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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 20 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00165 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C4H2

AFFAIRE : [T] [W] épouse [U] C/ [P] [R], [S] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 JANVIER 2026

DEMANDERESSE

Madame [T] [W] épouse [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e François-hugues CIRIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDEURS

Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thibaut LENFANT, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 85194 2025 687 du 15/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

Monsieur [S] [D], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thibaut LENFANT, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 15 Décembre 2025

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 20 Janvier 2026

Ordonnance mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2026

Grosse délivrée

le 20.01.2026

à M^es Cirier Lenfant

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 mars 2014, la SCI JISYMA représentée, par Monsieur [V] [U] et par Madame [T] [W] épouse [U] ont donné à bail un local commercial sis [Adresse 1] à LA BARRE DE MONTS à Madame [T] [W] épouse [U], preneuse, qui exploite la LAVERIE DU GRAND MOULIN. Ledit contrat prévoyait le versement d’un loyer annuel HT de 2.400 €, soit une somme de 200 € HT et hors charges. Ce loyer était payable d’avance, le 15 de chaque mois.

Le 5 décembre 2019, la SCI JISYMA a vendu à Monsieur [P] [R] ledit immeuble à usage commercial et d’habitation moyennant un prix de 84.500 €, comprenant notamment le local commercial à usage de laverie.

Le 27 octobre 2022, Madame [T] [U] a sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de Monsieur [P] [R]. Celui-ci a été renouvelé tacitement.

Les relations se sont ensuite dégradées entre Madame [U], Monsieur [R] et le compagnon de ce dernier, Monsieur [D], la preneuse se plaignant notamment d’être constamment importunée, de dégradations des installations de la laverie, voire de mauvaise presse faite auprès des clients de la laverie.

Par constat de commissaire de justice en date du 7 février 2025, Madame [U] a fait constater que certaines installations du bien loué n’étaient pas aux normes en vigueur.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, Madame [T] [W] épouse [U] a assigné devant le juge des référés Monsieur [P] [R] et Monsieur [S] [D] aux fins notamment d’ordonner la remise aux normes et en état du local donné à bail, ce sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir.

L’affaire a été évoquée le 15 décembre 2025.

Madame [T] [W] épouse [U] a comparu et a demandé au juge des référés de :

JUGER Madame [T] [W] épouse [U], recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions.REJETER purement et simplement toutes demandes, fins et prétentions adverses contraires au présent dispositif comme irrecevables et mal fondées.En conséquence,

RETENIR que le bien donné à bail est dépourvu d’un compteur d’eau individuel et qu’il ne répond pas aux normes électriques en vigueur.RETENIR que le bien donné à bail ne comporte pas de poignée sur la porte mitoyenne donnant dans le commerce du bailleur et que le vantail gauche de la fenêtre en aluminium est grippé et qu’il ne s’ouvre plus (poste « menuiserie »).RETENIR que le auvent situé à l’extérieur du local (avancée de toit du local commercial) a commencé à s’affaisser.ORDONNER la remise aux normes électriques du local donné à bail sur la base du rapport effectué par la société IMAGOCONTROLE, l’installation d’un compteur d’eau individuel au nom de la demanderesse aux frais de Monsieur [P] [R] dans un délai d’un (1) mois à compter de la signification de la présente ordonnance et l’installation d’un tableau général dans les locaux donnés à bail.ORDONNER l’installation d’une poignée de porte dans les locaux donnés à bail, afin d’éviter que le bailleur n’entre dans la laverie, la réparation du vantail gauche de la fenêtre en aluminium grippé qui ne s’ouvre plus, la réparation de la marquise existante qui est délabrée et la pose d’un plafond en lambris sous plafond et une isolation phonique, de manière à atténuer les bruits dont se plaint le bailleur.ORDONNER la remise en état du auvent sis à l’extérieur du local.ORDONNER la réinstallation de deux enseignes publicitaires de la laverie aux mêmes emplacements qu’avant leur décrochage aux frais de Monsieur [P] [R] dans un délai d’un (1) mois à compter de la signification de la présente ordonnance.JUGER que ces condamnations provisionnelles de remises aux normes seront assorties d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir.En outre,

CONDAMNER Monsieur [P] [R] au remboursement de la facture émise par la société IMAGO CONTROLE, datée du 13 novembre 2024, à hauteur de 150,00 euros.CONDAMNER in solidum Monsieur [P] [R] et Monsieur [S] [D] à payer à Madame [T] [U] une provision à valoir sur son préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 10 000 €.CONDAMNER in solidum Monsieur [P] [R] et Monsieur [S] [D] à restituer à Madame [U] l’ensemble des sommes indûment perçues au titre de la TVA, à hauteur de 16.080,00 euros.DEBOUTER purement et simplement Monsieur [P] [R] de sa demande de condamnation de Madame [U] au versement des prétendues charges restant dues et notamment de la somme de 1.170,00 euros de consommation d’eau, compte tenu des versements régulièrement effectués par Madame [U], au titre de sa consommation réelle d’eau et en l’absence de preuves valables versées aux débats.DEBOUTER purement et simplement Messieurs [R] et [D] de leur demande exorbitante de provision à hauteur de 10.000,00 euros à valoir sur la réparation de leur prétendu préjudice moral, en l’absence de preuves versées aux débats.Dans toutes les hypothèses,

CONDAMNER Messieurs [P] [R] et [S] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat de la SARL HUIS-ALLIANCE 85 du 7 février 2025, à hauteur de 276,00 euros, avec distraction au profit de la SELARL AVOCATS ASSOCIÉS, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile.CONDAMNER in solidum Messieurs [P] [R] et [S] [D] à payer à Madame [T] [U] la somme de 4.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Madame [T] [W] épouse [U] a rappelé la compétence exclusive du Tribunal judiciaire en matière de baux commerciaux. Elle a souligné que le bailleur commercial était tenu d’une obligation d’entretien de la chose louée, en application des articles 1719 2° et 1720 alinéa 2 du code civil. Elle a soutenu que le constat de commissaire de justice du 7 février 205 et celui rédigé par la société IMAGOCONTROLE le 12 novembre 2024 confirmeraient la nécessité de procéder à des travaux électriques de mise aux normes de l’installation. A l’identique, Mme [U] a fait valoir que des travaux étaient également nécessaires en ce qui concerne le compteur d’eau individualisé, certaines menuiseries et le auvent extérieur.

La demanderesse a expliqué que le bailleur était également tenu d’une obligation d’en laisser une jouissance paisible au preneur. Elle a dénoncé le non-respect de son obligation par le bailleur du fait, notamment, de la commission de diverses dégradations. Elle a conclu à la nécessité de réparer son trouble de jouissance à hauteur de 10.000 €, outre la restitution de l’ensemble des sommes indûment perçues au titre de la TVA à hauteur de 16.080 € (absence de déclaration de TVA depuis 2020).

Madame [U] a contesté devoir la somme de 1.170 € au titre de la consommation d’eau. Enfin, elle a sollicité le rejet de la demande reconventionnelle adverse formulée au titre du préjudice moral.

Monsieur [P] [R] a comparu et a demandé au juge des référés de :

À TITRE PRINCIPAL,

PRONONCER la mise hors de cause de Monsieur [S] [D],DEBOUTER Madame [T] [U] de l’ensemble de ses demandes et prétentions à l’égard des défendeurs, y compris sa demande de restitution de la somme de 16.080 euros, DEBOUTER Madame [T] [U] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à l’égard des défendeurs, À TITRE SUBSIDIAIRE,

RAMENER à plus justes proportions les demandes formées par Madame [T] [U], sur le plan contractuel, provisionnel et sur le fondement de l’article 700 Code de Procédure Civile, À TITRE RECONVENTIONNEL,

CONDAMNER Madame [T] [U] au versement des charges restant dues à Monsieur [R] et notamment de la somme de 1.170 euros de consommation d’eau, CONDAMNER Madame [T] [U] à payer à Monsieur [P] [R] et Monsieur [S] [D] une provision de 10.000.00 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice moral, CONDAMNER Madame [T] [U] à produire une attestation d’assurance conformément aux dispositions de l’article 13 du bail commercial, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcer de l’ordonnance à intervenir, CONDAMNER Madame [T] [U] au paiement à Monsieur [P] [R] et Monsieur [S] [D] d’une somme totale de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER Madame [T] [U] aux entiers dépens, DIRE qu’il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire

Monsieur [R] a fait valoir être le seul signataire du bail et a demandé à ce titre la mise hors de cause de Monsieur [S] [D]. Il a souligné être confronté à d’importantes difficultés financières suite à son placement en disponibilité pour raisons de santé. Il a dénoncé le complet abandon du local commercial loué par Madame [U]. Il a conclu qu’il n’existerait ni de dommages imminents, ni de troubles manifestement illicite permettant au juge des référés de statuer. Il a également indiqué que les obligations dénoncées par la demanderesse étaient sérieusement contestables.

Le défendeur a fait valoir que était à la fois locataire et ancienne propriétaire des locaux, via la SCI JISYMA, précisant qu’elle n’avait procédé à aucune réfection ou remise au norme lorsqu’elle était propriétaire avant le 5 décembre 2019. Il a imputé les dégradations à une situation antérieure et/ou au défaut d’entretien de la preneuse. Reconnaissant que les relations s’étaient dégradées au fil des années, Monsieur [R] a cependant contesté l’existence de tout préjudice de jouissance, soulignant que ce dernier n’était absolument pas démontré.

S’agissant de la demande de restitution des sommes versées au titre de la TVA, il a contesté la possibilité pour le juge des référés d’interpréter les clauses contractuelles. Il a soutenu qu’en tout état de cause seule l’Administration fiscale serait fondée à solliciter la restitution de ces sommes si cette demande était fondée, ce qu’il conteste.

Au soutien de son demande reconventionnelle, Monsieur [R] a expliqué subir des nuisances importantes du fait de l’activité de Madame [U] et, plus largement, de son agressivité. Il demande enfin sa condamnation à transmettre sous astreinte l’attestation d’assurance conforme du bien loué.

Monsieur [S] [D] n’a pas comparu.

Le dossier a été mis en délibéré au 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « même en présence d’une contestation sérieuse, le président du Tribunal Judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

De jurisprudence constante, il n’est pas nécessaire de rapporter la preuve d’une quelconque urgence pour voir appliquées les dispositions dudit texte.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui constitue directement ou indirectement une violation évidente de la règle de droit.

Sur les demandes d’obligation de remise en état

Madame [U] fait valoir qu’il existerait un certain nombre de désordres relatifs au bien loué, et notamment des non-conformités électriques, des difficultés relatives à la menuiserie et à l’auvent extérieur, outre la nécessité de prévoir divers travaux notamment d’insonorisation du local, ouvert 7/7 24/24. Ces désordres sont au moins partiellement vérifiés par le constat du 7 février 2025 et par le rapport de vérification des installations électriques du 12 novembre 2024. Néanmoins, la majorité de ces désordres ne paraissent ni urgents, ni évidents au stade des référés.

Surtout, la plupart nécessite que soit préalablement débattu de la responsabilité des dégradations et/ou du défaut d’entretien. En effet, il faut d’abord rappeler que les désordres électriques listés pouvaient être préexistants à la vente du bien immobilier fin 2019 (page 6 sur 22). Or, même si Madame [U] justifie de factures d’entretien antérieures, ce point reste très discuté, étant précisé qu’un partage de responsabilité poste par poste n’est pas exclu compte-tenu du statut d’ancienne propriétaire de Madame [U] (ancienne associée de la SCI propriétaire plus exactement). De même, l’imputabilité des désordres demeurent incertains au stade des référés, et à tout le moins discutée.

Dans ces conditions, il ne peut être conclu à l’absence de contestations sérieuses.

Par ailleurs, les défauts touchant le tableau électrique, non-conforme à l’usage du local, ou l’absence de dispositifs différentiels de protections adaptés ne constituent pas davantage un trouble manifestement illicite ou des dommages imminents. Il en va de même des autres désordres dénoncés.

De fait, seuls le raccordement au niveau de la prise et l’affaissement du auvent présenteraient un caractère potentiel de dommage imminent, sans qu’il soit néanmoins possible d’en déterminer l’intensité et l’actualité en ce qui concerne le problème électrique. En revanche, le constat du 7 février 2025 établi suffisamment le risque d’affaissement du auvent à un emplacement susceptible d’entrainer un risque pour l’ensemble des personnes fréquentant la laverie. Si l’origine des désordres reste à établir, le dommage imminent apparaît suffisamment caractérisé par le seul constat du commissaire de justice.

Compte-tenu de l’ensemble de ces éléments, les demandes de remise en état sous astreinte seront rejetées comme n’étant pas du ressort du juge des référés, sauf en ce qui concerne les travaux de sécurisation du auvent à l’extérieur du local. Monsieur [R] sera à ce titre condamné à faire procéder aux travaux nécessaires à sa sécurisation dans le délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant 3 mois ;

Sur la demande de restitution des sommes dues au titre de la TVA

Madame [U] sollicite la restitution d’un trop-perçu au titre de la TVA depuis 2020, non reversé aux impôts, soit pour 16.080 € de loyers, dont les modalités de calcul ne sont pas précisées. Le bail était, au moment de sa signature, soumis à la TVA (article 6). Il est constant que le percepteur de la TVA doit en verser les montants perçus à l’Administration fiscale. Néanmoins, il ne résulte d’aucune des pièces que ce régime serait applicable à Monsieur [R]. Surtout, ce point concerne essentiellement le bailleur et l’Administration fiscale, sauf à ce qu’il en soit effectivement tiré toutes conséquences au titre des loyers dues.

Néanmoins, faute pour Madame [U] de justifier suffisamment de sa demande, elle ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Cette demande ne saurait aboutir dès lors que la question de la responsabilité du défendeur ne peut être tranchée au stade des référés. Au surplus, si Madame [U] a déposé une plainte pour harcèlement moral, il n’appartient pas au juge des référés d’en tirer une quelconque conclusion à défaut de condamnation pénale.La demande de condamnation provisionnelle au titre du préjudice de jouissance ne peut donc aboutir à défaut pour le juge des référés de pouvoir statuer sur ce point.

Sur les demandes reconventionnelles

Monsieur [R] soutient subir un préjudice moral du fait des agissements de Madame [U]. Il semble suffisamment établi que les relations entre les parties se sont très fortement dégradées, au point d’aboutir à diverses procédures civiles et pénales en cours. Néanmoins, la réparation d’un préjudice moral ne peut intervenir qu’en conséquence d’une responsabilité établie. Or le juge des référés ne peut que constater l’absence de responsabilité

établie, qui doit l’être préalablement par le juge du fond (voire le juge pénal). Il n’y a donc pas lieu à référés sur ce point.

Monsieur [R] sollicite la condamnation de sa locataire au paiement d’une somme de 1.170 € au titre de la consommation d’eau. Il est constant que la consommation d’eau fait partie des charges récupérables par le bailleur, conformément aux dispositions de l’article 5 du bail. Les modalités de calcul font état d’une quote-part au tantième de copropriété loué au preneur. Néanmoins cette quote-part n’est pas définie et, en outre, si Madame [U] admet devoir payer ses consommations d’eau, elle conteste en revanche le calcul effectué au regard de ses paiements antérieurs. Compte-tenu de ces éléments, et à défaut de précisions sur les quotes-parts appliquées, Monsieur [R] ne justifie pas, comme il lui incombe, des consommations réelles permettant de solliciter les remboursements auprès de sa locataire. Cette demande sera donc rejetée.

S’agissant enfin de la production de l’attestation d’assurance sous astreinte, il est constant que la preneuse d’un bail commercial doit assurer le bien loué. Ce point est rappelé au dispositions du bail à la clause 13 du bail du 6 mars 2014, reconduit tacitement fin 2022. Cette obligation n’est pas sérieusement contestable. Madame [U] devra donc justifier de l’assurance conforme et actuelle du bien contre les risques visés au bail, ce dans un délai de 1 mois après la signification de la présente ordonnance, et à défaut sous astreinte de 10 € par jour de retard pendant 30 jours.

Sur les demandes accessoires

La demande de remboursement du bilan électrique au titre de la facture émise par la société IMAGO CONTROLE, datée du 13 novembre 2024, à hauteur de 150,00 euros ne peut aboutir à défaut d’être suffisamment fondée.

Les parties succombant partiellement, elles seront condamnées à payer les dépens chacune à hauteur de la moitié, et ces derniers seront recouvrés conformément aux dispositions applicables à l’aide juridictionnelle en ce qui concerne Monsieur [P] [R].

Au regard de la nature du litige et des demandes auxquelles il a été fait droit, il apparaît par ailleurs équitable de prononcer la condamnation de Monsieur [P] [R] à verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

REJETONS l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de Monsieur [S] [D] ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] à faire procéder à des travaux de consolidation du auvent situé à l’extérieur du local afin de prévenir son affaissement, ce dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant 3 mois ;

CONDAMNONS Madame [T] [W] épouse [U] à transmettre à Monsieur [P] [R] une attestation d’assurance conforme et actuelle concernant le local commercial loué garantissant les risques visés au bail du 6 mars 2014, ce dans un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 10€ par jour de retard pendant 30 jours ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Madame [T] [W] épouse [U] relative à la réparation des préjudices de jouissance et sur ses autres demandes de remise en état sous astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de Monsieur [P] [R] formulée au titre de la réparation de son préjudice moral ;

REJETONS les autres demandes de Monsieur [P] [R] et de Madame [T] [W] épouse [U] ;

PARTAGEONS les dépens de l’instance par moitié entre Madame [T] [W] épouse [U] et Monsieur [P] [R], et les y CONDAMNONS ;

DISONS que les dépens seront recouvrés conformément à la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 sur l’Aide Juridictionnelle en ce qui concerne Monsieur [P] [R] ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [R] à verser à Madame [T] [W] épouse [U] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Dorothée MALDINEZ, greffière.

D. MALDINEZ F. NGUEMA ONDO