TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [Z] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03619 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RZ7

N° MINUTE :

3/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 novembre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5]

ayant pour sigle RIVP

Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par le CABINET GENON-CATALOT&PARENT en la personne de Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [Z] [D]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 novembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03619 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RZ7

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 8 septembre 1988, la Société Anonyme de Gestion Immobilière (SAGI) aux droits de laquelle vient la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [R] [Z] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1995,57 francs.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3477,19 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 1 avril 2025, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immediate du locataire avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport et à la sequestration de ses meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux,−4990,45 euros à titre de provision sur son arriéré locatif outre intérêts de retard,−400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, la RIVP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 8 septembre 2025, s’élève à la somme de 4201,75 euros.

La RIVP sollicite un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire au bénéfice de M.[R] [Z] [D], en considération de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que d’une décision favorable de prise en charge du paiement de sa dette locative par le FSL, intervenue le 24 juin 2025.

M. [R] [Z] [D] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Par décision du 12 juin 2025, la commission de surendettement des Particuliers de [Localité 5] a déclaré recevable le dossier deposé par M. [R] [Z] [D] et décidé d’imposer un effacement de ses dettes, dont 4201,75 euros dus à la RIVP. Cette décision a été contestée par la bailleresse.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a par ailleurs été informée de la situation de M. [R] [Z] [D] le 28 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3477,19 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mars 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la RIVP d’octroyer au locataire des délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 septembre 2025, M. [R] [Z] [D] lui devait la somme de 4201,75 euros.

M. [R] [Z] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [Z] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Il sera rappelé que l’exécution de cette condamnation s’exécutera conformément à la législation applicable au surendettement.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 – V. de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le même texte précise par ailleurs, en son VI., que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite et les mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] font l’objet d’une contestation par le bailleur.

Par ailleurs, compte-tenu de l’accord donné le 24 juin 2025 par le FSL pour prendre en charge sa dette, il apparait que M. [R] [Z] [D], pourra raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 30 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler l’eventuelle dette qui persisterait à l’issue de la prise en charge.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

Il convient donc d’autoriser M. [R] [Z] [D] à se libérer de sa dette locative par des versements de 30 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, étant précisé que l’exécution de cette condamnation s’exécutera conformément à la législation applicable au surendettement.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette (sous réserve de la décision prise en matière de surendettemennt):

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu’à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [Z] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais non compris dans les dépens.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, reputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 septembre 1988 entre la SAGI aux droits de laquelle vient la RIVP, d’une part, et M. [R] [Z] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 28 mars 2025,

CONDAMNE M. [R] [Z] [D] à payer à titre de provision à la RIVP la somme de 4201,75 euros (quatre mille deux cent un euros et soixante-quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

AUTORISE M. [R] [Z] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

RAPPELLE que l’exécution de cette condamnation s’exécutera conformément à la législation applicable au surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [Z] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [Z] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [R] [Z] [D] sera condamné à verser à titre de provision à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [R] [Z] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025 et celui de l’assignation du 1 avril 2025,

DÉBOUTE la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge