis un certain temps ;

Que les réclamations de [A] [C] au titre d’un harcèlement allégué ne peuvent être retenues ;

Attendu qu’au cours des débats, il a été fait état de la présence d’ordures sur les lieux loués ou à proximité d’iceux, mais sans en tirer de conséquences en formant des demandes à ce sujet, la SCI [V] expliquant cette situation du fait que [A] [C] ne paierait pas la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;

Que ce dernier argument ne saurait être retenu, puisque la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est payée aux services fiscaux par le propriétaire, qui la répercute sur le locataire au titre des charges, de sorte qu’il ne peut être considéré que l’encombrement des lieux par des poubelles ou autres déchets trouverait sa cause dans ce non-paiement ;

Que la présence réelle ou supposée de ces ordures se trouve sans conséquence sur le présent litige ;

Attendu que les conditions requises pour l’allocation de dommages-intérêts à la SCI [V] ne sont pas réunies, et ce d’autant que la partie demanderesse succombe sur une partie de ses prétentions ;

Attendu que [A] [C] sollicite des délais pour s’acquitter des sommes mises à sa charge ;

Que l’ancienneté de la dette et le comportement général du locataire, en particulier son défaut d’assurance, sont de nature à exclure une telle possibilité ;

Qu’il n’y a pas lieu suspension du jeu de la clause résolutoire ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI [V] ;

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

Prononce l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, et autorise en conséquence, faute de départ volontaire, l’expulsion de [A] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef du local qu’il occupe actuellement à [Adresse 5], avec le secours de la force publique si besoin est,

Condamne [A] [C] à payer à la SCI [V] la somme de 2834 € au titre de l’arriéré de loyer, de charges et d’indemnités d’occupation, comptes arrêtés au 28 octobre 2025,

Condamne la SCI [V] à payer à [A] [C] la somme de 150 € à titre de dommages-intérêts au titre de la privation de jouissance partielle du réfrigérateur équipant le logement,

Condamne [A] [C] à payer à la SCI [V] à compter de la date du 28 octobre 2025, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant mensuel de 470 €, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamne la SCI [V] à remettre à [A] [C], dans le délai de deux mois qui suivra la signification du présent jugement, l’ensemble des quittances pour les mois de juin 2023 à août 2024 et l’ensemble des reçus relatifs à la période subséquente,

Dit que les meubles présents dans le logement lorsqu’il sera libéré suivront le sort prévu aux dispositions des articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute les parties de toutes autres demandes, et dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [A] [C] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le dix-huit décembre deux mille vingt-cinq par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le juge des contentieux et de la protection