MINUTE N° : 25/00177

JUGEMENT

DU 27 Juin 2025

N° RG 25/01704 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUCB

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2]

ET :

[J] [C]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Au siège du Tribunal, [Adresse 6] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 mai 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 27 JUIN 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 2] représenté par son syndic l’Agence [Adresse 10], demeurant [Adresse 3]

non comparante, représentée par M^e PAYOT substituant Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS – 41 #

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [J] [C]

né le 16 Juillet 1984 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [C] est propriétaire des lots n°57, 73, 74 et 75 dans l’immeuble situé [Adresse 4].

Le 26 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] a donné assignation à M. [J] [C] devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1354,95 € correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux arrêtées au 28 février 2025, incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic ; la provision de 837,96 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ; condamner ce dernier à lui payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 28 février 2025 la somme de 1354,95 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 21 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] tranchée verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 17 avril 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/12/2022 au 30/11/2023 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 29 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1322,95 €

Frais sollicités 32,00 €

TOTAL 1354,95 €

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [J] [C] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 29 janvier 2025 à hauteur de la somme de 1322,95 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 05 février 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [J] [C] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1322,95 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 29 janvier 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité n’est pas justifiée (AR non produit- frais de 32 € non justifiés). Cette demande sera rejetée.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

L’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. (…)»

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 05 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] a mis en demeure M. [J] [C] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours. Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [J] [C] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 837,96 € à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir pour la période du 01er mars 2025 au 30 novembre 2025 au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance a déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice, M. [J] [C] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500 €.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [J] [C] sera tenu aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement

par jugement rendu par défaut en dernier ressort,

Condamne M. [J] [C] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] les sommes suivantes :

1.322,95 € (MILLE TROIS CENT VINGT-DEUX EUROS QUATRE-VINGT-QUINZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 29 janvier 2025 ;

837,96 € (HUIT CENT TRENTE-SEPT EUROS QUATRE-VINGT-SEIZE CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour du 01er mars 2025 au 30 novembre 2025.

Condamne M. [J] [C] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [J] [C] aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

Condamne M. [J] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 5] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRESIDENT