MINUTE N° : 25/00314

JUGEMENT

DU 05 Novembre 2025

N° RG 25/02299 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JVTZ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “L’ORANGERIE”

ET :

[E] [W]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 01 octobre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 05 NOVEMBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[6]”, située [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social se situe “[Adresse 8]

Représenté par M^e LE CARVENNEC substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [E] [W]

né le 16 Avril 1967 à [Localité 3] (TURQUIE), demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [W] est propriétaire des lots n°32 et n°60 dans l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 4] (37).

Le 14 mai 2025, le [Adresse 12]”, représenté par son syndic, a donné assignation à M. [E] [W] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 4112,35 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 03 avril 2025 ;la somme de 810,98 € au titre des frais de recouvrement ;la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;condamner ce dernier à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;rappeler que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 03 avril 2025 la somme de 4112,35 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 01 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5]Orangerie, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 05 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 11] [Adresse 5]Orangerie verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 01er avril 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 mars 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2023 au 30 juin 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 03 avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 3 957,59

Frais/diligences sollicitées 952,96

Autre-Intérêts 12,98

TOTAL 4 923,53

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [E] [W] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 03 avril 2025 à hauteur de la somme de 3957,59 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 30 janvier 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [E] [W] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3957,59 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 03 avril 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 sur la somme de 3019,60 € et à compter de l’assignation du 14 mai 2025 pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 01er avril 2025 de sorte que tous les frais sollicités de mise en demeure avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 154,96 € (commandement de payer).

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic effectif seulement à compter du 01er avril 2025 et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 350 €.

***

M. [E] [W] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 504,96 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice à deux reprises , il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 600 €.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [E] [W] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne M. [E] [W] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] les sommes suivantes :

3.957,59 € (TROIS MILLE NEUF CENT CINQUANTE-SEPT EUROS CINQUANTE-NEUF CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 03 avril 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2025 sur la somme de 3019,60 € et à compter de l’assignation du 14 mai 2025 pour le surplus ;504,96 € (CINQ CENT QUATRE EUROS QUATRE-VINGT-SEIZE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne M. [E] [W] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [E] [W] aux dépens ;

Condamne M. [E] [W] à payer au [Adresse 11] [Adresse 5]Orangerie la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD