MINUTE N° : 25/00341

JUGEMENT

DU 10 Décembre 2025

N° RG 25/03189 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JX33

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

ET :

S.C.I. EUREKA

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 10 DECEMBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 3] [Adresse 4], sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice l’agence [Adresse 6] dont le siège est [Adresse 7]

Représenté par M^e MOTTO substituant Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. EUREKA, (RCS de [Localité 2] N° 383 474 988) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège situé [Adresse 8]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI EUREKA est propriétaire des lots n°8 et n°106 dans l’immeuble situé [Adresse 9] à BALLAN MIRE (37).

Le 30 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, a donné assignation à la SCI EUREKA devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l’article 1240 du Code civil :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 1067,34 € correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 07 avril 2025 (charges échues au 30/06/2025), incluant les frais exposés ; la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés/à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais d’hypothèque provisoire ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 07 avril 2025 (charges échues au 30/06/2025) la somme de 1067,34 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 15 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La SCI EUREKA, régulièrement citée par remise de l’acte à domicile, n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 26 novembre 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 25 novembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er juillet 2023 au 30 juin 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 07 avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après).

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI EUREKA n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titre des fonds travaux arrêtées au 07 avril 2025 à hauteur de la somme de 982,34 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 03 février 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI EUREKA sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 982,34 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 07 avril 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 24 novembre 2024 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats. La demande au titre des 85 € sera rejetée.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La SCI EUREKA est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal susvisés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI EUREKA sera tenue aux dépens. La demande réalisée au titre des frais d’hypothèque provisoire sera rejetée (pièce non communiquée).

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement de défaut rendu en dernier ressort,

Condamne la SCI EUREKA à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 982,34 € (NEUF CENT QUATRE-VINGT-DEUX EUROS TRENTE-QUATRE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 07 avril 2025 ;

Rejette la demande au titre des frais et la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ;

Condamne la SCI EUREKA aux dépens ;

Condamne la SCI EUREKA à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] [Adresse 4] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD