N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT

du

28 Janvier 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/05154 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JNSI

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

représenté par son syndic en exercice, la S.A.S.U. FONCIA VAL DE LOIRE,

immatriculée au RCS de TOURS sous le n° 307 213 249,

dont le siège social est sis [Adresse 3],

représentée par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS, avocat plaidant

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [T]

né le 06 Octobre 1994 à [Localité 4] (75)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Daniel JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

A l’audience publique du 10 Décembre 2024, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 28 Janvier 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 28 Janvier 2025, assistée de Madame D. VERITE, Greffière.

Copie exécutoire délivrée le :

à

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [T] est propriétaire des lots n°9 et n°15 dans l’immeuble situé [Adresse 1].

Le 12 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a donné assignation à M. [R] [T] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

DIRE ET JUGER recevable et bien fondé en ses demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société FONCIA VAL DE LOIRE ; CONDAMNER Monsieur [R] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], les sommes de : 624,32 € au titre de son arriéré de charges de copropriété arrêté au 8 juillet 2024, sur le fondement des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;164,34 € au titre des frais de mises en demeure sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;700 € au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic en vertu de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 ;Et ce avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER Monsieur [R] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 8 juillet 2024 la somme de 624,32 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 10 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son Conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser ses demandes au 9 décembre 2024 mentionnant un solde de 1 608,13 euros.

M. [R] [T], représenté par son Conseil sollicite de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par le syndic en exercice, la société FONCIA VAL DE LOIRE, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;CONDAMNER le même à verser à Monsieur [R] [T] une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;CONDAMNER le même aux entiers dépens de l’instance.

Il expose qu’il a connu, en 2023, une période de chômage qui l’a placé en difficulté financière ; qu’il n’avait jamais eu jusqu’alors de retard dans le règlement des charges de copropriété depuis qu’il est propriétaire de son appartement ; qu’il avait averti le syndic de cette situation. Il ajoute qu’il a régularisé l’ensemble de ses charges le 18 juillet 2024, soit avant la date de l’assignation, par le biais de 3 versements, d’un montant total de 623,33 euros, soit une différence de 0,99 euros avec le décompte du syndic.

Il met en avant que la procédure présente un caractère passablement abusif et conteste les frais sollicités, soulignant que les mises en demeure ont été adressées à une adresse à laquelle il n’habite plus depuis plusieurs années et qu’elles ont été renvoyées à l’expéditeur.

Il estime que les sommes sollicitées sont excessives, et que les frais de recouvrement sollicités ne sont pas nécessaires, au regard de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 28 septembre 2023 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 9 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 743,79 €

Frais sollicités 864,34 €

TOTAL 1608,13 €

Les intérêts imputés sans aucun fondement et apparaissant au décompte seront retirés soit 0.99 €. Il ressort également de l’ensemble de ces documents que le défendeur n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 09 décembre 2024 à hauteur de la somme de 742,80 €.

L’assignation n’a pas permis une régularisation du solde.

M. [T] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 742,80 € euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 09 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 augmenté des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Il sera précisé que les trois versements évoqués par le défendeur sont intervenus en juillet 2024 soit avant l’assignation et ne permettaient pas, même en enlevant tous les frais, de régler le solde de charges impayées.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure ;

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité n’est pas justifiée, dans la mesure où les courriers ont été adressés à une mauvaise adresse comme en témoigne leur retour avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse”.

Seul le commandement de payer a été remis à personne à la bonne adresse.

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est partiellement justifiée à hauteur de 79,34 euros. M. [T] sera tenu au paiment de ces frais.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites et surtout de l’erreur d’adresse commise par le syndic dans l’envoi des appels de fonds, sans aucune recherche de la bonne adresse, il n’est pas justifié que les impayés de M. [R] [T] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles. Cette demande sera rejetée.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [R] [T] sera tenu aux dépens.

Au regard, il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort :

CONDAMNE M. [R] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] les sommes suivantes :

742,80 € (SEPT CENT QUARANTE-DEUX EUROS QUATRE-VINGTS CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 09 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

79,34 € (SOIXANTE-DIX-NEUF EUROS TRENTE-QUATRE CENTIMES) au titre des frais de commandement de payer ;

REJETTE la demande de paiement au titre des frais de mises en demeure sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

CONDAMNE M. [R] [T] aux dépens ;

CONDAMNE M. [R] [T] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

D. VERITE

La Présidente

C. BELOUARD