MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 26 Février 2025

N° RC 24/05073

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH

ET :

[U] [M] [G]

[J] [X] [M] [G]

Débats à l’audience du 28 Novembre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BENDJADOR

Copie à :

Monsieur le Prefet d’Indre et Loire

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 26 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à [Localité 5],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 26 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. TOURAINE LOGEMENT ESH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Abed BENDJADOR de la SELARL ABED BENDJADOR, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [U] [M] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [J] [X] [M] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SA TOURAINE LOGEMENT a donné à bail à Mme [U] [M] [G] et Mr [J] [X] [M] [G], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] et un stationnement de type garage – référence 007990 – par contrat du 24 février 2017 , pour un loyer mensuel initial de 713,96 euros avec provision sur charges.

Invoquant des loyers impayés, la SA TOURAINE LOGEMENT a fait signifier, le 14 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 30 avril 2024 pour voir, au bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement ordonner la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Mme [U] [M] [G] et de Mr [J] [X] [M] [G] des lieux loués avec, si besoin, l’assistance d’un commissaire de justice et de la force publique ;

— les condamner solidairement à lui payer :

la somme de 1.683,48 euros visée au commandement,

la somme mensuelle de 791.32 euros au titre de loyers augmentée des charges justifiées du 14 juin 2023 à la date de résiliation du bail,

une indemnité d’occupation mensuelle de 791,32 euros augmentée des charges justifiées de la date de résiliation jusqu’à libération des lieux.

la somme de 600 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ;

les frais et dépens qui comprendront le coût du commandement.

A l’audience du 28 novembre 2024, la SA TOURAINE LOGEMENT – représentée par son conseil – maintient l’inégralité de ses demandes mais fait valoir qu’un échéancier a été mis en place avec ses locataires à raison de 31 échéances de 150 euros et une 32eme échéance de 98,36 euros pour apurer l’arriéré de 4.748,36 euros arrêté au 31 octobre 2024 (échéance de septembre appellée) et sollicite pour eux l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice signifié en l’étude, ni Mme [U] [M] [G] ni Mr [J] [X] [M] [G] ne sont ni présents ou représentés. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour les locataires d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 fevrier 2025 par mise a disposition au greffe.

MOTIFS

1- Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Indre-et-Loire par voie électronique le 30 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA TOURAINE LOGEMENT justifie avoir saisi la CAF le 08 juin 2023, soit deux mois, au moins, avant la délivrance de l’assignation du 30 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2 – Sur le fond

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 -I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la bailleur produit :

— Le bail conclu le 24 février 2017 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 14 juin 2023, pour la somme en principal de 1.825,98 euros,

— une décompte de créance.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 aout 2023.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SA TOURAINE LOGEMENT produit un décompte démontrant que Mme [U] [M] [G] et Mr [J] [X] [M] [G] restent devoir, la somme de 4.748,36 euros au 26 novembre 2024 échéance d’octobre appelée.

Il ne peut en effet être tenu compte des sommes mentionnées au décompte à échéance du 30 novembre alors que le décompte est daté du 26 novembre et que l’audience s’est tenue le 28 novembre.

Mme [U] [M] [G] et Mr [J] [X] [M] [G], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, de sorte qu’ils seront condamnés solidairement à verser à SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 4.748,36 euros arrêtée au 26 novembre 2024, échéance d’octobre appellée.

Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, le diagnostic social et financier est revenu non renseigné.

La SA TOURAINE LOGEMENT ne donne aucune précision sur la situation de ses locataires mais le paiement des loyers a repris au jour de l’audience. Par ailleurs, les parties, selon les dires du bailleur, se sont accordées sur l’apurement de l’arriéré locatif en plus du loyer courant par 31 mensualités de 150 euros et une 32eme mensualités de 98.36 euros.

Compte tenu de ces éléments, Mme [U] [M] [G] et Mr [J] [X] [M] [G] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, les locataires se trouveront redevables, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3 – Sur les demandes accessoires

Mme [U] [M] [G] et Mr [J] [X] [M] [G], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2017 entre SA TOURAINE LOGEMENT et Mme [U] [M] [G] et Mr [J] [X] [M] [G] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 4] et le garage 007990 sont réunies à la date du 15 aout 2023 ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [M] [G]I et Mr [J] [X] [M] [G] à verser à SA TOURAINE LOGEMENT la somme de 4.748,36 arrêtée au 28 novembre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse) ;

AUTORISE Mme [U] [M] [G] et Mr [J] [X] [M] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente et une mensualités de cent cinquante euros (150 €) chacune et une trente deuxieme et dernière mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

qu’à défaut pour Mme [U] [M] [G] et Mr [J] [X][M] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, SA TOURAINE LOGEMENT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

que Mme [U] [M] [G] et Mr [J] [X] [M][G] soient condamnés à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT , jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [M] [G] et Mr [J] [X] [M] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation du commandement à la CCAPEX et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d’Indre et Loire en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,