TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

LOYERS COMMERCIAUX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 26 Juin 2025

N° RG 24/04495 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JM6D

N° DE MINUTE

DEMANDERESSE :

S.C.I. KEM’S

RCS de [Localité 7] n° 907 750 541, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS,

ET :

DEFENDEURS :

S.A.S. [G] BAKERY

RCS de [Localité 7] n° 917 583 905, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS,

Monsieur [T] [P] es qualité de liquidateur amiable de la société dénommée [C] [R] identifiée au SIREN n°518 811 039, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

Maître [G] [W] notaire associé de la SAS [W], CHEVRON-SEPCHAT,, domicilié : chez [W] / CHEVRON-SEPCHAT NOTAIRES ASSOCIES, [Adresse 5]

représenté par Maître BLOURDE substituant Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

P. GIFFARD, Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de TOURS, déléguée en matière de Loyers Commerciaux, assistée de C. FLAMAND, Greffier, tenant l’audience publique au Palais de Justice de TOURS.

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025.

Connaissance prise des mémoires déposés par les parties et après avoir entendu celles-ci par leurs mandataires.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 1er février 2010, les consorts [F] ont conclu un bail commercial avec la société [C] [R], preneur, pour les locaux sis [Adresse 4] en vue d’y exploiter une activité de boulangerie pâtisserie.

Ce bail a été conclu pour une durée de neuf années ayant commencé à courir le 1er février 2010 pour se terminer le 31 janvier 2019. Le loyer annuel avait été fixé à 17 464,32 euros soit un loyer mensuel de 1 455,36 euros.

Par acte authentique du 27 avril 2022, les biens objet du bail ont été cédés par les consorts [F] à la SCI PLESSIS PROMOTION.

Par acte authentique du 15 septembre 2022, les locaux ont été cédés par la Société PLESSIS PROMOTION à la SCI KEM’S.

Par acte authentique en date du 10 février 2023 reçu par Maître [W], Notaire, la société [C] [R] a cédé son fonds de commerce à la société [G] BAKERY.

Le 28 juin 2023, la SCI KEM’S a délivré à la société [G] BAKERY un congé pour le 31décembre 2023 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 29 400 euros HT soit 35 280 euros TTC.

Faute d’accord intervenu depuis cette date entre les parties, la société KEM’S a, par lettre recommandée du 16 juillet 2024 avec avis de réception du 18 juillet 2024, fait notifier à la SAS [G] BAKERY un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux, demandant la fixation du loyer de renouvellement à la somme de 52.100€ HT par an à compter du 31 décembre 2023.

Par ordonnance du 12 septembre 2024, la SCI KEM’S a été autorisée à assigner à jour fixe la SAS [G] BAKERY devant le Juge des loyers commerciaux, ce qu’elle a fait par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024.

Dans la mesure ou la validité du renouvellement est contestée, la société [G] BAKERY a, par assignations des 13 décembre 2024 et du 3 janvier 2025, appelé à la cause son vendeur et le Notaire rédacteur de l’acte de cession de fonds de commerce afin de leur rendre la décision à intervenir commune et opposable si la juridiction de céans considérait le renouvellement invalide et faisait droit aux demandes de la SCI KEM’S.

Dans son mémoire n° 4 notifié aux parties par lettres recommandées avec avis de réception, la Société KEM’S sollicite de :

— « le débouté de la société [G] BAKERY

— la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative soit à la somme de 52.100 € HT par an à compter du 31 décembre 2023 ;

— la condamnation de la société [G] BAKERY à une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de la société [G] BAKERY au paiement des dépens ».

La Société KEM’S soutient que la demande de renouvellement versée dans le cadre du mémoire adverse est plus complète que celle qui lui avait été précédemment communiquée par lettre officielle du 22 novembre 2023, puisqu’il existe désormais deux pages dactylographiées. Elle constate que la soit-disant demande de renouvellement n’a pas été faite par acte extra-judiciaire et qu’il n’est pas justifié de l’envoi de cette demande par lettre recommandée avec avis de réception aux bailleurs : certains avis comportent des signatures qui ne sont pas celles des destinataires, d’autres n’ont pas été retournés ou n’ont pas été réclamés. Elle précise que l’acte de vente régularisé entre l’indivision et la Société PLESSIS PROMOTION le 27 avril 2022 ne comporte pas mention du renouvellement du bail.

Elle ajoute qu’elle a mandaté Monsieur [Z], expert près la Cour d’Appel d'[Localité 6] pour déterminer la valeur locative des locaux et qu’il l’a évaluée à 52.100 € HT.

Dans son mémoire n° 3 notifié par lettres recommandées avec avis de réception aux parties, la SAS [G] BAKERY sollicite de :

« A titre principal,

— débouter la SCI KEM’S de ses prétentions en tant qu’elles sont irrecevables et mal fondées,

— déclarer commune et opposable à Monsieur [T] [P], ès qualité de liquidateur amiable de la Société dénommée [C] [R] et Maître [G] [W] ès qualité de Notaire la décision à intervenir du juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de TOURS sous le numéro RG : 24/04495 ;

A titre subsidiaire, si par impossible la juridiction faisait droit aux demandes de la SCI KEM’S,

— condamner in solidum Monsieur [T] [P], ès qualité de liquidateur amiable de la Société dénommée [C] [R] et Maître [G] [W] ès qualité de Notaire à garantir et relever indemne la Société [G] BAKERY de toutes condamnations qui pourraient être prononcées par le juge des loyers commerciaux.

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [T] [P], ès qualité de liquidateur amiable de la Société dénommée [C] [R] et Maître [G] [W] ès qualité de Notaire de l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre de la SCI KEM’S.

— condamner in solidum la SCI KEM’S, Monsieur [T] [P], ès qualité de liquidateur amiable de la Société dénommée [C] [R] et Maître [G] [W] ès qualité de Notaire à payer à la Société [G] BAKERY la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI KEM’S, Monsieur [T] [P], ès qualité de liquidateur amiable de la Société dénommée [C] [R] et Maître [G] [W] ès qualité de Notaire aux entiers dépens ».

Elle fait valoir qu’elle a communiqué par mail officiel le 22 novembre 2023 puis par courrier officiel du 18 décembre 2023 la demande de renouvellement en date du 15 octobre 2018 en indiquant que cette demande n’avait pas fait l’objet d’un refus de la part du bailleur. Elle indique que ce document reprend les dispositions de l’article 145 -10 du Code de commerce et qu’il a été adressé aux bailleurs, même si cette demande n’a pas touchée l’ensemble des indivisaires. Elle a été notifiée le 17 octobre 2018 à deux des indivisaires bailleurs, [H] [A] et [X] [A], la signature figurant sur l’avis de réception étant présumée la leur, jusqu’à preuve du contraire. Elle rappelle que la notification faite à un seul des propriétaires indivis vaut à l’égard de tous sauf stipulation contraire. En l’absence de réponse du bailleur dans les 3 mois de la demande, le bail est réputé avoir été renouvelé à compter du 1er février 2019 pour une durée de 9 ans et le congé délivré par la SCI KEM’S est donc irrecevable, le bail courant jusqu’au 30 janvier 2018.

A titre subsidiaire, elle indique avoir fait réaliser trois estimations (Century 21: entre 27 600 et 30 000 € HT, OWIMO IMMOBILIER : entre 32 400 € et 33 600 € HT et L& A COMMERCES : 28 212 € HT).

En tout état de cause, elle indique que le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité des actes qu’il a rédigés, ce qui justifie son action à l’encontre du notaire et du liquidateur amiable de la Société [C] [R].

Suivant mémoire notifié aux parties par lettres recommandées avec avis de réception, Maître [W] sollicite de :

— « se déclarer incompétent pour connaître de l’action en responsabilité engagée contre Maître [W] au profit du tribunal judiciaire de Tours.

— condamner la SAS [G] BAKERY au paiement de la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du CPC

— condamner la SAS [G] BAKERY aux entiers dépens ».

Il expose que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour statuer sur la responsabilité notariale et cette demande, même fondée sur un bail commercial, relevant du tribunal judiciaire.

Dans son mémoire notifié aux parties par lettres recommandées avec avis de réception, Monsieur [T] [P] sollicite de :

— « annuler l’assignation signifiée le 3 janvier 2025 à Monsieur [P] es qualités de liquidateur amiable de la société [C] [R]

A défaut,

Dire et juger que les demandes de la SAS [G] BAKERY à l’encontre de Monsieur [T] [P] es qualités de liquidateur amiable de la société [C] [R], sont irrecevables

A défaut,

Dire et juger que les demandes de la SAS [G] BAKERY à l’encontre de Monsieur [T] [P] sont mal fondées ;

Condamner la SAS [G] BAKERY à payer à Monsieur [T] [P] es qualités de liquidateur amiable de la société [C] [R] une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ».

Il expose que la liquidation amiable de la Société [C] [R] et sa désignation, es qualités de liquidateurs, ont été décidées au cours de l’assemblée générale du 28 juillet 2023, puis que la liquidation a été clôturée le 30 septembre 2023, date à compter de laquelle son mandat de liquidateur a pris fin. Il ajoute que compte tenu de la clôture des opérations de liquidation, la Société [C] [R] a été radiée le 18 janvier 2024 et qu’en conséquence, l’assignation délivrée alors qu’il n’avait plus le pouvoir de représenter la société [C] [R], est nulle.

Il ajoute que le juge des loyers commerciaux a une compétence matérielle limitée à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé et que l’action en garantie exercée par la société [G] BAKERY excède sa compétence.

Il fait également valoir qu’il s’évince de l’acte de cession qu’il a régulièrement informé la société [G] BAKERY de sa demande de renouvellement et lui a remis l’ensemble des pièces en justifiant, lesquelles sont d’ailleurs produites à l’instance.

Enfin il soutient que nonobstant les doutes exprimés par la SCI KEMS, ni les destinataires de la demande de renouvellement, ni la SCI KEMS ne démontrent que la demande de renouvellement aurait été remise à une autre personne que son destinataire ou mandataire.

MOTIFS :

Sur la recevabilité du congé avec offre de renouvellement délivré par la SCI KEM’S :

Aux termes de l’article L. 145-10 du Code de commerce, « à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement ».

En l’espèce, la Société [G] BAKERY considère que le congé délivré par le bailleur le 28 juin 2023 pour le 31 décembre 2023 est irrecevable car le bail commercial en date du 1er février 2010 a été renouvelée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 octobre 2018 pour 9 ans, à compter du 1er février 2019.

La SCI KEM’S considère que les pièces communiquées pour démontrer que le bail aurait été renouvelé ne sont pas probantes ( courriers non présentés aux propriétaires, plis non réclamés, avis de réception avec des signatures qui ne sont pas celles des destinataires…), que la demande de renouvellement en date du 12 octobre 2018 est donc irrégulière et ne peut donc produire effet.

Le preneur communique aux débats ( pièce 3) le courrier du 12 octobre 2018 intitulé « demande de renouvellement » adressé par la Société [C] [R] représentée par son gérant, Monsieur [P], laquelle sollicite le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2019. Ce courrier reprend les dispositions de visées dans l’article 145-10 du code précité, prescrites à peine de nullité.

S’il est exact que la plupart des propriétaires n’ont pas été touchés par les lettres recommandées, il suffit comme énoncé à l’article 145-10 du code de commerce que la demande de renouvellement, qui peut être adressée par lettre recommandée avec avis de réception, soit valablement adressée à l’un d’eux pour qu’elle soit valable à l’égard de tous.

La Société [G] BAKERY produit les avis de réception des lettres recommandées qui ont été envoyées aux propriétaires suivants par la Société [C] [R], preneur de l’époque :

— Monsieur [I] [N] (n° envoi 1A1515559958 3) : envoi retourné avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse »

— Madame [M] [D] (n° envoi 1A1515559962 0) : envoi retourné avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ». Le récépissé permet d’attester d’un dépôt de la lettre le 13 octobre 2018. Sur la lettre figure un tampon de la poste permettant d’attester d’un envoi de la lettre le 13 octobre 2018.

— Madame [J] [U] (n° envoi 1A1515559957 6) : envoi retourné avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse » avec la mention «pli non réclamé ». Le récépissé permet d’attester d’un dépôt de la lettre le 13 octobre 2018.

— Madame [B] [A] (n° envoi 1A1515559959 0) : envoi retourné avec la mention « adresse erronée ». Le récépissé permet d’attester d’un dépôt de la lettre le 13 octobre 2018.

— Madame [H] [A] (n° envoi 1A1515559960 6) : AR signé avec une date peu lisible (17 octobre 2018). L’expéditeur de cette lettre apparaît ( Société [C] [R]) même si l’encre s’est effacée avec le temps.

— Monsieur [X] [A] ( n° envoi 1A1515559961 3) : AR signé sans date visible 2018). L’expéditeur de cette lettre apparaît ( Société [C] [R]) même si l’encre s’est effacée avec le temps.

Par ailleurs s’agissant de Madame [K] [F], la Société [C] [R] justifie avoir envisagé d’adresser une lettre recommandée à celle-ci (un formulaire est produit n° 1A1515559956 9) mais ne l’a pas envoyée, celle-ci étant décédée.

Il sera observé que les lettres recommandées précitées comportent des numéros qui se suivent et qu’elles ont donc été remplies et adressées le même jour par la Société [C] [R].

Si la Société KEM’S remet en cause les signatures figurant sur les lettres adressées à Madame [H] [A] et à Monsieur [X] [A] soutenant que ces lettres n’auraient pas été signées par ces derniers, il convient de rappeler que la signature figurant sur l’avis de réception d’une lettre recommandée est présumée être, jusqu’à preuve contraire, celle de son destinataire ou de son mandataire.

Force est de constater qu’elle ne produit aucun élément au soutien de ses allégations démontrant que les signatures ne sont pas celles des intéressés ou que les actes ont été reçus par des personnes qui n’avaient pas mandat pour le faire.

Dès lors, il convient de constater que les demandes de renouvellement du bail commercial ont été réceptionnées par deux propriétaires, lesquels n’ont pas fait informé la Société [C] [R] dans les 3 mois de la réception du courrier qu’ils refusaient le renouvellement dudit bail.

Le bail commercial s’est donc trouvé renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2019.

La mention de ce renouvellement du bail figure dans l’acte de cession du fonds de commerce de la Société [C] [R] à la Société [G] BAKERY en date du 10 février 2023, cession dont la Société KEM’S a été informée en tant que bailleur.

L’acte précise d’ailleurs en page 5 que « des négociations ont été entreprises entre le bailleur et le cessionnaire afin de rédiger un nouveau bail commercial. Le cessionnaire déclare qu’aucun accord n’a été trouvé ce jour, le bailleur demandant une augmentation de loyer à 2.000 € mensuel et la prise en charge de la taxe foncière par le locataire ».

En conséquence, au regard du renouvellement du bail au 1er février 2019, le congé délivré par la SCI KEM’S le 28 juin 2023 pour le 31 décembre 2023 est irrecevable, de même que l’action en fixation du prix du bail, le bail se poursuivant suivant les mêmes clauses et conditions que le bail initial.

Sur l’assignation délivrée à Monsieur [P], es qualité de liquidateur amiable de la Société [C] [R] :

Monsieur [P] indique que la liquidation amiable de la Société [C] [R] a été décidée aux termes de l’assemblée générale du 28 juillet 2023 et qu’elle a été clôturée le 30 septembre 2023.

Il justifie que la société [C] [R] a été radiée le 18 janvier 2024, comme le mentionne le Registre du Commerce et des Sociétés.

L’assignation délivrée par la Société [G] BAKERY le 3 janvier 2025 à Monsieur [P] à une date où il n’avait plus le pouvoir de représenter la Société [C] [R], doit être annulée en application des dispositions des articles 117 et suivants du Code de procédure civile.

Sur l’assignation en intervention forcée de Maître [W], notaire :

Au regard de l’irrecevabilité du congé délivré par le bailleur le 28 juin 2023, il n’y a pas lieu de statuer sur l’action en garantie exercée par la Société [G] BAKERY, étant toutefois précisé que cette action ne relevait pas de la compétence du juge des loyers commerciaux.

Sur les autres demandes :

La SCI KEM’S qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [P] et de Maître [W] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés à l’occasion du présent litige.

La Société [G] BAKERY, qui les a assignés en intervention forcée, sera condamnée à leur payer à chacun une somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SAS [G] BAKERY les frais irrépétibles qu’elle a exposés. La SCI KEM’S qui succombe sera condamnée à lui payer une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire,

DECLARE irrecevable le congé délivré à la SAS [G] BAKERY par la SCI KEM’S le 28 juin 2023 pour le 31 décembre 2023 ainsi que la demande en fixation judiciaire du loyer ;

DECLARE nulle l’assignation en intervention forcée délivrée le 3 janvier 2025 par la SAS [G] BAKERY à Monsieur [P], es qualité de liquidateur amiable de la Société [C] [R] ;

CONDAMNE la SAS [G] BAKERY à payer à Monsieur [P] une somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS [G] BAKERY à payer à Maître [W] une somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI KEM’S à payer à la SAS [G] BAKERY une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE la SCI KEM’S aux entiers dépens.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier

C. FLAMAND

Le Juge des Loyers Commerciaux

P. GIFFARD