N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

02 Décembre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/04996 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J2F2

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la RESIDENCE MORIER AF,

agissant poursuite et diligence de son syndic, la S.A.S. LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, non représenté

DÉBATS :

Par devant Madame BELOUARD, du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me A. LASSERRE, Greffier.

A l’audience publique du 04 Novembre 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 02 Décembre 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C.BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 02 Décembre 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [M] est propriétaire des lots n° 7et 96 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Le 10 octobre 2025, le [Adresse 6], représenté par son syndic, a donné assignation à M. [Y] [M] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015

condamner ce dernier à lui payer :

la somme de 4138,50 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées au 01er octobre 2025 (décompte au 18/09/2025);la somme de 487,50 € au titre des frais de recouvrement,la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés;condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 01er octobre 2025 (décompte au 18/09/2025) la somme de 4138,50 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 04 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence MORIER AF, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 01er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 6] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— les contrats de syndic effectifs depuis el 20 févreir 2023

— le procès-verbal d’assemblée générale du 26 février 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er octobre 2022 au 30 septembre 2023 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 01/10/2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4138,50

Frais sollicités 487,20

TOTAL 4625,70

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [Y] [M] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 01/10/2025 à hauteur de la somme de 4138,50 €.

La lettre de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [Y] [M] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4138,50 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 01/10/2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un commissaire de justice et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 487,50 €.

***

M. [Y] [M] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 487,50 € au titre des frais de recouvrement.

— Sur les autres demandes

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire du 02/07/2024), M. [Y] [M] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500 €.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [Y] [M] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE M. [Y] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence MORIER AF les sommes suivantes :

4.138,50 € (QUATRE MILLE CENT TRENTE-HUIT EUROS CINQUANTE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au01/10/2025 ;

487,50 € (QUATRE CENT QUATRE-VINGT-SEPT EUROS CINQUANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

CONDAMNE M. [Y] [M] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [5] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [Y] [M] aux dépens;

CONDAMNE M. [Y] [M] à payer au [Adresse 6] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C.BELOUARD