TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/00419 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y32A

Minute : 24/00187

S.C.I. SCM

Représentant : M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 403

C/

Monsieur [Y] [R] [F]

Madame [W] [J] [T]

ok

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Frédéric GONDER

Copie délivrée à :

Monsieur [Y] [R] [F]

Madame [W] [J] [T]

Le

AUDIENCE CIVILE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 26 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. SCM, représentée par son gérant M. [L] [G] dont le siège social est [Adresse 4], poursuites et diligences de son représentant légal

représentée par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [R] [F], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [J] [T], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er octobre 2020, la SCI SCM a donné à bail à Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] (identité vérifiée à l’audience) un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 900 € charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SCM a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, la SCI SCM a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mars 2024, la SCI SCM – représentée par son conseil – reprend les terme de son assignation pour demander :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— et de condamner ces derniers au paiement

* solidairement de la somme actualisée de 3. 569, 69 € avec les intérêts de droit,

* solidairement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux, avec les intérêts de droit à compter de chaque échéance,

— outre solidairement une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SCI SCM est opposée à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [W] [T] conteste le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement.

Elle déclare que le dernier règlement a été effectué le 5 février 2024 pour un montant de 973 €.

Elle propose de verser 72 € par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant. Elle souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.

Madame [W] [T] indique qu’elle travaille et perçoit un revenu de 1. 300 euros. Elle ajoute avoir 2 enfants à charge avec Monsieur [Y] [R] [F], dont elle est séparée et qui a quitté les lieux sans restituer ses clés. Elle expose rembourser un crédit à la consommation dont les mensualités sont de 200 euros par mois.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude le 4 janvier 2024, Monsieur [Y] [R] [F] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donn24 mars 2024é lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

Par note en délibéré autorisée reçue le 28 mars 2024, la SCI SCM a produit un décompte faisant état du dernier paiement de février 2024 par la défenderesse.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [Y] [R] [F] ne comparaît pas tandis que Madame [W] [T] est présente.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 5 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, la SCI SCM justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 et applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 1er octobre 2020 contient une clause résolutoire (article clause résolutoire ou de non-paiement) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 octobre 2023, pour la somme en principal de 1. 860, 74 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 décembre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Lors de l’audience du 26 mars 2024, la SCI SCM a produit un décompte, arrêté en mars 2024, démontrant que les défendeurs restaient devoir la somme de 3. 316, 69 euros, loyer de mars 2024 inclus et comprenant un versement direct du 12 février 2024 à hauteur de 830 euros.

Par note en délibéré, la SCI SCM produit un décompte, arrêté en mars 2024, démontrant que Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] restent devoir, au titre de l’arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3. 173, 69 € à la date de mars 2024, tenant compte du versement du 5 février 2024 mais sans reproduire la ligne correspondant au versement du 12 février 2024à hauteur de 830 euros.

Il convient de considérer que montant de la dette locative s’élève au montant indiqué dans le dernier décompte soit 3. 173, 69 euros, tenant compte du versement du 5 février 2024, auquel il faut ajouter la ligne non-reportée décompte précédent.

Le montant de la dette locative est donc arrêté à 3. 173, 69 – 830 = 2. 343, 69 euros.

Monsieur [Y] [R] [F], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Solidarité

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 21 décembre 2023, Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] restent redevables du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2. 343, 69 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté en mars 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1. 860, 74 € à compter du commandement de payer (20 octobre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [W] [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière. En outre, elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 21 décembre 2023 ;

— que Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] deviennent occupants sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SCI SCM soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SCI SCM soit en droit d’exiger des défendeurs in solidum le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI SCM, Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de la SCI SCM aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2020 entre la SCI SCM et Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] LE BLANC MESNIL sont réunies à la date du 21 décembre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] à verser à la SCI SCM à titre provisionnel la somme de 2. 343, 69 € (décompte arrêté au mars 2024, incluant une dernière échéance de mars 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023 sur la somme de 1. 860, 74 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 72 € chacune et une 33ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 du mois de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI SCM puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SCI SCM soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] ;

* que Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] soient condamnés in solidum à verser à la SCI SCM une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] à verser à la SCI SCM une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [R] [F] et Madame [W] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,