MINUTE N° : 25/00289

JUGEMENT

DU 22 Octobre 2025

N° RG 25/03595 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JYSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

ET :

[D] [J]

[X] [B] épouse [J]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 septembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 22 OCTOBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2], sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice l’agence [Adresse 9], dont le siège est [Adresse 5]

Représenté par M^e MOTTO substituant Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDEURS

Monsieur [D] [J]

né le 11 Juillet 1977 à [Localité 7] (LIBAN), demeurant [Adresse 6]

Madame [X] [B] épouse [J]

née le 04 Janvier 1985 à [Localité 8] (MAROC) (99), demeurant [Adresse 6]

Tous deux non comparants, ni représentés

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [J] et Mme [X] [H] épouse [J] sont propriétaires des lots n°20, 35 et 66 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 10].

Le 9 août 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à Tours représenté par son syndic la SAS SQUARE HABITAT, a donné assignation à M. [D] [J] et Mme [X] [H] épouse [J] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l’article 1240 du Code civil :

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 2 214,14 euros correspondant au montant des charges de copropriété et fonds travaux impayés arrêtées au 30 juin 2025, incluant les frais exposés ; la provision de 1 482,06 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 16 juin 2025 la somme de 2 214,14 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que les copropriétaires qui ne s’acquittent pas de manière répétée de ses charges de copropriété mettent en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 17 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 22/05/2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 21 mai 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 16 juin 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 926,14 euros

Frais sollicités 288,00 euros

TOTAL 2 214,14 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [D] [J] et Mme [X] [F] [T] épouse [J] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 16 juin 2025 à hauteur de la somme de 1926.14 euros. Il sera précisé que seules ont été demandées les charges et appels de fonds et frais échus à compter du 01er janvier 2025 soit pour les trimestres du 01/02/03/2025 et 04/05/06/2025.

La lettre de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [D] [J] et Mme [X] [H] épouse [J] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1926.14 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 16 juin 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

Des frais ont été facturés, selon le relevé de comptes produit, à hauteur de 288 euros le 25 avril 2025. Cependant, en l’absence de versement aux débats du contrat de syndic en cours de validité à cette date, il ne saurait être fait droit à cette demande en l’absence de preuve de son bien fondé. Le demandeur sera par conséquent débouté de sa demande formée à raison des frais exposés.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Selon l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.(…)

Les courriers recommandés du 18 juin 2025 sont revenus avec la mention non réclamée. Ils ont fait courir le délai de 30 jours à la date de leur présentation.

En l’absence de régularisation dans les 30 jours, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter la condamnation solidaire des époux [J] au titre des provisions à échoir entre le 01/07/2025 au 31/12/2025 à hauteur de la somme de 1482,06 €.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En ne payant pas leurs charges, et alors que leur défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire de Tours du 10 septembre 2025), M. [D] [J] et Mme [X] [H] épouse [J] ont mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 600 euros.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [D] [J] et Mme [X] [H] épouse [J] seront tenus solidairement aux dépens qui n’incluront pas les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale en l’absence de preuve du dépôt du bordereau d’inscription au service de la publicité foncière.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement de défaut rendu en dernier ressort,

Condamne solidairement M. [D] [J] et Mme [X] [H] épouse [J] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] les sommes suivantes :

1.926,14 € (MILLE NEUF CENT VINGT-SIX EUROS QUATORZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au16 juin 2025 ;1.482,06 € (MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-DEUX EUROS SIX CENTIMES) au titre des provisions à échoir entre le 01/07/2025 au 31/12/2025 ;

Rejette la demande formée au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Condamne solidairement M. [D] [J] et Mme [X] [H] épouse [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 600,00 € (SIX CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne solidairement M. [D] [J] et Mme [X] [H] épouse [J] aux dépens ;

Rejette la demande relative aux frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

Condamne solidairement M. [D] [J] et Mme [X] [F] [T] épouse [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD