COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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2

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1

N° RG 23/04616 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OP7R

Pôle Civil section 2

Date : 07 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [R] [C] [O]

né le 20 Février 1963 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sabine SUSPLUGAS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. GROUPE SPM UCB, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 890 976 723, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités qualités au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-claude ATTALI de la SCP SVA, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE-GAL

Juges : Magali ESTEVE

Karine ESPOSITO

assistées de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 24 Février 2026

MIS EN DELIBERE au 07 Mai 2026

JUGEMENT : rédigé par Magali ESTEVE et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 07 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

M. [D] [O] est propriétaire d’une parcelle de terre en nature de vigne cadastrée section AK [Cadastre 1] d’une superficie de 4 676m² située à [Localité 3], lieu-dit [Adresse 3] ».

Par courrier du 4 novembre 2019, la société Groupe SPM UCB lui a adressé une offre d’achat de cette parcelle au prix de 23 380 euros TTC.

Par acte notarié du 9 mars 2022 une promesse synallagmatique de vente a été signée entre M. [D] [O] et la société Groupe SPM UCB pour cette parcelle au prix de 23 380 euros avec réitération au plus tard le 9 août 2022.

L’acte authentique n’a pas été signé.

Par courrier recommandé du 3 novembre 2022, M. [D] [O] a mis en demeure l’acquéreur de signer l’acte authentique dans les quinze jours.

Par courrier du 30 janvier 2023, la société Groupe SPM UCB a sollicité le report de la signature de l’acte authentique à la fin du mois de juin 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mars 2023, le notaire adressait à la société Groupe SPM UCB une mise en demeure de signer l’acte de vente le 27 mars 2023 à 15 heures à l’étude.

Par courrier du 23 mars 2023, la société Groupe SPM UCB a proposé la date du 30 juin pour procéder à la signature de l’acte authentique.

Un procès-verbal de carence a été établi par le notaire en date du 27 mars 2023.

L’intervention de la protection juridique de M. [D] [O] au cours des mois d’avril et de juin 2023 n’a pas permis de trouver un accord.

Dans ce contexte, M. [D] [O] a assigné la société Groupe SPM UCB devant le tribunal judiciaire de Montpellier par acte du 18 octobre 2023 aux fins de voir prononcer la vente forcée de la parcelle et condamner la société Groupe SPM UCB à lui payer les sommes de :

23.380 euros au titre de prix de vente outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 avec capitalisation2338 euros au titre de la clause pénale5000 euros au titre de la résistance abusive3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 décembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [D] [O] demande au tribunal de :

DECLARER recevable et bien fondée l’action intentée par M. [D] [O]

JUGER que la promesse synallagmatique de vente signée le 9 mars 2022 entre les parties par-devant notaire est parfaite et vaut vente ;

DEBOUTER la société GROUPE SPM UCB de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

EN CONSEQUENCE :

PRONONCER la vente forcée de la parcelle de terre en nature de vigne cadastrée section AK N°[Cadastre 1] d’une superficie de 4.676m2 située à [Localité 3], [Adresse 4] entre M. [D] [O], vendeur et la Société GROUPE SPM UCB, acquéreur au prix de 23.380€;

JUGER que le Jugement à intervenir vaudra acte de cession et emportera toutes conséquences de droit ;

CONDAMNER la Société GROUPE SPM UCB à payer à M. [D] [O] la somme de 23.380,00 € correspondant au prix de vente de ladite parcelle de terre, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023 ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONSTATER l’acquisition de la clause pénale prévue dans la promesse synallagmatique de vente signée le 9 mars 2022 ;

DIRE ET JUGER que la société GROUPE SPM UCB a fait preuve d’une résistance abusive et injustifiée;

CONDAMNER la société GROUPE SPM UCB à payer à M. [O] la somme de 2.338,00 € au titre de l’acquisition de la clause pénale;

CONDAMNER la société GROUPE SPM UCB à payer à M. [O] la somme de 5000 € au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

CONDAMNER la société GROUPE SPM UCB à payer à M. [O] la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

DEBOUTER la société GROUPE SPM UCB de sa demande de paiement, de la somme de 3 000 euros, au titre de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il indique qu’il y a accord sur la chose et le prix, qu’aucune condition suspensive d’obtention de prêt n’a été insérée à l’acte. Il sollicite l’application de la clause pénale prévue à l’acte.

*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société Groupe SPM UCB, demande au tribunal de :

A titre liminaire

DECLARER irrecevable l’action intentée par M. [O] en l’absence de publication de la promesse et de l’assignation au service de la publicité foncière et en conséquence

DEBOUTER M. [O] de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions

DECLARER irrecevable l’action intentée par M. [O] intervenue postérieurement au délai d’un mois à compter du constat de refus de réitérer (tel que prévu contractuellement) et en conséquence le DEBOUTER de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions

A titre subsidiaire

PRONONCER la caducité de la promesse de vente du 9 mars 2022

DIRE que la promesse signée le 9 mars 2022 ne vaut donc pas vente

CONSTATER l’absence de vente entre les parties

DEBOUTER M. [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

A titre infiniment subsidiaire

PRONONCER la nullité de la promesse de vente du 9 mars 2022 pour défaut de cause tenant le vil prix fixé à l’acte

PRONONCER la nullité de la vente

DEBOUTER M. [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

En tout état de cause

DEBOUTER M. [O] de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale et SUBSIDIAIREMENT, REDUIRE la demande de condamnation pénale à de plus justes proportions

DEBOUTER M. [O] de sa demande de condamnation au titre de la prétendue résistance abusive de la concluante en l’absence de faute et de préjudice

DEBOUTER plus généralement M. [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

CONDAMNER M. [O] à régler à la société SPM la somme de 3000 € au titre de l’article 700 CPC outre aux entiers dépens d’instance

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’action est intervenue postérieurement au délai d’un mois à compter du constat de refus de réitérer prévu à la promesse.

Elle indique qu’elle n’a pas pu prendre connaissance de l’état de la parcelle, qui n’a pas été justifié par le vendeur, que la caducité de la promesse est intervenue au 9 août 2022.

Au subsidiaire elle sollicite l’annulation de l’acte pour vileté du prix, indiquant que le prix proposé par la SAFER au m² correspond à la moitié de celui convenu.

*

La clôture différée a été fixée au 3 février 2026 par ordonnance du 2 décembre 2025 et l’audience de plaidoirie fixée au 24 février 2026.

A cette date, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de procédure

Conformément à l’article 789 du code de procédure civile en vigueur à compter du 1er septembre 2024, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

[…]

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce,

La société Groupe SPM UCB soulève l’irrecevabilité des demandes en l’absence de publication de la promesse et de l’assignation aux services de la publicité foncière conformément à l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1995, et en l’absence d’action de M. [D] [O] dans les délais prévus au contrat.

Sur le défaut de publication à la publicité foncière

Cette fin de non-recevoir n’a pas été portée devant le juge de la mise en état, alors que l’absence de publication pouvait être constatée jusqu’au 29 août 2025, date à laquelle les conclusions récapitulatives de son conseil ont été publiées.

Par ailleurs, la promesse unilatérale de vente notariée prévoit en page 16 que les parties « requièrent le notaire soussigné de suspendre cette formalité » de publication au service de la publicité foncière, et que « le présent compromis constate la vente mais n’opère pas de transfert de propriété au sens de l’article 28 du décret numéro 55-22 du 4 janvier 1955, sa publication n’est pas obligatoire ».

En conséquence, cette fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable.

Sur l’absence d’action dans les délais

La société Groupe SPM UCB soulève l’irrecevabilité de la demande au motif que l’acte mentionne en page 10 que « si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation de refus ».

Outre que cette fin de non-recevoir, fondée sur les termes du contrat devait être soulevée devant le juge de la mise en état, il ressort de la clause qu’elle décrit une faculté « l’autre pourra » et non une obligation sanctionnée par une irrecevabilité.

En conséquence, cette fin de non-recevoir sera déclarée irrecevable.

Sur la demande en exécution forcée de la vente

Conformément à l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Aux termes de l’article 1584 du code civil, la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire.

Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses alternatives.

Dans tous ces cas, son effet est réglé par les principes généraux des conventions.

L’article 1231-6 du code civil mentionne que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce,

Il n’est pas contesté que par acte notarié du 9 mars 2022, M. [D] [O] et la société Groupe SPM UCB se sont engagés dans le cadre d’une promesse synallagmatique respectivement à vendre et acquérir la parcelle litigieuse.

La société Groupe SPM UCB soulève la caducité de la promesse au motif qu’aucune visite de la parcelle n’a été organisée.

Au soutien de cette demande, elle indique avoir sollicité ces visites par courriers des 30 janvier 2023 et 31 mars 2023, qu’elle ne produit pas au débat.

M. [D] [O] produit un courrier en date du 30 janvier 2023, par lequel la société Groupe SPM UCB indique « nous vous confirmons être toujours acquéreur mais vous informons devoir décaler notre acquisition à fin juin 2023, car nous sommes toujours dans l’attente de la confirmation définitive de la part de nos banques. Par ailleurs, nous vous confirmons le fait que nous ne prendrons pas en charge la taille des vignes concernées cette année et souhaitons les récupérer en bon état d’entretien conformément à nos accords ».

Les termes de ce courrier ne font pas état de la volonté de l’acquéreur de visiter la parcelle.

M. [D] [O] produit un courrier en date du 23 mars 2023 adressé par la société Groupe SPM UCB au notaire, qui précise « nous souhaitons au préalable de la vente constater l’état des vignes et si le vendeur a bien entretenu ces dernières au prix où nous les achetons cela nous semble la moindre des choses » et conclut « nous acceptons d’acquérir le bien, mais le délai imposé lundi 27 mars 2023 ne nous permet pas de vous apporter l’ensemble des éléments, de visiter le bien et c’est la raison pour laquelle nous vous proposons la date du vendredi 30 juin [..] ».

Il ressort de ce courrier une impossibilité de l’acquéreur de procéder à une visite de la parcelle. Il n’est pas justifié d’une réticence du vendeur à la visite de la parcelle vendue.

Si la société Groupe SPM UCB indique que son courrier du 4 novembre 2019 fait référence aux clauses de la promesse de vente, cette dernière ne comporte que des clauses suspensives de droit commun et aucune clause suspensive particulière relative à l’état de la parcelle.

Enfin, il convient de relever que l’acte mentionne en page 8 au paragraphe « ETAT DU BIEN », que « l’ACQUEREUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le VENDEUR s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques. Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites ».

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il n’est nullement démontré que l’état de la parcelle constituait une condition déterminante à la signature de l’acte authentique de vente, il n’y a donc pas lieu de constater la caducité de la promesse de vente résultant des allégations d’absence d’information de cet état.

Ainsi, au regard de la promesse synallagmatique de vente en date du 9 mars 2022, il convient de déclarer parfaite la vente de la parcelle cadastrée section AK [Cadastre 1] [Adresse 5] à [Localité 4] (34) au prix de 23 380 euros.

La vente forcée entre M. [D] [O] et la société Groupe SPM UCB sera donc prononcée, au prix de 23 380 euros.

Il est justifié de la mise en demeure réceptionnée le 21 mars 2023 par la société Groupe SPM UCB et du procès-verbal de carence en date du 27 mars 2023, de sorte que les intérêts au taux légal seront prononcés à compter de cette date avec capitalisation.

La présente décision vaudra acte authentique de vente.

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

Conformément à l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente notariée prévoit le versement de la somme de 2338 euros à titre de dommages et intérêts « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique » et indique que « la présente stipulation ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

La société Groupe SPM UCB, qui n’a pas souhaité régulariser l’acte de vente, n’apporte aucun élément susceptible de modérer d’office la pénalité convenue contractuellement entre les parties, de sorte qu’elle sera condamnée à la régler à M. [D] [O].

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [D] [O] justifie d’un préjudice matériel de 218,06 euros correspondant aux frais d’établissement du procès-verbal de carence notarié, de sorte que la société Groupe SPM UCB sera condamnée à lui verser cette somme au titre de sa résistance abusive.

Sur la demande reconventionnelle de nullité de la promesse de vente

Conformément à l’article 1591 du code civil, le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Aux termes de l’article 1658 du code civil, indépendamment des causes de nullité ou de résolution déjà expliquées dans ce titre, et de celles qui sont communes à toutes les conventions, le contrat de vente peut être résolu par l’exercice de la faculté de rachat et par la vileté du prix.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société Groupe SPM UCB produit une documentation de la SAFER s’agissant du prix des vignes en France en 2019 et 2023 par appellations.

Cette documentation générale ne permet pas d’apporter de données précises sur la classification et la valorisation de la parcelle litigieuse.

M. [D] [O] justifie de courriers de représentants de la commune de [Localité 4] lui ayant proposé d’acquérir d’autres parcelles sur cette même commune au prix de 15 euros du m² en 2007 et 18 euros du m² en 2008.

Enfin, il convient de constater que le prix de vente a été fixé par la société Groupe SPM UCB dans son courrier de proposition d’acquisition de la parcelle AK0051 pour un montant à 5 euros du m², courrier que M. [D] [O] a signé en apposant son accord à cette proposition.

Ainsi au regard de l’ensemble de ces éléments, la demande d’annulation de la vente pour vileté du prix sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société Groupe SPM UCB, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la société Groupe SPM UCB à payer à M. [D] [O] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et en l’absence de demandes spécifiques de l’acheteur et du vendeur, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

PRONONCE l’irrecevabilité des fins de non-recevoir soulevées par la société Groupe SPM UCB relatives à l’absence de publication aux services de la publicité foncière et au délai de délivrance de l’assignation,

DECLARE parfaite la vente entre M. [D] [O] et la société Groupe SPM UCB portant sur la parcelle de terre en nature de vigne située à [Localité 4] (34) figurant au cadastre section AK, n°[Cadastre 1], lieu-dit [Localité 5], surface 00ha 46a 76 ca au prix de 23 380 euros,

PRONONCE la vente forcée entre M. [D] [O] et la société société Groupe SPM UCB de la parcelle de terre en nature de vigne située à [Localité 4] (34) figurant au cadastre section AK, n°[Cadastre 1], lieu-dit [Adresse 6], surface 00ha 46a 76 ca,

CONDAMNE la société Groupe SPM UCB à payer à M. [D] [O] la somme de 23 380 euros au titre du prix de vente, outre intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2023,

PRONONCE la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’un an,

DIT que le présent jugement vaut acte authentique de vente et qu’il appartient aux parties de procéder à sa publication au service chargé de la publicité foncière,

CONDAMNE la société Groupe SPM UCB à payer à M. [D] [O] la somme de 2 338 euros au titre de la clause pénale conformément à la promesse synallagmatique de vente notariée du 9 mars 2022,

CONDAMNE la société Groupe SPM UCB à payer à M. [D] [O] la somme de 218,06 euros au titre de la résistance abusive,

DEBOUTE la société Groupe SPM UCB de ses demandes reconventionnelles,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

CONDAMNE la société Groupe SPM UCB aux entiers dépens,

CONDAMNE la société Groupe SPM UCB à payer à M. [D] [O] la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL