Tribunal Judiciaire de Tours, Referes, 7 octobre 2025, n° 25/20230

TJ Tours 7 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SARL OSP n'avait pas réglé les charges de copropriété et a jugé que le Syndicat avait le droit de réclamer le paiement des sommes dues.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de commissaire de justice pour le commandement de payer étaient justifiés et que la SARL OSP devait les rembourser.
Rejeté
Préjudice causé par la résistance abusive
La cour a estimé que le Syndicat ne justifiait pas d'un préjudice particulier distinct de celui résultant du retard de paiement, qui est indemnisé par les intérêts légaux.
Accepté
Droit à la réparation des frais exposés
La cour a jugé que le Syndicat avait droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, réf., 7 oct. 2025, n° 25/20230
Numéro(s) :	25/20230
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine PLESSIS
Cabinet(s) :	OMNIA LEGIS
Parties :	S.A.R.L. OSP

Texte intégral

N° Minute : 25/00521

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

07 Octobre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/20230 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JU4Y

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Agissant en poursuite et diligence de son syndic la LSI LES SERVICES IMMOBILIERS dont le nom commercial est [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Antoine PLESSIS de l’AARPI OMNIA LEGIS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. OSP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 02 Septembre 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 07 Octobre 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 07 Octobre 2025, assistée de M^me A. LASSERRE, Greffier placé.

EXPOSE DU LITIGE

La SARL OSP est propriétaire des lots n°6 et 7 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7].

Le 22 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" représenté par son syndic la SARL LSI LES SERVICES IMMOBILIERS (nom commercial TANTIEME) a donné assignation à la SARL OSP selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 756,36 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 4 avril 2025 ;la somme de 80,17 euros au titre des frais de recouvrement,la somme de 4 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive condamner cette dernière à lui payer la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens ;

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 4 avril 2025 la somme de 756,36 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 2 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La SARL OSP, régulièrement citée par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 25 septembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 4 avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 726,36

Frais sollicités 30,00

TOTAL 756,36

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SARL OSP n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 4 avril 2025 à hauteur de la somme de 726.36 euros.

Le commandement de payer puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. La SARL OSP sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 726.36 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 4 avril 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Les frais de mise en de mise en demeure de 30 € du 27 août 2024 ne sont pas justifiée:

— le contrat de syndic applicable à la date d’envoi n’est pas product ;

— la lettre même de mise en demeure recommandée n’est pas produite aux débats.

La demande formulée à ce titre sera rejetée.

Les frais de commissaire de justice de commandement de payer sont justifiés à hauteur de 80,17 €.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

La SARL OSP est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SARL OSP sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

Condamne la SARL OSP à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" les sommes suivantes :

726,36 € (SEPT CENT VINT-SIX EUROS TRENTE-SIX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 4 avril 2025;80,17 € (QUATRE-VINGTS EUROS DIX-SEPT CENTIMES) au titre des frais de commandement de payer du 26 février 2025

Rejette la demande formulée au titre des frais syndic de mise en demeure de 30 € ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]";

Condamne la SARL OSP aux dépens;

Condamne la SARL OSP à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble "[Adresse 4]" la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes ;

Le Greffier

A. LASSERRE

Le Président

C. BELOUARD