N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT

du

28 Janvier 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/04996 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JMWR

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AX

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par son Syndic l’Agence LA CENTRALE IMMOBILIERE,

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 317 706 174

dont le siège est [Adresse 3],

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [X],

né le 09 janvier 1979 à [Localité 6] (79)

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

DÉBATS

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 10 Décembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 28 Janvier 2025.

DÉLIBÉRÉ

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 28 Janvier 2025, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [G] [X] est propriétaire des lots n°7 et 31 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Le 30 octobre 2024, le [Adresse 7] a donné assignation à M. [G] [X], selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1231-1 et 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 5.868,45 € correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés selon décompte arrêtés au 31 juillet 2024 ;la provision de 1.369,20 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens incluant les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que le défendeur n’acquitte pas ou pas régulièrement de ses charges de copropriété et que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il affirme subir un préjudice financier, se trouvant privé d’une partie de trésorerie et dans l’obligation d’entreprendre des démarches judiciaires pour obtenir le recouvrement des sommes dues.

A l’audience du 10 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence AX, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’assignation à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic en cours de validité ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2023 qui, notamment, approuve les comptes de l’exercice clos au 30 juin 2023, modifie le budget prévisionnel de l’exercice en courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et approuve le budget prévisionnel de l’exercice courant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

— le procès-verbal des assemblées générales antérieures qui approuvent, notamment, les comptes des exercices clos au 30 juin 2019, au 30 juin 2020, au 30 juin 2021 et au 30 juin 2022 ;

— l’extrait de compte de M. [G] [X] arrêté au 31 juillet 2024 mais couvrant en réalité la période du 1er juillet 2019 inclus au 1er juillet 2024 inclus ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les fonds travaux et la quote-part de de M. [G] [X] pour la période considérée ;

— le protocole d’accord régularisé entre les parties le 23 février 2021, en vue d’apurer la totalité des sommes dues jusqu’au 15 février 2021 inclus, pour 4.798,02 € et la preuve que seule 10 menusalités ont été respectées ;

— la mise en demeure destinée à M. [G] [X] le 27 août 2024 et la preuve de sa présentation le 29 août 2024 ;

— le décompte des charges et fonds travaux provisionnels de l’exercice en cours, concernant le 4ème trimestre 2024 et les 1er et 2ème trimestres 2025 ;

— le bordereau d’incription d’hypothèque légale.

Il ressort de l’ensemble des documents fournis, listés ci-dessus et dont certains ont été discutés, que M. [G] [X] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux selon décompte arrêté au 31 juillet 2024 à hauteur de la somme de 5.668,45 € incluant également 276,76 € de frais (mise en demeure, frais de diligences exceptionnelles du syndic, commandement non contestés au jour du protocole). La somme de 200 € facturée “ frais question loi ALUR” du 13 octobre 2022 ne permet pas de comprendre sur quel fondement (article de la loi du 10 juillet 1965) cette somme a été sollicitée. Cette somme sera donc déduite.

La lettre de mise en demeure présentée le 29 août 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [G] [X] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.668,45 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 1er juillet 2024 inclus, en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Vu l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 27 août 2024 présenté le 29 août 2024, le [Adresse 7] a mis en demeure M. [G] [X] de régler les charges de copropriété et fonds travaux impayés dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [G] [X] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 1.369,17 € ((432,55 € + 23,84 €) x 3) à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour le 4ème trimestre 2024 et les 1er et 2ème trimestres 2025 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur la demande de dommages et interets pour resistance abusive

M. [G] [X] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère abusif de sa résistance est d’autant moins démontré que, par le passé, après les premières difficultés de paiement rencontrées, le défendeur avait accepté de régulariser un protocole pour apurer sa dette de 4.798,02 € en seulement 12 mensualités. Par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier. Dans ces conditions, il doit être débouté de sa demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [G] [X] sera tenu aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [G] [X] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence AX les sommes suivantes :

5.668,45 € (CINQ MILLE SIX CENT SOIXANTE-HUIT EUROS QUARANTE-CINQ CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux et frais de recouvrement échus au 1er juillet 2024 inclus selon décompte arrêté au 31 juillet 2024 ;

1.369,17 € (MILLE TROIS CENT SOIXANTE-NEUF EUROS DIX-SEPT CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges et de fonds de travaux à venir pour le 4ème trimestre 2024 et les 1er et 2ème trimestres 2025 ;

CONDAMNE M. [G] [X] aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

CONDAMNE M. [G] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble AX la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

C. BELOUARD