TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

[Localité 3]

JUGEMENT DU 13 Mars 2025

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Minute n°

DOSSIER N° : N° RG 25/00029 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IM2Z

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Nelly MACHADO, avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Algida BEDJEGUELAL, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [S]

né le 10 Novembre 1982 à [Localité 5] (COMORES), demeurant [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie BONNOT, juge des contentieux de la protection

Greffier lors du prononcé de la décision : Loetitia MICHEL

Débats tenus à l’audience du 30 Janvier 2025

Jugement prononcé le 13 Mars 2025, par mise à disposition au greffe ;

Grosse à :

le :

N° RG 25/00029 – N° Portalis DBXS-W-B7J-IM2Z

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. ADOMA a attribué à M. [M] [S] la jouissance privative d’un logement à usage exclusif d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 6] par contrat de résidence du 4 décembre 2023, d’une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, pour une redevance mensuelle initiale de 455,08 euros, outre 28 euros par mois au titre des prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurées impayées, la S.A. ADOMA a adressé à M. [M] [S] une mise en demeure par lettre recommandée en date du 26 août 2024, dont M. [M] [S] a signé l’accusé réception le 30 août 2024.

La S.A. ADOMA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par assignation du 23 décembre 2024 délivrée en étude pour :

— faire constater la résiliation du contrat de résidence, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de résidence,

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation de M. [M] [S] au paiement :

* de la somme de 1152,11 euros arrêtée au 18 décembre 2024 au titre de l’arriéré des redevances,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens.

À l’audience du 30 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.A. ADOMA a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 1005,88 euros au 24 janvier 2025.

M. [M] [S] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat résiliation du contrat de résidence

Les articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation régissent les logements-foyers. La soumission du contrat à ce régime légal est d’ailleurs rappelée dans le contrat de résidence produit aux débats.

L’article L.633-2 de ce code prévoit que toute personne logée à titre de résidence principale dans un logement-foyer a droit à l’établissement d’un contrat écrit. Ce contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Par ailleurs, l’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, la S.A. ADOMA justifie avoir adressé une mise en demeure à M. [M] [S] d’avoir à régler l’arriéré locatif, s’élevant alors à la somme de 1040,80 euros, par courrier recommandé avec avis de réception en date du 26 août 2024, dont M. [M] [S] a accusé réception le 31 août 2024.

En revanche, la S.A. ADOMA n’a jamais notifié la résiliation du contrat selon les formes prévues par le règlement rappelées ci-dessus, alors qu’elle était fondée à le faire compte tenu du montant de l’arriéré s’élevant à plus de deux fois le montant mensuel à acquitter, dès lors qu’aucune suite n’a été donnée à la mise en demeure jusqu’à l’assignation en date du 23 décembre 2024.

Dans ces conditions, la S.A. ADOMA sera déboutée de sa demande de constat de la résiliation du contrat de résidence.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du contrat de résidence

Il résulte de la lecture combinée des articles 1224 et suivants et 1741 du code civil que le juge peut prononcer la résolution du contrat de bail en cas d’inexécution suffisamment grave des obligations consenties entre les parties.

L’article 1728 dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, les décomptes produits aux débats montrent que M. [M] [S] n’a pas procédé au règlement du dépôt de garantie, et a manqué à son obligation de régler les redevances et prestations obligatoires à plusieurs reprises, de telle sorte que, malgré la mise en demeure du 26 août 2024 et l’assignation délivrée le 23 décembre 2024, il reste toujours redevable de la somme de 1005,88 euros, représentant plus de deux fois le montant de la redevance mensuelle.

Ce manquement à l’obligation principale de payer le prix du bail qui incombe au locataire constitue un manquement suffisamment grave, au vu du montant de l’arriéré locatif, pour justifier la résiliation du contrat.

Il convient de prononcer la résiliation du contrat de résidence et de faire droit à la demande d’expulsion.

Sur la demande de condamnation au paiement

La S.A. ADOMA produit un décompte indiquant que M. [M] [S] reste lui devoir, la somme de 1005,88 euros au 24 janvier 2025. Ce décompte contient des frais de rejet de prélèvement, non prévus contractuellement, pour un montant de 18 centimes qui ne peuvent pas être pris en compte.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [M] [S] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1005,70 euros, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due en cas de poursuite du bail, de nature à réparer le préjudice subi par la S.A. ADOMA.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [M] [S], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner M. [M] [S] à payer à la S.A. ADOMA la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Déboute la S.A. ADOMA de sa demande de constat de la résiliation du contrat de résidence,

— Prononce la résiliation du contrat de résidence conclu le 4 décembre 2023 entre la [7] ADOMA et M. [M] [S],

— Ordonne en conséquence à M. [M] [S] de libérer le logement situé [Adresse 2], à [Localité 6] et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

— Dit qu’à défaut pour M. [M] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— Condamne M. [M] [S] à payer à la S.A. ADOMA la somme de 1005,70 euros au titre des redevances arrêtées au 24 janvier 2025,

— Condamne M. [M] [S] à verser à la S.A. ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant des redevances qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat,

— Condamne M. [M] [S] à verser à la S.A. ADOMA la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M. [M] [S] aux dépens,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,