TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [V] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Manuel RAISON,

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02467 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XOZ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 24 juillet 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son Syndic la Société Citya Urbania Etoile, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2444

DÉFENDERESSE

Madame [V] [C]

demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Présidente,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par Karine METAYER, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 24 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02467 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XOZ

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [C] est propriétaire du lot n°18 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré [Cadastre 6], section AE n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 591/10000ème.

Suite à divers impayés de charges de copropriétés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA URBANIA ETOILE, a assigné devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, Madame [V] [C], par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-8 131,42 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2023 et capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

-1 153,20 euros au titre des frais de recouvrement à parfaire ;

-1500 euros de dommages et intérêts;

-3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

— et dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts.

A l’audience du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise qu’aucun paiement n’est intervenu depuis l’assignation.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [V] [C] n’a pas comparu, ne se s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 24 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ressort des pièces du dossier qu’une conciliation préalable a été tentée conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile, sans succès, l’assignation visant bien cette tentative.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 18, indiquant la répartition des tantièmes (591/10000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Madame [V] [C] ;le contrat de syndic ;la mise en demeure de payer la somme de 2 989,99 euros adressée le 27 décembre 2023 à Madame [V] [C] ;l’état récapitulatif détaillé de la créance entre le 1er juillet 2023 et le 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, faisant état d’un solde débiteur de 9 284,62 euros (en ce inclus 1 153,20 euros de frais) arrêté au 16 avril 2025 ;un relevé individuel de charge pour l’exercice 2023 ;les procès-verbaux des assemblées générales des 17 mars 2022, 14 juin 2023 et 4 juillet 2024, comportant : – approbation des comptes des exercices 2021,2022, 2023 ;

— vote des budgets prévisionnels 2023, 2024, 2025 ;

— les fonds travaux 2022 et 2025 ;

— vote des travaux ou opérations suivantes : étude du ravalement de la façade de l’immeuble (assemblée générale du 4 juillet 2024, résolutions 6b et 6c), ravalement de la couverture de l’immeuble (assemblée générale du 4 juillet 2024, résolutions 6d et 6e), décision d’effectuer des travaux de remplacement de la descente d’eaux usée/eau-vanne du bâtiment B sur les 3 premiers niveaux (assemblée générale du 4 juillet 2024, résolution 19), décision d’effectuer des travaux de réfection du hall d’entrée de l’immeuble et des locaux communs (assemblée générale du 13 juin 2023, résolution 13), décision d’effectuer des travaux de réfection de la cage d’escalier bâtiment rue (assemblée générale du 13 juin 2023, résolution 15), décision d’effectuer des travaux de réfection de la cage d’escalier bâtiment cour (assemblée générale du 13 juin 2023, résolution 17) ;

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés ;les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025 ;le décompte annuel de répartition des charges définitives de l’exercices 2023 ;des facture de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8 131,42 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2023 au 16 avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 8 131,42 euros.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire soit le 31 décembre 2023 à hauteur de 2 989,99 euros et de l’assignation du 23 avril 2025 pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1 153,20 euros se décomposant comme suit :

— des lettres de mise en demeure en date des 20 octobre et 9 novembre 2023 pour 79,20 euros,

—  1 074 euros de frais de contentieux,

En outre, si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété, qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ne constituent pas de tels frais.

De plus, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des envois des mises en demeure des 20 octobre et 9 novembre 2023 dont il réclame le paiement et le tribunal relève, concernant le montant de 1 074 euros de frais de contentieux, qu’il est versé aux débats des factures ne mentionnant aucun détail des diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier.

En conséquence la demande tendant à ce que Madame [V] [C] verse au syndicat la somme de 1 153,20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Madame [V] [C] présente de manière récurrente, à savoir depuis près de 20 mois, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. En ces conditions, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 23 avril 2025 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des justificatifs produits.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [V] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société CITYA URBANIA ETOILE :

— la somme de 8 131,42 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2023 au 16 avril 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2023 à hauteur de 2 989,99 euros et de l’assignation du 23 avril 2025 pour le surplus ;

— la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 23 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société CITYA URBANIA ETOILE , la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [V] [C] aux dépens;

REJETTE le surplus des demandes;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 24 juillet 2025 par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente