N° RG 25/00005 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D5G7 /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° RG 25/00005 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D5G7

Minute n° 26/00011

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 16 Janvier 2026

DEMANDEUR(S) :

Madame [D] [M] épouse [W]

née le 22 Février 1971 à [Localité 9] ([Localité 7]-et-[Localité 8]),

demeurant [Adresse 4]

Monsieur [Z] [W]

né le 07 Juin 1967 à [Localité 9] ([Localité 7]-et-[Localité 8]),

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Nathalie GOMOT-PINARD, avocat au barreau de CHATEAUROUX

substitué par M^e Bruno AGLIANY, avocat au barreau de CHATEAUROUX

DÉFENDEUR(S) :

Madame [C] [G],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien ROBIN de la SCP ROUET-HEMERY/ROBIN, avocats au barreau de CHATEAUROUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats et du prononcé : Nadine MOREAU

en présence de [P] [T], auditrice de justice

DÉBATS :

Audience publique du : 12 Décembre 2025

DÉCISION :

contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 16 Janvier 2026 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00005 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D5G7 /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 23 janvier 2023, Mme [C] [G] a loué à Mme [D] [M] épouse [W] et M. [Z] [W], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 625 euros hors charges, outre le paiement d’un dépôt de garantie du même montant.

Un incendie s’est déclaré dans le logement le 7 mars 2024.

Aux termes d’un courrier adressé en recommandé avec avis de réception signé le 23 mars 2024 par Mme [C] [G], Mme [D] [M] épouse [W] a mis en demeure cette dernière de faire effectuer des travaux, mentionnant que son conjoint et elle étaient privés de la jouissance normale du logement et de leur moyen de chauffage principal. Une nouvelle mise en demeure a vainement été adressée à la bailleresse par l’assureur des locataires le 28 juin 2024, sollicitant une réduction du prix du loyer en raison de l’incendie.

Le 16 septembre 2024, les locataires ont donné congé.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, Mme [D] [M] épouse [W] et M. [Z] [W] ont fait assigner Mme [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux, auquel ils ont demandé de :

condamner la défenderesse :° à leur rembourser :

—  50 % de leur loyer de 625 euros du 7 mars 2024 au 16 octobre 2024, correspondant à sept mois à 312,50 euros, soit 2 187,50 euros,

— la somme de 322,24 euros pour leur surconsommation d’énergie,

— leur dépôt de garantie de 625 euros au plus tard le 16 octobre 2024, faute de quoi le dépôt de garantie sera majoré de 10 % du loyer mensuel, soit 62,50 euros, pour chaque mois commencé en retard,

° aux entiers dépens et à leur payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

débouter la défenderesse de toutes ses demandes plus amples ou contraires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025 puis renvoyée à plusieurs reprises et retenue à l’audience du 12 décembre 2025.

À cette audience, Mme [D] [M] épouse [W] et M. [Z] [W], représentés par leur conseil, déposent des conclusions reprenant les prétentions figurant dans leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs demandes, fondées sur les articles 1722, 1240 du code civil et 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ils font valoir que la responsabilité de l’incendie pèse exclusivement sur leur bailleresse aux termes d’un rapport d’expertise réalisé par l’intermédiaire de leur assureur, qu’ils ont continué à régler leur loyer courant mais que les travaux qui auraient dû être entrepris en suite du sinistre ne l’ont pas été, entraînant notamment une hausse de leur consommation d’énergie.

Pour qu’il soit dit que leur dépôt de garantie aurait dû leur être restitué le 16 octobre 2024 et obtenir le rejet de la demande reconventionnelle, ils opposent que le nouvel emploi de M. [W], débuté le 1er septembre 2024, est la cause principale du congé, l’état du logement étant un élément aggravant mais non déterminant de leur départ.

Mme [C] [G], représentée par son conseil, remet également des conclusions, par lesquelles elle demande au juge de :

débouter les époux [W] de toutes demandes, prétentions plus amples ou contraires,condamner solidairement les mêmes :° à lui payer la somme de 1 250 euros,

° à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

° aux dépens.

Visant les articles 16 du code de procédure civile et 1722 du code civil, elle expose que la preuve de sa responsabilité dans la survenance de l’incendie n’est pas rapportée dès lors que seule une expertise extra-judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties uniquement est produite aux débats. Elle ajoute en outre que dans l’hypothèse où sa responsabilité serait malgré tout retenue, aucun dédommagement ne peut compléter la diminution du loyer, laquelle est également exclusive d’une résiliation du bail. Elle précise encore que la réduction du loyer ne peut être accordée dès lors que l’insert objet de l’incendie n’était pas le moyen principal de chauffage du bien loué, un chauffage électrique existant par ailleurs, et que sur les sept mois concernés par la demande, cinq ne nécessitent pas de chauffer le logement.

Elle se prévaut enfin de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour soutenir que les demandeurs doivent se voir appliquer un préavis de trois mois, et non un préavis réduit à un mois, dans le cadre du congé qu’ils ont délivré, compte tenu de ce que d’une part, ils ne démontrent pas que le nouveau contrat de M. [W] est consécutif à une perte d’emploi et que d’autre part, le motif du congé tient en réalité au retard de la bailleresse à remettre le logement dans son état initial et aux conséquences de ce retard, de sorte qu’ils sont redevables de deux mois de loyer supplémentaires.

La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de diminution du loyer et de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1733 du code civil que le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :

Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Il est constant que l’expertise extra-judiciaire, contradictoire ou non, ne peut valoir à titre de preuve que si elle a été soumise à la libre discussion des parties et si elle est corroborée par d’autres éléments du dossier.

Selon l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il est constant que la mise en œuvre de cette dernière disposition suppose au préalable la démonstration d’un cas fortuit, c’est-à-dire d’un fait étranger au bailleur, au preneur et aux personnes dont ce dernier doit répondre.

En l’espèce, les demandeurs se fondent sur l’article 1722 du code civil pour obtenir une diminution du loyer sur quelques mois, mais mettent en avant, pour ce faire, la faute de la bailleresse.

Il en résulte qu’en n’établissant pas que l’incendie a pour origine un cas fortuit, ils ne peuvent prétendre à l’application de ce texte.

Au surplus, et quand bien même ils auraient visé les dispositions applicables à cette demande, ils se prévalent uniquement d’un rapport d’expertise extra-judiciaire qui, s’il est soumis à la libre discussion des parties, n’est corroboré par aucun autre élément versé aux débats. Ce rapport ne saurait donc, à lui seul et quelles que soient ses conclusions, démontrer la faute de la bailleresse.

Partant, les demandeurs ne peuvent pas plus obtenir de cette dernière l’allocation de dommages et intérêts.

En conséquence de ce qui précède, leurs demandes tendant à une diminution de leur loyer et à l’indemnisation de leur surconsommation d’énergie seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle relative au paiement du loyer

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois : (…)

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ; (…)

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la bailleresse a réceptionné le congé délivré par ses locataires le 16 septembre 2024.

Pour se voir appliquer un délai de préavis d’un mois à compter de cette date, M. [Z] [W] indique avoir repris un emploi à la suite d’une maladie ayant interrompu son parcours professionnel, et produit à cette fin des documents médicaux et une attestation datée du 10 septembre 2024, mentionnant qu’il est employé au sein de la société AB Création depuis le 1er septembre 2024.

Les pièces sur lesquelles il s’appuie ne permettent toutefois pas de prouver que la maladie qu’il a subie a entraîné une perte d’emploi et que sa nouvelle activité est consécutive à cette perte.

Dès lors, Mme [D] [M] épouse [W] et M. [Z] [W] ne démontrent pas qu’ils remplissent les conditions pour bénéficier de la réduction du délai de préavis, de sorte que le délai de trois mois sera appliqué.

Ainsi, ils sont redevables du loyer jusqu’au 16 décembre 2024, soit de deux mois de loyers supplémentaires, desquels il convient de soustraire le montant du dépôt de garantie, conservé par la bailleresse. Ils seront donc condamnés solidairement à verser à Mme [C] [G] la somme 625 euros.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que c’est à raison que la bailleresse a conservé par-devers elle le dépôt de garantie, compte tenu de ce que des sommes lui restaient dues par ses locataires.

La demande sera par conséquent rejetée, de sorte qu’il n’y a pas lieu à application de la majoration de 10 %.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [D] [M] épouse [W] et M. [Z] [W] succombent à l’instance, de sorte qu’ils seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Mme [D] [M] épouse [W] et M. [Z] [W] seront condamnés in solidum à verser à Mme [C] [G] la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutés de leur propre demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE solidairement Mme [D] [M] épouse [W] et M. [Z] [W] à verser à Mme [C] [G] la somme de 625 euros au titre de l’arriéré de loyer ;

REJETTE la demande en diminution du loyer formée par Mme [D] [M] épouse [W] et M. [Z] [W] à l’encontre de Mme [C] [G] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre d’une surconsommation d’énergie formée par Mme [D] [M] épouse [W] et M. [Z] [W] à l’encontre de Mme [C] [G] ;

REJETTE la demande relative à la restitution du dépôt de garantie formée par Mme [D] [M] épouse [W] et M. [Z] [W] à l’encontre de Mme [C] [G] ;

REJETTE la demande de Mme [D] [M] épouse [W] et M. [Z] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [M] épouse [W] et M. [Z] [W] à verser à Mme [C] [G] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [D] [M] épouse [W] et M. [Z] [W] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,