MINUTE N° : 25/00830

JUGEMENT

DU 13 Août 2025

N° RC 24/05240

DÉCISION

contradictoire et en dernier ressort

Société [Localité 5] METROPOLE HABITAT

ET :

[E] [U]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à TMH

copie le :

à Mme [U]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER: E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [Localité 5] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [M] munie d’un pouvoir en date du 15 mai 2025

D’une Part ;

ET :

Madame [E] [U]

née le 20 Mai 1989 à [Localité 4] (OUZBEKISTAN), demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 5 novembre 2021 à effet du 9 novembre 2021, l’EPIC [Localité 5] HABITAT aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 5] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Mme [E] [U] un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 6], pour un loyer mensuel principal de 364,30 euros, payable à terme échu.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, l’EPIC [Localité 5] METROPOLE HABITAT a :

— saisi la CCAPEX le 28 juin 2024 de la situation,

— fait signifier le 26 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail.

Le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 12 novembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion de Mme [E] [U] devenue occupante sans droit ni titre et de celle de tous occupants de son chef ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 769,50 euros au titre des loyers impayés à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le cout du commandement, de l’assignation et de la dénonciation à la CCAPEX.

A l’audience du 12 juin 2025, l’EPIC [Localité 5] METROPOLE HABITAT, représenté par sa salariée munie d’un pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 1.458,45 euros. Il souligne que Mme [U] n’a pas respecter ses engagements de réglement.

Mme [U] comparait et indique avoir réglé la somme de 1.258,45 euros. Il ne resterait dû que 200 euros. Elle demande des délais suspensifs pour régler ce solde.

Le bailleur est autorisé à produire contradictoirement un décompte de créance actualisé en cours de délibéré. Il précise que si le réglement revendiqué est effectif, il entend se desister de sa demande et qu’à défaut de paiement, il n’est pas opposé à ce que des délais suspensifs soient accordés à sa locataire. Le décompte de créance produit, actualisé au 20 juin 2024, établit que Mme [U] a effectivement réglé 1.258,45 euros, ce qui régle le loyer courant de 417,65 euros, le reste s’imputant sur l’arriéré.

La fiche d’information fait état pour Mme [U] d’un revenu mensuel de 928 euros (RSA) et de 1.283 euros de charges comprenant le loyer complet, un crédit (250 euros par mois), la cantine (75 euros) et les charges de la vie courante comprenant des frais de sport et de piano pour 280 euros par mois. Mme [U] vit seule avec un enfant à charge. Elle est auto entrepreneur. Le loyer résiduel qu’elle verse effectivement est de 164,23 après prise en compte de l’APL et du RLS.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] METROPOLE HABITAT justifie avoir signalé la situation à la CCAPEX et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce, l’EPIC [Localité 5] METROPOLE HABITAT produit :

— le bail conclu le 5 novembre 2021 contenant une clause résolutoire à défaut de paiement deux mois après un commandement de payer infructueux,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 26 août 2024, pour la somme en principal de 739,77 euros,

— un décompte de créance actualisé au 20 juin 2025 produit en cours de délibéré.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Mme [E] [U] n’a procédé à aucun réglement pendant cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2024.

Le versement de 1.258,45 euros fait le jour de l’audience peut être considéré comme un règlement du loyer courant. Cet important versement démontre les efforts faits par Mme [U].

— Sur le paiement de l’arriéré locatif et ses conséquences

Lors de l’audience, le bailleur a indiqué qu’en cas de réglement, il entendait se désister de sa demande.

En l’espèce, le bailleur a produit un décompte de sa créance arrêtée au 20 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 comprise) pour un montant de 200 euros.

Mme [E] [U] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il convient de déduire de la somme de 200 euros, les frais d’enquête sociale non justifiés soit 76,20 euros x 10 = 76,20 euros et les frais de commissaire de justice compris dans les dépens soit 155,03 euros. De sorte que la créance de 200 euros est entièrement soldée en principal après déduction des sommes précitées d’un montant total de 76,20 + 155,03 = 231,23 euros. Le solde positif de 31,23 euros s’imputera sur les frais de commissaire de justice qui seront envisagés au titre des dépens.

La créance locative étant réglée, et conformément à la note en délibéré adressé à la juridiction le 6 aout 2025, il y a lieu de prendre en compte le désistement total des demandes visées à l’assignation, dépens et article 700 compris.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu du désistement total de l’EPIC [Localité 5] METROPOLE HABITAT, ce dernier conservera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONSTATE que l’EPIC [Localité 5] METROPOLE HABITAT se désiste de la totalité de ses demandes.

DIT qu’il conservera en conséquence les dépens à sa charge.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,