Décision du 24 Juillet 2024

Minute n° 24/185

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

du 24 Juillet 2024

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Rôle N° RG 23/00152 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X3SZ

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

EPFIF-ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ÎLE DE FRANCE

[Adresse 3]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [T] [Y]

[Adresse 2]

représenté par M^e Florian DUCHMANN, avocat au barreau de PARIS

Madame [X] [A] épouse [Y]

[Adresse 2]

défaillant

INTERVENANT :

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – PÔLE D’ÉVALUATION DOMANIALE

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Messieurs [R] [K] et [M] [L], commissaires du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris

Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 07 novembre 2023

Date de la première évocation et des débats : 16 janvier 2024 ; 23 janvier 2024 ; 12 mars 2024, 26 mars 2024 ; 11 juin 2024

Date de mise à disposition : 24 juillet 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [Y] marié à Madame [X] [A] est propriétaire des lots n°828, 943 et 2335 dans le bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 18], situé [Adresse 18].

La copropriété du [Adresse 18] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] et AT n° [Cadastre 11].

Le lot n° 828 est un appartement de type F3, d’une superficie de 56 m². Le lot n°943 est une cave et le lot n°2335 est un emplacement de stationnement. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 07 novembre 2023, annexé à la présente décision.

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’Opération de Requalification des COpropriétés Dégradées du [Adresse 22] (ORCOD), comprenant les copropriétés du [Adresse 18] et de [Adresse 18], a été déclarée d’Intérêt National (ORCOD IN) et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France (EPFIF).

La copropriété du [Adresse 18] est située dans le périmètre de la [Adresse 27] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n° 2019-2388, en date du 6 septembre 2019.

Par un arrêté préfectoral n° 2022-0432, en date du 18 février 2022, les lots situés dans le bâtiment 3 de la copropriété du [Adresse 18] ont été déclarés cessibles au profit de l’EPFIF.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 29 juin 2023 au profit de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié son Mémoire valant offres d’indemnisation aux époux [Y] par actes d’huissier en date du 06 avril 2023, délivrés selon les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Par une requête reçue le 26 juin 2023 par le greffe, accompagnée du Mémoire valant offres, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens des époux [Y].

En l’absence d’accord entre les parties, et conformément aux dispositions de l’article R.311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par les époux [Y] des offres de l’EPFIF.

L’EPFIF a notifié aux époux [Y] la saisine de la juridiction de l’expropriation par actes d’huissier en date du 05 juillet 2023, délivrés à personne.

Par une ordonnance rendue le 07 septembre 2023, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 07 novembre 2023, ainsi que l’audience au 16 janvier 2024.

L’EPFIF a notifié cette décision aux époux [Y] par actes d’huissier en date du 05 octobre 2023, délivré à personne s’agiassant de Monsieur [Y] et selon les modalités de l’article 655 du code de procédure civile s’agissant de Madame [Y]. La date de réception par les expropriés leur a laissé :

— un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire de l’EPFIF et celle du transport, conformément aux dispositions de l’article R.311-14 du code de l’expropriation;

— et un délai au moins égal à quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport sur les lieux et la date de la visite elle-même, conformément aux dispositions de l’article R.311-15, 4ème alinéa, du code de l’expropriation.

Les époux [Y] étaient absents et non représentés lors du transport sur les lieux du 07 novembre 2023.

L’EPFIF a produit trois mémoirres :

— un mémoire valant offre en date du 30 mars 2023, reçu le 26 juin 2023 ;

— un mémoire complémentaire et récapitulatif en date du 15 janvier 2024, reçu le 15 janvier 2024;

— un mémoire récapitulatif et en réplique n°1 en date du 6 juin 2024, reçu le 7 juin 2024.

Dans ses dernières écritures, l’EPFIF demande au tribunal de fixer l’indemnité à revenir au(x) défendeur(s) à un montant de 34.900,38 € en valeur occupée de la manière suivante :

— Indemnité principale : 31.416 €, valeur de l’appartement cave et parking intégrés après abattement de 15 % pour occupation (56 m² x 561 €) x 0.85 ;

— Indemnité de remploi : 4.141,60 € ;

— Indemnité pour perte de revenus locatifs : 3.484,38 € (580,73 € x 6 mois).

Aux termes de son unique mémoire daté du 10 avril 2024 et reçu le 11 avril 2024, Monsieur [Y] demande au juge de l’expropriation de :

“- FIXER à la somme de 54 606,00 euros l’indemnité totale de dépossession due par l’Établissement Public Foncier d’Île de France à Monsieur [E] [Y] dans le cadre de l’expropriation des lots de copropriété n°828, 943 et 2335 dans le bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 18] sur la commune de [Localité 13] – [Adresse 18], se décomposant comme suit :

indemnité principale : 44 800,00 euros

indemnité de remploi : 5 480,00 euros

indmenité pour perte de revenus locatifs : 4 326,00 euros

— CONDAMNER l’Établissement Public Foncier d’Île de France à payer à Monsieur [E] [Y] la somme totale de 54 606,00 euros à titre d’indemnité ;

— CONDAMNER l’Établissement Public Foncier d’Île de France à payer à Monsieur [E] [Y] la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER l’Établissement Public Foncier d’Île de France aux entiers dépens d’instance”

Dans ses dernières écritures, datées du 07 novembre 2023, produites antérieurement au transport sur les lieux, le commissaire du Gouvernement évalue l’indemnité totale de dépossession due aux époux [Y] à un montant de 58.596 € en valeur libre ou à un montant de 50.280 € en valeur occupée, de la manière suivante :

En valeur libre

— Indemnité principale : 52.360 €, valeur de l’appartement cave et parking intégrés (56m² x 935 €) ;

— Indemnité de remploi : 6.236 € ;

En valeur occupée

— Indemnité principale : 44.800 €, valeur de l’appartement cave et parking intégrés (56m² x 800€) ;

— Indemnité de remploi : 5.480 € ;

Madame [X] [A] épouse [Y] n’a pas constitué avocat et n’a versé aux débats aucun mémoire.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

À l’audience du 16 janvier 2024, l’affaire a été renvoyée au 23 janvier 2024 pour signification du mémoire complémentaire et récapitulatif de l’EPFIF en date du 15 janvier 2024, puis à l’audience du 12 mars 2024, à la demande de Monsieur [Y] ayant constitué avocat afin de pouvoir répliquer, enfin à l’audience du 26 mars 2024 à nouveau à la demande de Monsieur [Y] afin de pouvoir répliquer.

À cette audience, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2024.

Par jugement en date du 14 mai 2024, le juge de l’expropriation à réouvert les débats et renvoyé l’affaire à l’audience du 11 juin 2024, afin de permettre à Monsieur [Y] de faire valoir ses droits, en particulier la prise en compte de son mémoire en date du 10 avril 2024 reçu le 12 avril 2024, eu égard à l’absence de transmission du bulletin d’audience du 12 mars 2024 ordonnant le renvoi pour l’audience du 26 mars 2024 aux fins de mémoire de Monsieur [Y].

À l’audience du 11 juin 2024, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’ expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur la propriété des lots n°828, 943 et 2335

Selon l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de ce texte seul peut être indemnisé le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation (3ème civ. 8 juin 2010 pourvoi n°09-15.183 ; 3ème civ. 15 février 2024, pourvoi n° 22-16.460).

En l’espèce, l’EPFIF a saisi la présente juridiction d’une demande de fixation des indemnités de dépossession au bénéfice des époux [Y].

Or, il résulte de l’ordonnance d’expropriation rendue le 29 juin 2023 ainsi que de l’état parcellaire annexé à l’arrêt de cessibilité n°2023-0389 du 21 février 2023 (page 57) que seul Monsieur [E] [Y] y est mentionné comme propriétaire des lots n°828, 943 et 2335.

En outre, il ressort d’une part, du jugement d’adjudication, rendu par le juge de l’exécution près le tribunal de grande instance de Bobigny le 12 juin 2012, que Monsieur [Y] est devenu propriétaires des lots n°828, 943 et 2335 à cette date, d’autre part, du contrat de mariage conclu par acte notarié le 11 août 2017 que les époux [Y] sont mariés sous le régime de la séparation de bien.

Dès lors, aucune contestation sérieuse n’existe s’agissant de la propriété des lots n°828, 943 et 2335 et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article L 311-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

En conséquence, les indemnités de dépossessions dues par l’EPFIF à l’occasion de la procédure d’expropriation des lots n°828, 943 et 2335 seront fixées au seul bénéfice de Monsieur [E] [Y].

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

* Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé ; …) ;

* Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation ; toutefois, aux termes des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n°18-18.445).

* Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L.322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les lots n°828, 943 et 2335 doivent être évalués selon :

— leur consistance au 29 juin 2023, date de l’ordonnance d’expropriation ;

— les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 08 avril 2016.

Bien qu’une autre modification du PLU soit intervenue le 13 novembre 2018, celle-ci n’a pas modifié les caractéristiques de la zone où se situe l’ensemble immobilier, de sorte qu’elle ne peut être retenue comme date de référence.

En conséquence, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l’ensemble immobilier dont s’agit, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016.

Les parcelles sont situées en zone UR1 du PLU, correspondant au renouvellement urbain du centre-ville ;

— les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et des biens de la partie défenderesse

Pour une description précise, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, composé d’une présentation générale et d’un descriptif des biens à évaluer, annexé au présent jugement.

— Sur les copropriétés du Chêne pointu et de [Adresse 18]

La commune de [Localité 13] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie express n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 19] à [Localité 20] et dessert [Localité 13]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 15]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

Les copropriétés du [Adresse 18] et de [Adresse 18] sont géographiquement imbriquées, aucune clôture ne sépare la première de la seconde, la numérotation des bâtiments englobe les deux copropriétés et n’est pas propre à chacune d’elle. La copropriété du [Adresse 18] est composée de 10 bâtiments, comprenant 873 logements, et celle de [Adresse 18] de 8 bâtiments, comprenant 556 logements, étant précisé que l’un des bâtiments (B 18) a d’ores et déjà fait l’objet d’une démolition.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement exposent les conclusions d’une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne pointu et de [Adresse 18] réalisée par la commune de [Localité 13] en 2014. Celles-ci mettent en évidence un contexte social difficile en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté), de taux de chômage (29 %), d’occupation des logements (près de 20 % l’étant par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), de rotation importante tant en ce qui concerne les propriétaires que les locataires.

Le commissaire du Gouvernement indique que les copropriétés du Chêne pointu et de [Adresse 18] sont parmi les copropriétés clichoises les plus en difficultés au plan social et précise qu’elles ont fait l’objet :

— d’un plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département 93 et la commune de [Localité 13] ; il avait pour objectif de résorber les impayés de charges, de réaliser des travaux urgents et des mises aux normes, de lutter contre les marchands de sommeil, d’individualiser les réseaux de fluides des différents bâtiments, de réaliser des travaux de rénovation énergétique ; il a pris fin en 2015 ;

— d’une opération de requalification des copropriétés dégradées du [Adresse 22], selon un décret n° 2015-99 en date du 28 janvier 2015 déclarant ladite opération d’intérêt national (ORCOD IN) ; la mise en oeuvre de l’opération a été confiée à l’EPFIF ;

— d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.

L’expropriant et le commissaire du Gouvernement ajoutent que la copropriété fait l’objet d’une administration judiciaire, en raison d’un important arriéré de charges et ils font état du décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021, pris sur le fondement de l’article L. 522-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, autorisant l’expropriant à prendre possession de manière anticipée des immeubles situés dans le périmètre de l’ORCOD.

— Sur le bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 18]

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B4, faisant partie de la copropriété du [Adresse 18].

Il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, composé :

— d’un sous-sol à usage de caves ;

— d’un rez-de-chaussée ;

— de 10 étages.

Il comprend 175 logements, dont 8 F2, 122 F3 et 45 F4, accessibles par 4 entrées et cages d’escalier nommées A, B, C et D.

— Sur les biens expropriés

Il s’agit :

— du lot n° 828 : un appartement de type F3, situé au 10ème étage de l’escalier B, d’une superficie de 56 m², superficie non contestée par les parties :

. il est composé d’une entrée et d’un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu’une pièce de vie et deux chambres, l’une d’entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie ;

. il est dans un état d’entretien qualifié de :

. mauvais par l’EPFIF, entité expropriante ;

. moyen par l’exproprié ;

. moyen par le commissaire du Gouvernement ;

— du lot n° 943, une cave ; elle n’a pas été visitée pour des raisons de sécurité ;

— du lot n°2335, un emplacement de stationnement, extérieur, associé au bâtiment 4, à l’état d’usage et sans aménagement.

L’EPFIF fait valoir à titre principal au visa de l’article L322-2 dernier alinéa du code de l’expropriation, à titre subsidiaire au visa de l’article 1303 du code civil et à titre encore plus subsidiaire au visa de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, qu’ayant fait réaliser d’importants travaux de rénovation aussi bien des parties communes que des parties privatives, depuis sa prise de possession anticipée, et en particulier la mise en conformité de l’installations électrique et le remplacement des fenêtres de l’appartement appartenant à Monsieur [Y], l’état d’entretien de l’appartement ne peut être qualifié que de mauvais.

Aux termes de l’article L 322-2 alinéa 4 du code de l’expropriation, quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

En l’occurrence, l’EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d’établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu’elle évoque, toutefois elle indique dans son dernier mémoire qu’ils ont été effectués après sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n°2023-0650 du Préfet de Seine Saint Denis en date du 11 avril 2023.

Dès lors, ces travaux n’ont pas été réalisés dans les trois années précédant l’enquête publique, laquelle s’agissant du bâtiment B4 a été prescrite par un arrêté n°2021-2884 du 21 octobre 2021 et s’est déroulée du 22 novembre 2021 au 17 décembre 2021 et par voie de conséquence, l’alinéa 4 de l’article L 322-2 du code de l’expropriation n’est pas applicable en l’espèce.

Selon l’article 1303 du code civil, en dehors des cas de gestion d’affaire et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Aux termes de l’article 1303-1 du même code, l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

En l’espèce, les travaux de sécurisation et de rénovation invoqués par l’EPFIF relèvent de ses obligations légales en sa qualité de possesseur et de propriétaire des biens à la suite d’une part, de sa prise de possession anticipée du bâtiment B4 selon arrêté n°2023-0650 du Préfet de Seine Saint Denis en date du 11 avril 2023 et d’autre part, du transfert de propriété selon ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété du 29 juin 2023.

Dans ces conditions, l’appauvrissement de l’EPFIF, si tant est qu’il soit avéré, ce qui n’est pas le cas en l’absence de production de tout document, est justifié et par suite il ne peut y avoir enrichissement sans cause de Monsieur [Y] au titre de ces travaux.

Selon l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’EPFIF considère que tenir compte des travaux qu’il a réalisé dans l’appartement de Monsieur [Y] revient à lui octroyer une indemnité supérieure au seul préjudice effectivement supporté.

Or, ainsi qu’il a déjà été souligné l’EPFIF ne verse aux débats aucun document permettant d’établir la consistance, le montant et la date de réalisation des travaux qu’elle affirme avoir fait effectués dans l’appartement appartenant à Monsieur [Y].

À cet égard, la comparaison entre le procès-verbal d’huissier de justice en date du 23 mai 2023 et celui du transport sur les lieux du 7 novembre 2023 ne fait pas apparaître de différence dans la consistance du bien.

En conséquence, conformément aux constatations effectuées aux termes du procès-verbal de transport sur les lieux du 07 novembre 2023, l’état d’entretien du lot n°828 peut être qualifié de moyen notamment au regard d’une tapisserie légèrement écaillée sur les murs et le plafond de l’entrée et du couloir ainsi que de l’encombrement de l’appartement.

Sur la situation locative

L’EPFIF considère, dans ses dernières écritures, que l’appartement, au jour de l’ordonnance d’expropriation, était occupé par un tiers et évalue les biens en valeur occupée.

Le commissaire du Gouvernement, qui a rédigé ses dernières conclusions antérieurement au transport sur les lieux, évalue les biens selon une alternative en fonction de l’état d’occupation des biens en valeur libre et en valeur occupée.

Monsieur [Y] justifie par la production d’un bail à usage d’habitation conclu le 1er août 2013 avec Madame [Z] [S] ainsi que par la production de trois quittance de loyer pour les mois de mars, avril et mai 2023, de ce que l’appartement est loué.

Les biens sont évalués selon leur consistance au jour de l’ordonnance d’expropriation, soit le 29 juin 2023. Lors de la visite des lieux le 07 novembre 2023, les biens appartenant à Monsieur [Y] étaient occupés par des tiers qui ont indiqué payer un loyer. Aucune des parties ne faisant état d’une modification de l’état d’occupation de l’appartement entre ces deux dates, les biens sont évalués en valeur occupée.

Ainsi, les biens seront comparés à des cessions de biens occupés.

Sur la méthode d’évaluation

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison, cave et parking intégrés.

Cette méthode, adaptée aux circonstances de l’espèce et consistant à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local, sera adoptée.

L’évaluation se fera millièmes de copropriété associés aux biens à évaluer intégrés.

Sur l’indemnité principale

L’indemnité principale de dépossession correspond à la valeur vénale de l’appartement, de la cave et de l’emplacement de stationnement extérieur ainsi qu’aux tantièmes des parties communes de la copropriété associés à ces lots.

La valeur des biens dont Monsieur [Y] est dépossédé sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Sur les termes de référence proposés par les parties

— Termes de comparaison cités par l’EPFIF (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6 annexés) (DEM signifie EPFIF)

L’EPFIF produit aux débats 111 termes de comparaison correspondant à :

— des ventes réalisées entre 2017 et 2022 d’appartements comprenant principalement comme accessoires une cave et un parking et situés dans les bâtiments B3, B4 et B10 de la copropriété du [Adresse 18] à [Localité 13], comme les biens à évaluer, en :

mauvais état (DEM n° 1 à 7 – tableau 1 ; DEM n°110 et 111 – tableau 6),

état moyen (DEM n° 8 à 21 – tableau 2 ; DEM n°89 à 109 – tableau 6),

bon état (DEM n° 22 à 29 – tableau 3 ; DEM n°64 à 88 – tableau 6 ),

très bon état (DEM n° 30 et 31 – tableau 4 ; DEM n°61 à 63 – tableau 6),

étant précisé que les termes DEM n° 26, 28 et 29, 43, 45, 47, 56, 62, 65, 67, 70, 78, 84, 85, 86, 87, 89, 90, 91, 93, 97, 98, 99, 101, 102, 103, 104, 105, 106 et 109 n’ont pas d’emplacement de stationnement et que le terme DEM n° 3 n’a pas de cave ;

L’établissement public est l’unique acquéreur des cessions qu’il présente à titre de termes de comparaison.

L’EPFIF, en l’espèce, offre une valeur de 561 €/m² en valeur occupée, le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3, occupé par des tiers et dans un état d’entretien qualifié de mauvais par l’entité expropriante.

Monsieur [Y] indique que doivent être écartés :

— les termes de comparaison EPFIF n°3, 16 à 28, 45 à 49, 52, 53, 55, 58, 59, 61 à 65, 80, 82, 86 à 90, 101 à 104, 110 et 111 aux motifs qu’ils ont été échangés ou leur valeurs ont été fixées alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont été , en conséquence, plus valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer occupés par un tiers ;

— les termes de comparaison EPFIF n°81, 86, 87, 91 à 93, 101, 105 et 106 parce qu’ils ne présentent pas de références de publications suffisamment précises ;

— les termes de comparaison EPFIF n°56, 57, 58 et 79 parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié de ce que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés.

En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de Monsieur [Y] :

Parmi les 111 références citées par l’EPFIF, ne sont pas retenus :

— les termes de comparaison DEM n° 6, 7, 18, 19, 20, 21, 25, 26, 27, 28, 29, 31, 32, 33, 35, 38, 39, 41, 42, 43, 44, 45, 60, 63, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 105, 106, 107, 108, 109, parce qu’ils ont été échangés, ou leurs valeurs ont été fixées, alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont été, en conséquence, plus valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer, occupés par un tiers ;

— les termes de comparaison DEM n°1, 2, 8, 9, 10 et 30, parce qu’ils ne présentent pas de références de publication suffisamment précises ;

— les termes de comparaisons DEM 36, 37, 58 et 59, parce qu’il n’est ni indiqué, ni justifié de ce que les biens en question étaient libres de toute occupation ou au contraire occupés ;

En revanche, parmi les 111 références citées par l’EPFIF, les 59 termes de comparaison suivants sont retenus, car ils portent sur des biens similaires à ceux à évaluer : DEM n°3, 4, 5, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 22, 23, 24, 34, 40, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 61, 62, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104, 110 et 111.

Ces 59 termes sont donc retenus selon les moyennes suivantes :

Etat d’entretien

Terme de référence

Valeur moyenne occupée

Mauvais état d’entretien

Cessions

510 €/m²,

moyenne des termes DEM n° 3, 4, 40, 110, 111

Etat d’entretien mauvais à moyen

Cessions

/

Etat d’entretien moyen

Cessions

723 €/m²,

moyenne des termes DEM n°11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 34, 46, 49, 50, 53, 55, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104

Etat d’entretien moyen à bon

Cessions

/

Bon état d’entretien

Cessions

893 €/m²,

moyenne des termes DEM n° 22, 23, 24, 47, 48, 51, 52, 54, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75

Très bon état d’entretien

Cessions

1063€/m²,

valeur du terme DEM n° 57, 61 et 62

— Termes de comparaison cités par le commissaire du Gouvernement (tableaux 7, 8, 9, 10, 11, et 12 annexés) (CG signifie commissaire du Gouvernement)

Le commissaire du Gouvernement cite 66 termes de comparaison, précisant avoir affiné sa recherche à la période allant de 2020 à 2022 et l’avoir étendue aux bâtiments, 3, 4, 11 et 12 des copropriétés du Chêne pointu et de [Adresse 18], de même type que le bâtiment B4 (R+10 ou R+11).

—  28 termes de comparaison (tableau 7) correspondant à des ventes réalisées entre 2020 et 2022, comprenant trois lots, soit un appartement, une cave et un emplacement de stationnement selon les observations non contestées du commissaire du Gouvernement, situés :

. soit dans le bâtiment 4, comme les biens à évaluer ;

. soit dans les bâtiments 3, 11 et 12 de la même copropriété du [Adresse 18] et de la copropriété voisine de [Adresse 18] à [Localité 13] ;

étant précisé que ces quatre bâtiments ont une configuration identique et que l’EPFIF est l’unique acquéreur des cessions présentées ;

—  30 termes de comparaison (tableaux 8, 9, 10 et 11) correspondant à des ventes d’appartements (et de leurs accessoires : cellier, cave, emplacement de stationnement) situés dans des copropriétés proches de celles du Chêne pointu et de [Adresse 18], dans le périmètre de la [Adresse 27], à savoir La [Adresse 25], la [Adresse 24], La [Adresse 23] et la [Adresse 26] ;

—  8 termes de comparaison correspondant à des cessions de parkings extérieurs sur les copropriétés du Chêne pointu et de [Adresse 18] (tableau 12).

Le commissaire du Gouvernement fait également état des valeurs retenues par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny dans les jugements de 2021-2022 relatifs à la procédure d’expropriation du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 18] de la façon suivante:

Etat

Mauvais

Mauvais-Moyen

Moyen

Moyen-Bon

Bon

Très bon

Libre

660 €/m²

825 €/m²

935 €/m²

1.050 €/m²

1.260 €/m²

1.375 €/m²

Occupé

560 €/m²

715 €/m²

800 €/m²

880 €/m²

1.000 €/m²

1.170 €/m²

Il fait remarquer que :

— les copropriétés voisines ne sont pas dans un état comparable à celui des copropriétés [Adresse 18] et de l'[Adresse 18], qui se trouvent dans un état de dégradation bien plus prononcé ; il estime que ces copropriétés sont aujourd’hui dans une situation financière stable et pérenne grâce aux travaux de rénovation, de suivi et d’accompagnement mis en place ; il précise, en conséquence, ne pas retenir ces termes pour la détermination de la valeur du logement en cause;

— les dernières cessions amiables dans les copropriétés du Chêne pointu et de [Adresse 18] font apparaître un prix en augmentation de 10 %, augmentation également retenue par le juge de l’expropriation dans ses décisions rendues en 2021 et 2022.

Le commissaire du Gouvernement, reprenant cette majoration de 10 % observée dans les évaluations récentes, propose les valeurs suivantes :

Appartement

avec cave et parking

Mauvais état d’entretien

Etat d’entretien moyen

Bon état d’entretien

Très bon état d’entretien

Valeur libre

660 €/m²

935 €/m²

1.155 €/m²

1.375 €/m²

Valeur occupée

560 €/m²

800 €/m²

985 €/m²

1.165 /m²

Le commissaire du Gouvernement retient en l’espèce, une valeur de 800 €/m², le logement appartenant à la partie défenderesse étant un F3, occupé, avec cave et emplacement de stationnement et dans un état d’entretien qu’il qualifie de moyen avant transport.

L’EPFIF ne présente pas d’observations quant aux termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement.

Monsieur [Y] fait valoir d’une part, que seules les termes de référence relatifs à des ventes d’appartements réalisées entre 2020 à 2022 au sein des copropriétés du Chêne Pointu et de [Adresse 18] doivent être retenus et d’autre part, que parmi ces derniers les termes n°2, 5, 6, 11, 14, 17 19 et 20 doivent être écartés, car ils ont été échangés alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont en conséquence été mieux valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer qui sont occupés par un tiers.

En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de Monsieur [Y] les termes sont analysés en fonction de leur localisation :

En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement avec cave et emplacement de stationnement dans les copropriétés du Chêne pointu et de [Adresse 18] (tableau 7)

Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du Chêne pointu et de [Adresse 18], les 8 termes de comparaison suivants ne sont pas retenus parce qu’ils ont été échangés alors que les biens étaient libres de toute occupation et qu’ils ont été, en conséquence, plus valorisés que ne devront l’être les biens à évaluer, occupés par un tiers ; il s’agit des 8 appartements F3 et F4 vendus libres (CG n° 2, 5, 6, 11, 14, 17, 19 et 20).

Parmi les 28 références citées par le commissaire du Gouvernement concernant des ventes de F3 et F4 dans les bâtiments 3, 4, 11 et 12 du Chêne pointu et de [Adresse 18], les 20 termes de comparaison suivants sont retenus pour servir la comparaison avec les biens à évaluer car ils correspondent à la vente d’appartements relativement similaires à celui à évaluer ; il s’agit des 20 appartements F3 et F4 vendus occupés par un tiers (CG n° 1, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 12, 13, 15, 16, 18, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 et 28).

Il convient de préciser que les termes CG n° 1, 3, 8, 9, 12, 13 sont également proposés par l’EPFIF (DEM n° 30, 8, 4, 10, 11, 96).

En ce qui concerne les termes de comparaison consistant en des ventes d’appartements, avec accessoires, situés dans les copropriétés voisines de celles du Chêne pointu et de [Adresse 18] (tableaux 7, 8, 9, 10, et 11)

Le commissaire du Gouvernement verse aussi aux débats 30 termes de comparaison correspondant à des cessions d’appartement avec accessoires (cave ou cellier, voire emplacement de stationnement), situés à [Localité 13] dans des copropriétés voisines de celles de [Adresse 18] et du Chêne pointu.

Ces 30 références sont exposées comme suit selon les caractéristiques exposées par le commissaire du Gouvernement et les valeurs moyennes calculées par la juridiction :

Résidences

à

[Localité 13]

Année de construction

et

caractéristiques de l’immeuble

Caractéristiques des biens

***

Termes étudiés

valeur unitaire

moyenne

libre

*

valeur unitaire

moyenne

occupée

**

[Adresse 25]

[Adresse 16]

1958

288 logements

5 immeubles de

4 étages chacun

appartement

cellier

parking

CG n° 29 à 39

2.077 €/m²

1.766 €/m²

[Adresse 21]

[Adresse 14] et [Adresse 16]

1958

192 logements

4 immeubles de

4 étages chacun

appartement

cellier

CG n° 40 à 48

1.825 €/m²

1.551 €/m²

[Adresse 17]

[Adresse 17]

1961

380 logements

4 immeuble de

4 étages chacun

appartement

cave

CG n° 49 à 57

2.043 €/m²

1.737 €/m²

[Adresse 26]

[Adresse 1]

1963

168 logements

1 immeuble de

10 étages

appartement

cave

parking

CG n° 58

2.089 €/m²

1.776 €/m²

Moyenne générale

1.991 €/m²

1.692 €/m²

Moyenne des logements avec parking

2.078 €/m²

1.766 €/m²

Moyenne des logements sans parking

1.934 €/m²

1.644 €/m²

* En l’absence de précision, il convient de considérer que les valeurs exposées par le commissaire du Gouvernement s’entendent libres de toute occupation, s’agissant de biens d’habitation.

** Dans le cadre de la présente procédure d’expropriation, l’EPFIF offre une valeur de 15 % inférieure lorsque les appartements sont occupés par un tiers (locataire), étant précisé qu’il s’agit du quantum de l’abattement affecté à la valeur libre de manière constante par la présente juridiction, pour tenir compte de la moins-value sur le marché immobilier générée par une situation d’occupation titrée.

*** Dans le cadre de cette étude, et en l’absence de précision quant à l’état d’entretien des appartements cédés, il y a lieu de considérer qu’il s’agit d’appartements dans des états d’entretien de moyen à bon ; il apparaît en effet au regard des termes de comparaison consistant en des ventes d’appartement au Chêne pointu produits par le commissaire du Gouvernement que les logements vendus en mauvais état et en très bon état sont rares.

Il convient de préciser :

— qu’aucun terme de comparaison n’est produit en ce qui concerne la [Adresse 10], située [Adresse 10], pourtant également située à proximité de la présente copropriété, faute de cession récente ;

— que seul un terme de comparaison est produit en ce qui concerne la [Adresse 26] (terme CG n°58) ; cette unique vente ne peut donc être considérée comme représentative de la valeur des logements de cette résidence.

Ces 30 termes de comparaison, bien que situés dans des copropriétés autres que celle du Chêne pointu ou de [Adresse 18], correspondent à la vente de biens d’une composition similaire à celle des biens à évaluer.

Toutefois, les quatre résidences [Adresse 25], [Adresse 21], [Adresse 17] et [Adresse 26], bien que situées également dans le périmètre de l’ORCOD et de la [Adresse 27], présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 du Chêne pointu ; il est à cet égard observé :

— que, selon les conclusions du commissaire du Gouvernement, si les copropriétés de trois de ces résidences ([Adresse 25], Notre Dame et [Adresse 26]) sont soumises à un plan de sauvegarde, à l’instar des copropriétés du Chêne pointu et de [Adresse 18], ce n’est pas le cas de la résidence [Adresse 17], qui fait l’objet d’un Programme Opérationnel de Prévention et d’Accompagnement des Copropriétés visant un soutien des copropriétaires pour prévenir des dégradations ; il n’est pas fait état pour ces quatre copropriétés de problématiques financières comparables à celles évoquées pour les copropriétés du Chêne pointu et de [Adresse 18] ;

— que ces résidences présentent un meilleur état d’entretien que le bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 18], comme il est possible de le constater sur les photographies produites par le commissaire du Gouvernement.

Il est, en outre, relevé que ces résidences appartiennent à des copropriétés de plus petites dimensions (comptant entre 168 et 380 logements) que celle du Chêne pointu (qui compte 873 logements), alors que l’importance du nombre de copropriétaires du [Adresse 18] est identifiée comme facteur majeur de difficulté ; il est aussi souligné que ces résidences sont, à l’exception de la [Adresse 26], composées de bâtiments de plus petites tailles, ne présentant que quatre étages, étant observé que le commissaire du Gouvernement ne retient, pour son évaluation, que les ventes portant sur des grands bâtiments des copropriétés du Chêne pointu et de [Adresse 18], à l’exclusion de celles portant sur les petits bâtiments de ces copropriétés.

À l’inverse, le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 18], placée sous administration provisoire depuis 2005, a fait l’objet :

— de deux plans de sauvegarde successifs, en 2010 et 2017, qui n’ont pas permis le nécessaire redressement de la copropriété et la réhabilitation des bâtiments ;

— d’un arrêté municipal en date du 3 septembre 2018 portant sur les équipements communs de la copropriété du [Adresse 18] ;

— d’un décret du 29 juillet 2021, en cours de mise en oeuvre, déclarant l’extrême urgence de la procédure d’expropriation, laquelle suppose des risques sérieux pour la sécurité des occupants, selon les termes du 2ème alinéa de l’article L.522-1 du code de l’expropriation ;

— de la pose d’un filet de protection au niveau des pignons, comme remarqué par les personnes présentes lors du transport, étant précisé que les pignons du bâtiment 18, édifié dans le cadre du même programme de construction, se sont écartés des murs des façades et que l’immeuble a fait l’objet d’une évacuation de tous ses occupants en urgence avant d’être démoli.

Par ailleurs, il est précisé dans le procès-verbal de transport annexé au présent jugement que les façades sont dans un état médiocre.

Dans ces conditions, il est avéré que le bâtiment dans lequel sont situés les biens à évaluer est dans un mauvais état d’entretien, ce qui constitue nécessairement un facteur majeur de dépréciation par rapport aux termes de comparaison situés dans des copropriétés voisines, d’une meilleure consistance.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, aucun des termes des références portant sur les appartements situés dans les Résidences Notre-Dame-des-Anges, [Adresse 17], [Adresse 25] et [Adresse 26], ne sera retenu.

— Termes de comparaison cités par Monsieur [Y]

(DEF signifie Monsieur [Y])

Monsieur [Y] verse aux débats 4 termes de comparaison :

— un jugement rendu par la présente juridiction le 27 février 2024, minute n°24/26, dans la procédure enregistrée sous le numéro RG 23/174, fixant l’indemnité de dépossession due par l’EPFIF aux propriétaires d’un appartement F3 d’une superficie de 56 m² occupé et dans un état d’entretien qualifié de moyen, d’une cave et d’un emplacement de stationnement dans le bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 18], hors frais de remploi, à la somme de 44.800 € soit 800 €/m²;

— un jugement rendu par la présente juridiction le 06 mars 2024, minute n°24/37, dans la procédure enregistrée sous le numéro RG 23/139, fixant l’indemnité de dépossession due par l’EPFIF aux propriétaires d’un appartement F4 d’une superficie de 65 m² occupé et dans un état d’entretien qualifié de moyen, et d’une cave dans le bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 18], hors frais de remploi, à la somme de 48.475 € soit 785 €/m² ;

— un jugement rendu par la présente juridiction le 27 mars 2024, minute n°24/60, dans la procédure enregistrée sous le numéro RG 23/201, fixant l’indemnité de dépossession due par l’EPFIF aux propriétaires d’un appartement F3 d’une superficie de 56 m² libre et dans un état d’entretien qualifié de très bon, d’une cave et d’un emplacement de stationnement dans le bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 18], hors frais de remploi et dans l’hypothèse où les expropriés renonceraient à leur droit au relogement, à la somme de 79.240 € soit 1415 €/m² ;

— un jugement rendu par la présente juridiction le 27 mars 2024, minute n°24/58, dans la procédure enregistrée sous le numéro RG 23/168, fixant l’indemnité de dépossession due par l’EPFIF aux propriétaires d’un appartement F3 d’une superficie de 56 m² occupé et dans un état d’entretien qualifié de moyen voire mauvais, et d’une cave dans le bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 18], hors frais de remploi, à la somme de 39.200 € soit 700 €/m².

L’EPFIF fait valoir que ces jugements ne sont pas définitifs et ne peuvent donc constituer des termes de référence.

Le Commissaire du Gouvernement ne formule aucune critique s’agissant des termes de comparaison proposés par Monsieur [Y].

En l’espèce, pour déterminer la valeur des biens de Monsieur [Y], dans la mesure où il n’est ni indiqué ni justifié de la date de leur signification les jugements cités par Monsieur [Y] ne sont pas définitifs, de sorte qu’ils ne peuvent constituer des termes de comparaison.

En conséquence, Monsieur [Y] ne produit aucun terme de comparaison.

Sur le calcul de l’indemnité principale

Au regard des développements précédents, les termes de comparaison produits par les parties et retenus par la juridiction pour déterminer la valeur des présents biens, occupés, sont les suivants :

Parties

Mauvais

état

état mauvais

à moyen

état moyen

état moyen à bon

Bon état

Très bon état

EPFIF

Cessions – Bâtiments 3, 4 et 10 de la Copropriété [Adresse 18]

510 €/m²,

moyenne des termes DEM n° 3, 4, 5, 40, 110 et 111

723 €/m²,

moyenne des termes DEM n° 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 34, 46, 49, 50, 53, 55, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101, 102, 103, 104

893 €/m²,

moyenne des termes DEM n° 22, 23, 24, 47, 48, 51, 52, 54, 56, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75

1.063 €/m²,

valeur des termes DEM n° 57, 61 et 62

Cessions – Copropriétés du Chêne pointu et de [Adresse 18]

CG

510 €/m²

moyenne des termes CG n°4 et 8

723 €/m²

moyenne des termes CG n° 3, 7, 9, 12, 15, 18, 21, 25, 26 et 27

893 €/m²

moyenne des termes CG n°10, 16, 22 et 28

1063 €/m²

valeur des termes CG n°1, 23, 24

En l’espèce, pour évaluer les biens expropriés, il sera tenu compte :

— des valeurs offertes par l’EPFIF et proposées par le commissaire du Gouvernement, supérieures, selon l’état d’entretien de l’appartement, aux valeurs mises en évidence par les termes de comparaison, à savoir :

— pour le commissaire du Gouvernement :

Appartement

avec cave et parking

Mauvais état d’entretien

Etat d’entretien moyen

Bon état d’entretien

Très bon état d’entretien

Valeur libre

660 €/m²

935 €/m²

1.155 €/m²

1.375 €/m²

Valeur occupée

560 €/m²

800 €/m²

985 €/m²

1.165 /m²

— pour l’EPFIF : 660 €/m² en valeur libre, pour l’appartement avec la cave et l’emplacement de stationnement, leur état d’entretien étant qualifié de mauvais, et avant application d’un abattement de 15 % pour occupation ;

— des valeurs fixées en 2021 et 2022 par la présente juridiction lors de la fixation des indemnités de biens composés d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de stationnement et situés dans le bâtiment 10 de la copropriété, telles qu’exposées par le commissaire du Gouvernement, à savoir:

Etat

Mauvais

Mauvais-Moyen

Moyen

Moyen-Bon

Bon

Très bon

Libre

660 €/m²

825 €/m²

935 €/m²

1.050 €/m²

1.260 €/m²

1.375 €/m²

Occupé

560 €/m²

715 €/m²

800 €/m²

880 €/m²

1.000 €/m²

1.170 €/m²

— de la plus value que constitue la présence d’un emplacement de stationnement ;

Ainsi, dans le cadre de l’opération d’expropriation du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 18], pour l’évaluation des appartements de type F3 ou F4 occupés par un tiers, il convient de retenir les valeurs suivantes, selon l’état d’entretien de l’appartement :

—  560 €/m², lorsque l’appartement est dans un mauvais état d’entretien ;

—  715 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de mauvais à moyen ;

—  800 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien moyen ;

—  880 €/m², lorsque l’appartement est dans un état d’entretien de moyen à bon ;

—  1000 €/m², lorsque l’appartement est dans un bon état d’entretien ;

—  1170 €/m² et plus, lorsque l’appartement est dans un très bon état d’entretien et bien équipé.

L’occupation des biens étant déjà prise en compte, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement supplémentaire de 15 %.

Dès lors, au regard, d’une part, des valeurs déterminées ci-dessus et, d’autre part, des caractéristiques des biens à évaluer, notamment de leur état d’entretien qui est qualifié de moyen après la visite des lieux, la valeur vénale du bien appartenant à Monsieur [Y] est estimé à la somme de 44.800 € (800 €/m² x 56 m²) en valeur occupée.

Sur l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, ils ont pour base le montant de l’indemnité principale, à savoir 44.800 €.

Ils sont liquidés comme suit :

20% sur 5.000 € euros = 1.000 €

15% sur 10.000 € = 1.500 €

10% sur 29.800 € = 2.980 €

Total : 5.480 €

Sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

Monsieur [Y] sollicite de ce chef la somme de 4326 € correspondant à 6 mois de loyer charges comprises.

L’EPFIF, comme le Commissaire du Gouvernement, considère que le préjudice subi par les époux [Y] est équivalent à 6 mois de loyers hors charge en vue de réparer le préjudice subi du fait de la perte de revenus locatifs.

Il est constant que la perte de revenus locatifs générée par une expropriation fait l’objet d’une indemnisation destinée à compenser la perte de loyers ou d’indemnité d’occupation prévisible entre le moment où le propriétaire ne perçoit plus les revenus de ses biens du fait de l’opération d’expropriation et celui où il est à nouveau en situation de percevoir des revenus locatifs, après acquisition d’un bien équivalent et recherche de nouveaux locataires.

En l’espèce, il ressort des quittances de loyers pour les mois de mars, avaril et mai 2023 versées aux débats, que le bien appartenant à Monsieur [Y] est donné à bail à Madame [Z] [S], selon un loyer mensuel hors charges de 580,73 €. Le transport sur les lieux a permis de corroborer cette situation d’occupation, les personnes présentes ayant constaté que l’appartement est occupé, comme consigné sur le procès-verbal de visite.

S’agissant d’un F3 en copropriété, et dans la mesure où Monsieur [Y] ne démontre pas que son bien présente des spécificités telles qu’un délai supérieur à 6 mois lui sera nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rechercher un locataire, le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs peut être raisonnablement évalué à six mois de loyers hors charges, soit à la somme de 3.484,38 € correspondant à 580,73 €/mois x 6 mois.

En conséquence, l’indemnité pour perte de revenus locatifs est fixée à 3.484,38 €.

Sur l’indemnité totale de dépossession

L’indemnité totale de dépossession foncière, peut être évaluée à la somme de 53.764,38 €, soit:

—  44.800 €, au titre de l’indemnité principale ;

—  5.480 €, au titre de l’indemnité de remploi ;

—  3.484,38 €, au titre de la perte de revenus locatifs.

En outre, il résulte des dispositions des articles L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que la juridiction de l’expropriation fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et aucun texte ne lui donne le pouvoir de condamner l’autorité expropriante au versement de celles-ci, de sorte que Monsieur [Y] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de condamner l’EPFIF, partie tenue aux dépens, à verser à Monsieur [Y] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE à la présente décision le procès-verbal de transport du 07 novembre 2023 ;

— les termes de comparaison produits par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France (tableaux 1, 2, 3, 4, 5 et 6) ;

— les termes de comparaison versés par le commissaire du Gouvernement (tableaux 7, 8, 9, 10, 11 et 12) ;

FIXE l’indemnité due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [E] [Y] au titre de la dépossession des lots n°828 (appartement), 943 (cave) et 2335 (emplacement de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 18] à [Localité 13] à la somme de 53.764,38 € (cinquante trois mille sept cent soixante-quatre euros et trente-huit centimes), en valeur occupée, se décomposant comme suit:

—  44.800 €, au titre de l’indemnité principale ;

—  5.480 €, au titre de l’indemnité de remploi ;

—  3.484,38 €, au titre de la perte de revenus locatifs.

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France aux dépens ;

CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Monsieur [E] [Y] la somme de 3000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Maxime-Aurélien JOURDE

Greffier

Charlotte THIBAUD

Vice-Présidente