MINUTE N° : 25/00827

JUGEMENT

DU 13 Août 2025

N° RC 24/05321

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

S.A. [Localité 11] HABITAT

ET :

[X] [W] [B]

[O] [D] [H] [N]

Débats à l’audience du 12 Juin 2025

copie et grosse le :

à [Localité 11]

copie le :

à M. [H] [N]

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

TENUE le 13 Août 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Juin 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 13 Août 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A. [Localité 11] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [G] munie d’un pouvoir en date du 12 juin 2025

D’une Part ;

ET :

Madame [X] [W] [B]

née le 12 Juin 2025 à , demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [O] [D] [H] [N]

né le 02 Juin 1997 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrats sous seing privés du 5 février 2021 complété par un contrat du 18 avril 2023, la SA [Localité 11] HABITAT a donné à bail à Mme [X] [W] [B] et M. [O] [H] [N], engagés solidairement, d’une part un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Localité 7] [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal révisable et payable à terme échu de 494,04 euros outre la somme de 72,50 euros à titre de provision sur charges et d’autre part un local annexe de type parking n° 12, situé à la même adresse pour un loyer mensuel principal révisable de 15,71 euros outre la somme de 1,85 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la SA [Localité 11] HABITAT a saisi la CCAPEX le 19 février 2024 de la situation et fait signifier le 21 août 2024, à ses locataires, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail du 5 février 2021.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 14 novembre 2024, la SA [Localité 11] HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation des baux ;

— ordonner l’expulsion de Mme [X] [W] [B] et M. [O] [H] [N] devenus sans droit ni titre à compter du 21 août 2024 avec au besoin le concours de la force publique ;

— et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.491,45 euros, arrêté au 10 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les cause de celui ci et à compter de l’assignation pour le surplus à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à entière libération des lieux , outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec rappel que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant en application de l’article L111-8 du code des procédure civile d’exécution.

A l’audience du 12 juin 2025, la SA [Localité 11] HABITAT HABITAT, représentée par Mme [G] munie d’un pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à 2.343,95 euros. Elle précise qu’un versement de 1.000 euros a été fait le 5 avril 2025, un versement de 1.000 euros le 4 mai 2025, mais qu’aucun versement n’a été fait en juin. Dans ses conditions elle n’est pas opposée à ce que des délais suspensifs soient accordés à Mme [X] [W] [B] et M. [O] [H] [N].

Mme [X] [W] [B] citée par acte remis en étude ne comparait pas et n’est pas représentée.

M. [O] [H] [N] comparait. Il reconnaît le montant de la dette locative et sollicite des délais suspensifs pour l’apurer. Il explique la situation par le fait que pendant un certain temps sa compagne gérait le paiement des loyers. Il a souhaité “reprendre ce poste en main” et a été dépassé. Il souhaite rattraper le retard et propose de régler 300 euros en plus du loyer mensuel courant qui est de 676,03 euros. Il vit en couple. Il perçoit un salaire mensuel de 3.500 euros et sa compagne perçoit 2.500 euros. Le couple n’a pas denfant à charge. M.[O] [H] [N] travaille en déplacement et dépense 1.000 euros mensuels en frais de déplacement et d’hébergement.

Les charges du couple sont celles de la vie courante outre un crédit auto de 375 euros par mois.

Le diagnostic social et financier confirme cette situation.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA [Localité 11] HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SA [Localité 11] HABITAT produit

— les baux conclu les 5 février 2021 et le 18 avril 2023 contenant chacun une clause résolutoire deux mois après un commandement infructueux en ce qui concerne le logement et après une mise en demeure en ce qui concerne le local annexe,

— le commandement de payer signifiés le 21 août 2024 pour la somme principale de 1.345,01 euros, visant exclusivement le délai et la clause résolutoire de deux mois prévu au bail du 5 février 2021, pour la somme principale de 1.345,01 euros,

— Un décompte de créance actualisé à la somme de 2.343,95 euros au 11 juin 2025.

Il ressort de ce décompte que les causes du commandement délivré le 21 août 2024 ont été réglées par deux versements de 700 euros chacun soit 1.400 euros, faits par carte bleue le 2 septembre 2024.

Ces paiements sont venus éteindre la dette que le preneur avait le plus intérêts à éteindre, soit les causes du commandement plutôt que le loyer courant en application des règles d’imputation de l’article 1342-10 du code civil qui dispose que “le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement”.

De sorte qu’il y a lieu de constater que la dette locative visée au commandement ayant été réglée dans le délais des deux mois du commandement, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux n’ont pas été réunies.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA [Localité 11] HABITAT produit les baux et un décompte de sa créance arrêtée à la date du 11 juin 2025, échéance du mois de mai comprise, d’un montant de 1.952,40 euros outre 366,55 euros de frais d’huissiers correspondant aux dépens et 25 euros de frais de dossier SLS.

M. [O] [H] [N] reconnaît le montant de la dette demandée mais indique avoir versé 1.000 euros le 11 juin 2025.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Les frais de poursuite seront pris en compte au titre des dépens et les frais de dossier SLS dont le droit à perception n’est pas justifié seront écartés.

La SA [Localité 11] ne produit pas les pièces justifiant de la facturation du l’entretien multiservices générant une charge mensuelle complémentaire aux charges générales prévues au bail.

Il sera en conséquence déduit de la créance la facturation de ce service soit 101,96 euros (8,43 euros x 7) + (8,59 X 5).

La créance sera retenue à hauteur de 1.850,44 euros. Le versement de 1.000 euros du 11 juin 2025 n’a pas pu être vérifié, de sorte que Mme [X] [W] [B] et M. [O] [H] [N] seront condamnés solidairement au paiement de ladite somme en deniers ou quittances Elle portera intérêts à compter du jugement, les sommes visées au commandement ayant été réglée.

— Sur l’octroi de délais de paiement.

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ;

En l’espèce, les paiement des loyers courants ont été repris, avant la date de l’audience. Mme [X] [W] [B] et M. [O] [H] [N] ont fait des efforts substanciels de règlement en versant 1.000 euros les 1er Novembre 2024, 6 janvier 2025, 5 avril 2025 et 6 mai 2025 outre 713,27 euros le 6 février 2025 et 1.000 euros le 11 juin 2025 sous réserve de justification.

Compte tenu de ces éléments et de l’équilibre de ses charges et ressources, Mme [X] [W] [B] et M. [O] [H] [N] seront autorisés à se libérer du montant de la dette de 1.850,44 euros en 6 versements de 300 euros et un 7eme versement qui soldera la créance en frais, dépens et intérêts.

A défaut d’un seul réglement de la dette rééchelonnée, l’intégralité des sommes dues redeviendra exigible 15 jours après une mis een demeure.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [X] [W] [B] et M. [O] [H] [N] conserveront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et du commandement de payer du 21 aout 2024 .

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

En l’espèce, afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 5 février 2021 et 18 avril 2023 entre la SA [Localité 11] HABITAT et Mme [X] [W] [B] et M. [O] [H] [N] concernant les biens immobiliers sis à [Adresse 8] et local annexe de type parking n° 32, ne sont réunies ;

DEBOUTE en conséquence la SA [Localité 11] HABITAT de sa demande d’expulsion.

CONDAMNE solidairement Mme [X] [W] [B] et M. [O] [H] [N] à verser en deniers ou quittances à la SA [Localité 11] HABITAT la somme de mille hui cent cinquante euros et quarante-quatre centimes ( 1.850,44 euros ) arrêtée au 11 juin 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse) avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Mme [X] [W] [B] et M. [O] [H] [N] à s’acquitter de cette somme, en 6 mensualités de trois cent euros (300 euros) chacune et une septième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut d’un seul réglement de la dette rééchelonnée, l’intégralité des sommes dues redeviendra exigible 15 jours après une mis en demeure.

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [X] [W] [B] et M. [O] [H] [N] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 21 août 2024, et de la dénonciation du commandement à la CCAPEX ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,