MINUTE N° : 25/00672

JUGEMENT

DU 17 Juillet 2025

N° RC 23/03107

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[W] [Y]

ET :

[V] [P]

Débats à l’audience du 17 Juillet 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e CORNU-SADANIA

Copie à :

M^e Sandrine AUDEVAL

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TENUE le 17 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Juillet 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 17 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [W] [Y]

née le 28 Septembre 1962 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Sabine CORNU-SADANIA de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [V] [P]

né le 15 Août 1952 à , demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sandrine AUDEVAL, avocat au barreau de BLOIS, substitué par Maître LE CARVENNEC, avocat au barreau de TOURS

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous -seing privé du 1er avril 2021, M. [V] [P] a donné à bail à Mme [W] [Y] un logement d’habitation non meublé avec parking, sis [Adresse 4], moyennant un loyer révisable de 520 euros outre des charges forfaitaires mensuelles de 60 euros, ne comprenant pas la taxe d’enlèvement de ordures ménagères.

Par assignation du 27 juin 2023, Mme [W] [Y] a saisi le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir :

— Condamner Monsieur [P] à lui délivrer les quittances de loyer pour les mois de janvier à juin 2023 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner Monsieur [P] à verser à lui la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Monsieur [P] à restituer à lui la somme de 1 500 euros indument perçue au titre des charges pour les mois d’avril 2021 à mai 2023 ;

— Condamner Monsieur [P] à verser à lui la somme de 1 000 euros à titre sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [P] aux entiers dépens.

Après renvois, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience du 24 avril 2025.

A l’audience, Mme [Y], représentée par son conseil, modifiant et complétant les termes de son exploit introductif d’instance demande à la juridiction de :

— Condamner Monsieur [P] lui délivrer les quittances de loyer pour les mois de janvier 2023 à mai 2024 et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner Monsieur [P] à lui verser la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Déclarer non écrite la clause prévoyant que le loyer est de 580 euros dont 60 euros de charges forfaitaires ;

— Condamner Monsieur [P] à restituer lui la somme de 2 280 euros indument perçue au titre des charges pour les mois d’avril 2021 à mai 2024, sauf à parfaire le montant des sommes jusqu’au prononcé du jugement à intervenir ;

— Condamner Monsieur [P] à lui verser la somme de 1 000 euros à titre sur le fondement de I 'article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [P] aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient que son bailleur a méconnu l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 en ne lui remettant pas, malgré ses demandes, les quittances de loyers conformes aux dispositions légales pour la période de janvier 2023 à mai 2024, alors que les loyers ont été acquittés. Ce manquement a entrainé pour elle l’impossibilité de présenter un dossier pour trouver un logement équivalent mais moins cher dans le parc social ce qui justifie sa demande d’indemnisation de son préjudice moral et financier à hauteur de 2.000 euros.

Le bail étant un bail d’habitation nu, la clause prévoyant des charges forfaitaires doit être réputée non écrite au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et M. [P] condamné à lui rembourser les charges réglées aucune régularisation de charges n’étant possible en vertu de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Au surplus M. [P] ne produit ni décompte ni justificatifs des charges.

M. [P], représenté par son conseil, demande quant à lui à la juridiction de :

— débouter Madame [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— constater qu’il a communiqué les quittances de loyer sollicitées par Madame [Y] du mois de janvier à mai 2024 ;

— Débouter Madame [Y] de sa demande de remise des quittances sous astreinte car mal-fondée ;

— Juger que la demande de dommages et intérêts de Madame [Y] est infondée.

— Débouter Madame [Y] de sa demande de dommages et intérêts formulée à hauteur de 1 000 euros ;

— Lui donner acte de ce qu’il accepte de verser à Madame [Y] la somme de 176,02 euros correspondant à l’excédent de charges perçu (1 500 – 1 323 98) ;

— Débouter Madame [Y] de sa demande relative aux dépens et l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [Y] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, il soutient avoir rempli son obligation de délivrer les quittances pour les loyers réglés à partir du moment où il en a reçu la demande. En ce qui concerne les charges, il estime que Mme [Y] a accepté le principe des charges forfaitaires en signant le bail et que de surcroit, il lui a toujours communiqué en parallèle le décompte des charges. Il admet, après calcul, lui être redevable de l’excédent de charge perçues soit 176,02 euros qu’il offre de régler. Enfin, il estime que la demande de dommages et intérêts n’est étayées par aucune preuve.

L’affaire a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe, après prorogation, au 18 juillet 2025.

MOTIVATION

1 – Sur la demande de Mme [Y] de communication sous astreinte des quittances de loyers des mois de janvier 2023 à mai 2024.

Selon l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

Il est constant que les quittance doivent être fournies mensuellement et non annuellement.

Selon l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce ; Mme [Y], justifie avoir demandé par l’intermédiaire de sa compagnie de protection juridique par courrier du 3 février 2023 : « une quittance de loyer annuel pour l’année 2022, une quittance mensuelle pour le mois de janvier 2023 et une quittance pour chaque mois des paiements venir. »

Dès lors, M. [P] avait l’obligation de lui remettre une quittance chaque mois à compter de la demande ou à défaut un reçu en cas de règlement partiel des loyer et charges

Mme [Y] quant à elle ne justifie pas du règlement des loyers postérieurement au mois de janvier 2023 (Pièce 9).

Cependant, il ressort des pièces communiquées par M. [P] qu’il a délivré une quittance globale le 6 octobre 2023 pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2023. Il ne justifie pas de la seconde quittance tout aussi globale qu’il prétend avoir expédié pour la période d’octobre 2023 à décembre 2023 (Pièce 8) que Mme [Y] conteste avoir reçue. Il reconnait ainsi implicitement que les loyers et charges ont bien été réglés pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023.

Il ne prétend ni ne justifie avoir envoyé de quittance pour la période postérieure au 31 décembre 2023.

Ainsi, M. [P] n’a répondu que partiellement à la demande quittance pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2023, en ne fournissant qu’une quittance globale et partielle émise le 6 octobre 2023 pour la période du 1er janvier au 30 septembre 2023 et pas les quittances mensuelles ou les reçus en cas de paiement partiel du loyer. Dès lors, il n’a pas respecté l’obligation légale pesant sur lui.

Mme [Y] ne justifie pas du paiement total ou partiel des loyers pour la période postérieure au 31 décembre 2023. Il n’est donc pas possible en l’état d’apprécier le bien-fondé de sa réclamation pour cette période.

M. [P] sera en conséquence condamné à délivrer à Mme [Y] des quittances locatives mensuelles pour les mois de janvier et décembre 2023 et pour les mois de janvier à mai 2024 sous réserve de paiement des loyers et charges.

En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, l’obligation de délivrance des quittances des loyers réglés au jour du jugement sera assortie d’une astreinte de 20 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et pour une durée de trois mois

2 – Sur la demande indemnitaire de Mme [Y].

Mme [Y] justifie sa demande de 2 000 euros de dommages et intérêts par le préjudice financier et moral subi du fait de n’avoir pu, en l’absence de quittance, obtenir la validation de ses demandes de logement, notamment dans le parc social et accéder à un loyer moins onéreux.

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommage et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Afin d’obtenir une indemnisation en vertu de ces dispositions, le demandeur doit prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Mme [Y] ne justifie d’avoir fait des démarches qui auraient été refusées du fait de l’absence des quittances réclamées. Elle échoue à démontrer l’existence du préjudice qu’elle invoque.

Sa demande sera en conséquence rejetée.

3 – Sur la demande de restitution des charges forfaitaires payées.

Le bail du 1er avril 2021 prévoit, au titre des charges, le paiement d’un forfait mensuel de 60 euros outre la taxe d’ordures ménagères.

Au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [Y] sollicite le remboursement des charges forfaitaires payées au bailleur depuis le 01 avril 2021 jusqu’au mois de mai 2024 soit 2 280 euros, au titre des charges forfaitaires prévues au bail.

Le bail liant les parties est soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Les demandes en paiement de charges locatives doivent être faites conformément aux dispositions de l’article 23 de cette loi.

Ce texte pose le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire, et ce nonobstant toute clause contraire du bail ( Cass Civ. 3ème 4 mai 2010).

En conséquence, la clause d’évaluation forfaitaire des charges figurant au bail, contraire aux dispositions d’ordre public de la loi précitée, doit être réputée non écrite.

Cependant selon l’article 23 précité, le locataire est tenu sur justification au paiement des charges récupérables.

Il est constant :

— d’une part que ces charges récupérables sont dues par le locataire même si le bail ne prévoit pas de provisions sur charges. Ainsi, le fait que les sommes versées par Mme [Y] au titre des charges n’aient pas été qualifiées par le bail de provisions mais de forfait ne saurait priver le bailleur de son droit au paiement de charges récupérables,

— d’autre part, que la production des justificatifs de charges peut être effectuée même en cours d’instance (Cass 3ème civ 20 décembre 1995 ; 1er avril 2009).

Mme [Y] ne justifie pas du paiement des charges au-delà de la période implicitement reconnue par le bailleur, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre 2023.

Il sera retenu qu’elle a versé pendant cette période, 60 euros par mois pendant 33 mois (du1er avril 2021 au 31 décembre 2023) soit 1.980 euros.

Monsieur [P] justifie par les pièces produites des charges de copropriété récupérables suivantes pour l’appartement 45 et le parking loués :

— du 01 avril 2021 au 31 mars 2022 : 636,86 euros,

— du 01 avril 2022 au 31 mars 2023 : 635,51 euros

— du 01 avril 2023 au 31 décembre 2023 : 512,12 euros (9/12° de 682,83 euros)

Total : 1.784,49 euros

Le trop-perçu : 1 980 euros – 1 784,49 euros = 195,51 euros devra être restitué à Mme [W] [Y] et M. [V] [P] y sera condamné

4 -Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, M. [P] sera condamné aux dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige et des démarches judiciaires qu’a dû engager Mme [Y], M. [P] sera condamné lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera débouté de sa demande à ce titre

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort,

CONDAMNE M. [V] [P] de délivrer à Mme [W] [Y] des quittances locatives mensuelles pour les mois de janvier 2023 à décembre 2023 et les quittances pour les mois de janvier à mai 2024 sous réserve de paiement des loyers et charges échus au jour du jugement, sous astreinte de 20 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et pour une durée de trois mois ;

DEBOUTE Mme [W] [Y] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [V] [P] à verser à Mme [W] [Y] la somme de cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante et un centime (195,51 euros) au titre du trop-perçu de charges pour la période du 01 avril 2021 au 31 décembre 2023 ;

CONDAMNE M. [V] [P] à verser à Mme [W] [Y] la somme de HUIT CENT EUROS (800 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,