TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 24/01122 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GIIL

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Mathieu KARM

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[M] [Y], [H] [P]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Contradictoire

DU 12 Novembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [N],

né le 16 Novembre 1957 à ARGENTEUIL (95100),

Madame [Z] [N],

née le 13 Novembre 1958 à SAINT ARNOULT DES BOIS (28190)

demeurant tous deux 26 rue de la chesnaye – 28190 FONTAINE-LA-GUYON

représentés par Maître Mathieu KARM, avocat postulant au barreau de CHARTRES, substituant la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, avocats au barreau de TOULOUSE

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Y],

demeurant 6 rue Jules Martin – 2 ètage appt 30 – 28000 CHARTRES

comparant,

Madame [H] [P],

demeurant 27 rue du vivier – 28150 OUARVILLE

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2024 et mise en délibéré au 12 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 1er juillet 2021, Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N] ont donné à bail à Monsieur [M] [Y] un local à usage d’habitation situé au 6 rue Jules MARTIN 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 345 € et 30 € de provision sur charges.

La gestion du bien était confié à l’agence Citya immobilier.

Madame [H] [P] s’est portée caution solidaire des engagements résultant du bail par acte en date du 28 juin 2021.

Des difficultés d’impayés ont commencé dès l’année 2022, donnant lieu à des démarches amiables, et à plusieurs commandements de payer.

Ils ont ensuite tenté de dénoncer le commandement du 23 décembre 2022 à Madame [H] [P] suivant exploit du 3 janvier 2023.

Ils ont ensuite tenté de dénoncer un commandement du 5 avril 2023 à Madame [H] [P] suivant exploit du 9 avril 2023.

Les loyers et charges persistant à demeurer impayés, Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N] ont fait signifier un nouveau commandement de payer la somme de 1.016,95 € visant la clause résolutoire insérée au bail le 19 décembre 2023.

Une nouvelle tentative de dénonciation à Madame [H] [P] a été faite suivant exploit du 21 décembre 2023

Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N] ont ensuite fait assigner Monsieur [M] [Y], locataire, et Madame [H] [P], caution, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres par un acte de commissaire de justice du 2 avril 2024 pour demander, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Y] et de tous occupants de leur chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ; ;

— de le condamner solidairement avec Madame [H] [P] au paiement :

— de l’arriéré locatif de 1.090,05 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement, soit à la somme de 411,40€ par mois,

— de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens qui comprendraient notamment le coût des commandements de payer.

A l’audience du 02 JUILLET 2024, Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N] – représentés par leur conseil – reprennent les termes de leur assignation et actualise la dette locative à la somme de 411,40 € mensualité du mois de juillet incluse.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N] font valoir que Monsieur [M] [Y] a été régulièrement défaillant depuis l’année 2022.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 juillet 2024.

Madame [H] [P] assignée par procès-verbal de recherches infructueuses n’est ni présente, ni représentée.

Monsieur [M] [Y] régulièrement cité à étude, comparaît et explique qu’il va régler le loyer de juillet après l’audience et il fait part de son intention de quitter le logement un état des lieux étant prévu le jeudi suivant à 9H15.

Monsieur [M] [Y] a été autorisé à transmettre une note en délibéré pour confirmer le règlement qu’il s’est engagé à effectuer pour apurer la dette locative. Il n’a pas remis de note en délibéré dans le délai autorisé.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l’espèce.

Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le dernier commandement de payer du 19 décembre 2023 mentionne un délai de deux mois.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 3 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2021 contient une clause résolutoire ("article VIII » intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 décembre 2023, pour la somme en principal de 1.016,95 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Ni Monsieur [M] [Y] locataire, ni Madame [H] [P], caution, n’ont réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de deux suivant la délivrance du commandement.

En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 février 2024, date de la résiliation du bail.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N] produisent un décompte démontrant que Monsieur [M] [Y] et Madame [H] [P] restent leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 411,40 € à la date du 2 juillet 2024.

Monsieur [M] [Y] déclare vouloir régler ce montant, mais aucun justificatif ne confirme si ce règlement a été effectué.

En conséquence, Monsieur [M] [Y] condamné solidairement avec Madame [H] [P] à verser à Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N] cette somme de 411,40 €, en deniers ou quittances valables avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] ne sollicite pas de délai et fait part de son intention de quitter les lieux.

Il n’y a donc pas lieu d’accorder des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, Monsieur [M] [Y] et Madame [H] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N], Monsieur [M] [Y] et Madame [H] [P] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2021 entre Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N] et Monsieur [M] [Y] concernant le local à usage d’habitation situé au 6 rue Jules MARTIN 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 20 février 2024, date de la résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [Y], locataire et Madame [H] [P], caution à verser à Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N] la somme de 411,40 € (décompte arrêté au jour de l’audience soit le 2 juillet 2024, incluant juillet 2024) (quatre cent onze euros et quarante centimes),en deniers ou quittances valables, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DIT si Monsieur [M] [Y] ne quitte pas les lieux volontairement contrairement à ce qu’il a déclaré à l’audience,

* que la clause résolutoire produira son plein effet ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*qu’en tout état de cause, Monsieur [M] [Y] et Madame [H] [P] sont condamnés solidairement à verser à Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [Y] et Madame [H] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer délivrés avant l’assignation;

PRECISE que les frais d’exécution postérieurs à la signification de la présente décision ne seront pas soumis à solidarité ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [Y] et Madame [H] [P] à verser à Monsieur [O] [N] et Madame [Z] [N] une somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME