N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

19 Août 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/02132 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUWI

DEMANDERESSE :

[Adresse 7] [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. SQUARE HABITAT CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU immatriculée au RCS de [Localité 8] n° 714 800 729 dont le siège social est [Adresse 1],

représentée par Maître Boris LABBÉ de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [I]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 01 Juillet 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 19 Août 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 19 Août 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [D] [I] est propriétaire des lots n°13, 30 et 85 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5].

Le 12 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires LA CANTERIE, représenté par son syndic la SAS [Adresse 6] a donné assignation à M. [D] [I] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 1104 du Code civil et de l’article 481-1 du code de procédure civile :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1487,38 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 15 avril 2025 avec taux d’intérêt légal à compter du 18 décembre 2023, incluant les frais exposés incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic et les charges à échoir de l’exercice computable en cours;la somme de 3 600 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 15 avril 2025 la somme de 1 487,38 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété fait preuve de résistance abusive.

A l’audience du 1er juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires LA CANTERIE, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 19 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires LA CANTERIE verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 14 mars 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2023 au 30/09/2024, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 30/09/2025 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 15 avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1085,36

Frais sollicités 145,00

TOTAL 1230,36

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [D] [I] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 15 avril 2025 à hauteur de la somme de 1085,36.

La lettre de mise en demeure puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [D] [I] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1085,36 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 15 avril 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025, date de mise en demeure retenue.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Le contrat de syndic produit ne vise pour son effectivité que la période du 15 mars 2025 au 31 mars 2026. Or, tous les frais facturés par le syndic sollicités sont relatifs à une période antérieure, tant les frais de mise en demeure ou relance que les frais de diligences exceptionnelles.

L’ensemble des demandes sera rejetée.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 (…) »

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

La mise en demeure à l’appui de laquelle le syndicat de copropriété fonde sa demande provisionnelle ne mentionne pas le délai de 30 jours de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Surtout, elle n’indique pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Cette demande sera dès lors déclarée irrecevable.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

M. [D] [I] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Cette demande sera rejetée.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [D] [I] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [D] [I] à verser au Syndicat des copropriétaires LA CANTERIE la somme de 1.085,36 € (MILLE QUATRE-VINGT-CINQ EUROS TRENTE-SIX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 15 avril 2025 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 juin 2025 ;

REJETTE la demande relative au remboursement des frais de recouvrement et diligences exceptionnelles facturées par le syndic ;

DÉCLARE irrecevable la demande de provision sur les appels de charges à venir.

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires LA CANTERIE;

CONDAMNE M. [D] [I] aux dépens ;

CONDAMNE M. [D] [I] à payer au Syndicat des copropriétaires LA CANTERIE la somme de 800 ,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD