Tribunal Judiciaire de Tours, Jcp baux, 5 juin 2025, n° 25/00765

TJ Tours 5 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que le locataire n'a pas contesté le principe ni le montant de la dette locative, et a retenu le montant de 2.949,08 euros après déduction du dépôt de garantie.
Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a admis la demande du bailleur, considérant que les états des lieux d'entrée et de sortie justifiaient le montant des réparations locatives de 3.044,99 euros.
Accepté
Frais exposés par le bailleur
La cour a jugé que le bailleur, ayant dû accomplir des démarches judiciaires, avait droit à une indemnisation de 400 euros au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, jcp baux, 5 juin 2025, n° 25/00765
Numéro(s) :	25/00765
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime MORENO
Cabinet(s) :	VAILLANT AVOCATS

Texte intégral

MINUTE N° : 25/00403

JUGEMENT

DU 05 Juin 2025

N° RC 25/00765

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[Localité 4] METROPOLE HABITAT

ET :

[U] [T]

Débats à l’audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TENUE le 05 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 05 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 4] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat sous seing privé du 13 mai 2019, l’EPIC [Localité 4] HABITAT aux droits duquel vient l’EPIC [Localité 4] METROPOLE HABITAT a loué à M. [U] [C], un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 295,49 euros.

Un dépot de garantie de 295 euros a été versé

Invoquant l’existence de loyers impayés, l’EPIC [Localité 4] HABITAT a fait délivrer à M. [U] [C], le 26 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 1.427,03 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte ;

Après constat de l’abandon du logement, le bailleur a obtenu, le 8 février 2024, du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS une ordonnance constatant la résiliation du bail et autorisant la reprise du logement.

Un procès verbal de reprise des lieux dressé le 28 mars 2024 a été notifié à M. [U] [C] et l’état des lieux de sortie a été dressé le 2 mai 2024 après sommation délivrée au locataire d’y assiter.

Après avoir adressé une vaine mise en demeure à M. [U] [C], le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS et par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, 2024 pour :

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 4.140,93 euros au titre des loyers et charges impayés au jour de la reprise du logement, 3.044,99 euros au titre des réparations locatives, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût des constats d’abandon et de reprise des lieux et leurs significations ainsi que le procès verbal d’état des lieux.

A l’audience du 27 février 2025, l’EPIC [Localité 4] METROPOLE HABITAT – représenté par son conseil- maintient des demandes.

M. [U] [C], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’est ni présent ni représenté. La décision suceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Après plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré par mise a disposition au greffe, délibéré prorogé à ce jour.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néammoins statué sur le fond , le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande de condamnation en paiement de la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste à payer le loyer au terme convenu au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, applicable à la date de l’audience, permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il résulte du décompte produit que la dette locative s’élèverait à 4.140,93 euros.

M. [U] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

La somme réclamée appelle les observations suivantes : elle comporte 867,11 euros de frais de commissaire de justice ainsi qu’une somme de 29,74 euros de pénalités d’enquête sans justificatif (7,62 x 3 + 6,88 euros) .

Par suite, la dette locative à retenir est de 3.244,08 euros.

Il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie de 295 euros.

M. [U] [C] sera par conséquent condamné au paiement de cette la somme de 2.949,08 euros au titre de la dette locative.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice subi qui résulte de la dépréciation de la chose louée et du coût des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouvaient à l’arrivée du locataire, ce sans avoir à justifier de l’exécution préalable de réparations locatives.

A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

En l’espèce, le bailleur produit les états des lieux d’entrée et de sortie, et soutient en substance que lors de l’entrée dans les lieux en 2019 les peintures des cabinets d’aisance, de la cuisine, de la salle de bain, du séchoir étaient neuves de même que les revêtements de sol de toutes les pièces à l’exception de celui du séjour en état d’usage et du séchoir qui était taché. Le papier peint du couloir était en état d’usage. Les sanitaires étaient en état d’usage à l’entrée dans les lieux et l’installation électrique en état d’usage.

Or, l’état des lieux de sortie décrit des sols encrassés et irrécupérables en ce qui concerne les cabinets d’aisance, la chambre, la cuisine, l’entrée. Les sols de la salle d’eau et du déjour sont décrits comme « trop sale ». Les sanitaires sont entartrés ou encrassés, les installations électriques de la chambre et du séjour arrachées et le papier peint du couloir déchiré, les clefs remises lors de l’entrée dans les lieux sont manquantes.

Les factures présentées à l’appui de la demande de condamnation de 3.044,99 euros au titre des réparations locatives, justifient le coût de reprise des dégradations des lieux survenues pendant le temps du bail.

Ainsi, la demande au titre des réparations locatives doit être admise dans son ensemble.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [U] [C], partie perdante, sera condamné à supporter les frais de la procédure.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, M. [U] [C] sera condamné à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit prévu par l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [U] [C] à verser à l’EPIC [Localité 4] METROPOLE HABITAT :

— la somme de deux mille neuf cent quarante neuf euros et huit centimes (2.949,08 euros) au titre de la dette locative dues à la date de la libération des lieux, déduction faite du dépôt de garantie ;

— la somme de trois mille quarante quatre euros et quatre vingt dix neuf centimes (3.044,99 euros) au titre des réparations locatives.

— la somme de quatre cent euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [U] [C] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront le coût des constats d’abandon et de reprise des lieux et leurs significations ainsi que le procès verbal d’état des lieux qui comprendront le coût des constats d’abandon et de reprise des lieux et leurs significations ainsi que le procès verbal d’état des lieux. ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,