MINUTE N° : 25/00330

JUGEMENT

DU 05 Mai 2025

N° RC 24/01242

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[E] [X]

PACIFICA, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 352 358 865

ET :

[U] [K]

Débats à l’audience du 13 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e COIRON

copie le :

à M^e THOMAS

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 05 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [E] [X]

né le 26 Novembre 1981 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

PACIFICA, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 352 358 865, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentés par Maître Benjamin COIRON de la SELARL ETHIS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par M^e PASQUIRE

D’une Part ;

ET :

Monsieur [U] [K]

né le 23 Février 1994 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale n° 2024/3264 délivrée le 12 septembre 2024 par le bureau d’aide juridictionnel de [Localité 8]

représenté par Maître Laure THOMAS de la SELARL ECS AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé signé le 6 octobre 2015, M. [E] [X] a consenti à M. [U] [K] un bail d’habitation portant sur un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant un loyer mensuel charges comprises de 553 euros, et le versement d’un dépôt de garantie de 510 euros.

Le bail a été résilié par l’effet de la clause résolutoire le 23 février 2022, tel que constaté par décision du tribunal judiciaire de TOURS du 15 septembre 2022 qui a ordonné l’expulsion de M. [U] [K] à défaut de départ volontaire des lieux.

Suite au départ de M. [U] [K], M. [E] [X] a fait dresser contradictoirement un procès-verbal de constat d’état des lieux par Me [R], commissaire de justice, le 21 mars 2023.

M. [E] [X] a perçu de la société d’assurances PACIFICA la somme totale de 2.030,24 euros au titre des dégradations locatives et a subrogé cette société dans ses droits à hauteur de la somme perçue par quittance subrogative du 15 décembre 2023.

Le 16 janvier 2024, la SAQ CG2M, commissaires de justice associés, agissant pour le compte de M. [E] [X] et de la société d’assurances PACIFICA a mis en demeure M. [U] [K], de payer la somme totale de 6.834,34 au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie de 510 euros.

Puis, par acte du 7 mars 2024, M. [E] [X] et la société PACIFICA ont fait assigner M. [U] [K] à l’audience du juge des contentieux de la protection du 4 juillet 2024 aux fins de voir:

— Fixer le préjudice matériel de M. [E] [X] à la somme de 7.218,82 euros,

— Ordonner la compensation de cette créance avec le dépôt de garantie de 510 euros.

— Condamner M. [U] [K] à verser à M. [E] [X] la somme de 4.678,58 euros au titre de l’indemnisation des dégradations locatives et 93,59 euros correspondant à la moitié du cout du procès-verbal d’état des lieux de sortie,

— Condamner M. [U] [K] à verser à la société PACIFICA la somme de 2.030,24 euros

— Dire et juger que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, outre la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Après renvois, l’affaire a été plaidée à l’audience du 13 février 2025.

A l’audience, la société PACIFICA et M. [X], représentés par leur conseil, maintiennent leurs prétentions et demandent le débouté de l’ensemble des prétentions et demandes de M. [U] [K].

M. [U] [K], quant à lui, demande :

— à titre principal que M. [E] [X] et la société d’assurances PACIFICA soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— subsidiairement que les condamnations prononcées à son encontre soient réduites à plus justes mesures,

— en tout état de cause que chaque partie conserve ses frais à sa charge.

A l’appui de ses prétentions, il conteste sa responsabilité quant aux dégradations invoquées, rappelant que le logement était loin d’être en parfait état lorsqu’il est entré dans les lieux et qu’il l’a entretenu du mieux qu’il a pu pendant les 8 années de son occupation, alors qu’il vivait dans la précarité. La vétusté et l’état antérieur sont à l’origine des dégradations invoquées. Lors de l’état des lieux sortant, il n’a pas osé formuler les remarques qu’il souhaitait. Les sommes demandées ne sont pas cohérentes avec la réalité des désordres invoqués.

Il rappelle sa précarité et le fait qu’il ne pourrait être tenu redevable que de petites réparations.

L’affaire a été mise en délibéré.

MOTIVATION

1) Sur la subrogation de la société PACIFICA dans les droits de M. [E] [X]

L’article L121-12 du code des assurances dispose que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, par quittance subrogative en date du 15 décembre 2023, M. [E] [X] a reconnu percevoir de la société d’assurances PACIFICA la somme totale de 2.030,24 euros au titre des dégradations locatives subrogeant ladite société dans tous ses droits et actions.

Il en ressort que la société PACIFICA est subrogée dans les droits du bailleur pour agir en recouvrement des indemnités dues au titre des dégradations locatives commises par M. [U] [K], à concurrence de la somme de 2.030,24 euros et dans la limite de la créance détenue par son assuré contre M. [K].

La société PACIFICA ne précise pas dans ses écritures les chefs d’indemnisation de dégradations locatives qu’elle sollicite. Il se déduit de la pièce 10, que les chefs d’indemnisation de dégradations locatives sollicités correspondent à :

—  25 % de la réparation des murs de l’entrée soit 108,30 euros

—  100 % de la pose de toile de verre sur les murs du salon soit 396,00 euros

— la reprise de deux caches arrachés dans le salon soit 147,25 euros

—  100 % de la reprise de la porte de la chambre soit 689,35 euros

—  100 % de la reprise de la porte de la salle de bain soit 689,35 euros

Total : 2.030,25 euros

2) Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, M. [E] [X] et la société PACIFICA produisent :

— les états de lieux d’entrée et de sortie,

— un devis de remplacement de deux portes intérieures,

— un devis de travaux de peinture,

— un devis de travaux d’électricité

— sur le changement des portes intérieures :

Il résulte de la comparaison des états des lieux de sortie et d’entrée que les menuiseries de la chambre étaient en bon état à l’entrée et qu’à la sortie la porte présente deux impacts grossièrement rebouchés, est abimée au niveau de la poignée et que l’encadrement est fissuré.

L’état des lieux entrant est taisant en ce qui concerne l’état de la porte de la salle de bain qui est donc présumée en bon état. L’état des lieux de sortie envisage une porte cassée, grossièrement réparée avec du scotch et sans poignée.

La demande relative au changement de deux portes intérieures soit 689,35 euros x 2 = 1.378,70 euros, dont le coût est inclus dans les sommes réglées par la société PACIFICA est dès lors justifiée.

— sur les travaux de peinture

Sur l’entrée

L’état des lieux d’entrée en 2015, fait état en ce qui concerne les murs de l’entrée d’un état passable et en ce qui concerne le plafond d’un bon état.

L’état des lieux de sortie fait état :

— en ce qui concerne les murs de 3 trous rebouchés, d’un trou chevillé et d’un petit crochet en partie haute. La peinture est quelque peu noircie ou jaunie et un lé de papier peint dans l’angle est arraché en partie basse. Compte tenu de l’état passable des murs à l’entrée dans les lieux et de la durée d’occupation de M. [N] soit 8 années, il y a lieu de retenir à sa charge au titre des réparations locatives, 25 % TTC (TVA 10%) du coût des travaux de peinture qui seront détaillés dans le tableau ci-dessous.

— en ce qui concerne le plafond, d’une peinture jaunie notamment dans les angles. Compte tenu du bon état à l’entrée dans les lieux et de la durée d’occupation de M. [K] soit 8 années, il y a lieu de retenir à sa charge au titre des réparations locatives, 50 % TTC (TVA 10%) du coût des travaux de peinture qui seront détaillés dans le tableau ci-dessous.

Sur la cuisine-séjour

L’état des lieux d’entrée en 2015 fait état d’un très bon état des murs et du plafond du séjour, d’un état passable du plafond de la cuisine, de tache sur la fenêtre et de deux trous sur les murs en bon état de la cuisine.

L’état des lieux de sortie fait état :

— en ce qui concerne les murs du séjour de la déchirure du papier peint dans 3 angles ce qui justifie que les travaux de pose et de dépose du revêtement mural restent entièrement à la charge de M. [K]. Ils seront détaillés dans le tableau ci-dessous.

— en ce qui concerne le plafond de la cuisine, il est décrit comme totalement noirci et jauni et particulièrement taché avec tache de graisse. Le plafond du séjour n’est pas mentionné.

— la peinture du salon-séjour est noircie en partie basse outre quatre trous non rebouchés et des murs peints de la cuisine sont jaunis et encrassés avec des coulures de graisse côté ouest.

Compte tenu du très bon état des murs du salon et du bon état des murs et du plafond de la cuisine à l’entrée dans les lieux, de l’état d’encrassement du plafond, de l’existence de trous non rebouchés et de la durée d’occupation de M. [K], soit 8 années, il y a lieu de retenir à sa charge au titre des réparations locatives, 80 % TTC (TVA 10%) du coût des travaux de peinture, qui seront détaillés dans le tableau ci-dessous.

La mention d’une peinture quelque peu défraichie pour la porte ne justifie pas après 8 années d’occupation, de prise en compte au titre des réparations locatives.

— en ce qui concerne les équipements électriques, il est précisé l’existence de 2 prises dont les caches sont arrachés, les autres équipements étant encrassés. La fourniture de deux prises électriques restera totalement à la charge du locataire et sera détaillée dans le tableau ci-dessous.

Sur la chambre

L’état des lieux d’entrée en 2015, fait état en ce qui concerne le plafond d’un bon état avec une tache coté fenêtre et d’un bon état en ce qui concerne les murs avec une tache sur le mur coté salle de bain. Le radiateur n’est pas évoqué.

L’état des lieux de sortie fait état :

— en ce qui concerne le plafond, du délitement de la peinture à quelques endroits et en ce qui concerne les murs, de nombreuses traces de frottement en partie basse sur les quatre murs et d’impacts.

Le constat ne donne pas suffisamment de précisions pour imputer à M. [K] le délitement de la peinture du plafond, au bout de 8 années d’occupation. Ce poste sera donc exclu des réparations locatives; il en ira de même pour la porte du placard décrit en sortie comme défraichie avec encadrement en état d’usage.

— en ce qui concerne les murs en bon état lors de l’entrée dans les lieux et de la durée d’occupation, il y a lieu de retenir à sa charge au titre des réparations locatives, 50 % TTC (TVA 10%) du coût des travaux de peinture qui seront détaillés dans le tableau ci-dessous.

— en ce qui concerne le radiateur celui-ci est mentionné comme poussiéreux ce qui ne justifie pas la pris en charge de sa peinture au titre des réparations locatives.

— en ce qui concerne les équipements électriques, il est précisé l’existence de 4 prises avec un trou sur la face nord, une prise dont le cache est déboité et une prise ayant brulé. Il y a lieu de retenir au titre de l’équipement électrique la fourniture de 2 prises et du forfait déplacement qui seront détaillés dans le tableau ci-dessous.

Sur la salle de bain

L’état des lieux d’entrée en 2015, fait état en ce qui concerne le plafond d’un bon état avec des taches et d’un état passable et en ce qui concerne les murs avec « une trace de poignée ». Le radiateur n’est pas évoqué.

L’état des lieux de sortie fait état :

— en ce qui concerne le plafond, d’angles légèrement noircis et en ce qui concerne les murs, de traces jaunâtres ou noirâtres et de traces de frottement en partie basse sur les quatre murs. Compte tenu des taches relevées au plafond à l’entrée dans les lieux et de la durée d’occupation de 8 années, ce poste sera exclu des réparations locatives ;

En ce qui concerne les murs en état passable lors de l’entrée dans les lieux et de la durée d’occupation de la durée d’occupation de 8 années, il y a lieu de retenir à sa charge au titre des réparations locatives, 25 % TTC (TVA 10%) du coût des travaux de peinture qui seront détaillés dans le tableau ci-dessous.

En ce qui concerne le radiateur celui-ci est mentionné comme particulièrement noirci avec une molette qui ne tourne pas. Compte tenu de la durée d’occupation de 8 années, il y a lieu de retenir à la charge du locataire au titre des réparations locatives, 60 % TTC (TVA 10%) du coût des travaux de peinture du radiateur qui seront détaillés dans le tableau ci-dessous

Sur le montant total de ces réparations locatives, il revient à la société Pacifica en vertu de la subrogation la somme de 2.030,25 euros ainsi détaillée :

—  25 % de la réparation des murs de l’entrée soit 108,30 euros

—  100 % de la pose de toile de verre dans le salon soit 396,00 euros

— reprise de deux caches arrachés dans le salon soit 147,25 euros

—  100 % de la reprise de la porte de la chambre soit 689,35 euros

—  100 % de la reprise de la porte de la salle de bain soit 689,35 euros

Le solde, soit 4.760,65 € – 2.030,25 € = 2.730,40 euros revient à M. [X], somme à laquelle il conviendra d’ajouter la moitié du cout du constat d’état des lieux soit 93,59 euros.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et après déduction du dépôt de garantie de 510 euros, il convient de condamner M. [U] [K] à payer :

— à M. [X], au titre des réparations locatives, la somme 2.730.40 euros – 510 euros = 2.220,04 euros et 93,59 au titre de 50% du coût de l’état des lieux de sortie,

— à la société PACIFICA la somme de 2.030,25 euros au titre de la subrogation.

Chacune des créances sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure soit le 16 janvier 2024.

3) Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, M. [U] [K] sera condamné aux dépens de l’instance. Le coût de la sommation en sera exclu et envisagé dans les condamnations au titre de l’article 700.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige et des démarches judiciaires qu’ont dû engager le bailleur et Pacifica, M. [U] [K] sera condamné leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort,

Fixe à QUATRE MILLE SEPT CENT SOIXANTE EUROS ET SOIXANTE CINQ CENTIMES (4.760,65€) le préjudice matériel de M. [E] [X].

Condamne M. [U] [K] à verser à M. [E] [X] la somme DEUX MILLE DEUX CENT VINGT EUROS ET QUATRE CENTIMES (2.220,04 euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie de 510 euros et QUATRE VINGT TREIZE EUROS ET CINQUANTE NEUF CENTIMES (93,59 euros) au titre de la moitié de frais d’état des lieux sortant. ;

Condamne M. [U] [K] à verser à la société Pacifica la somme DEUX MILLE TRENTE EUROS ET VINGT CINQ CENTIMES (2.030,25 euros), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, au titre de la subrogation ;

Condamne M. [U] [K] à verser à M. [E] [X] et à ma Société Pacifica la somme de HUIT CENT EUROS (800 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens à l’exclusion du cout de la mise en demeure.

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Rejette le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection