MINUTE N° : 25/00399

JUGEMENT

DU 12 Mai 2025

N° RC 24/04242

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[F] [N]

[E] [S] épouse [N]

ET :

[O] [G]

Débats à l’audience du 27 Février 2025

copie et grosse le :

à M^e DESNOS

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 12 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Février 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 12 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [F] [N]

né le 02 Mars 1980 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [S] épouse [N]

née le 15 Novembre 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Benoit DESNOS de la SELARL CONVERGENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [G]

né le 18 Octobre 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 12 janvier 2023, M. [F] [N] et Mme [E] [M] épouse [N] ont donné à bail à M. [X] [G], un logement meublé situé à [Adresse 10], pour un loyer mensuel indexable, payable d’avance, de 315 euros outre les charges récupérables.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés,M. [F] [N] et Mme [E] [M] épouse [N] ont fait signifier à leur locataire, le 27 mars 2024, un commandement de payer ainsi qu’un commandement d’avoir à justifier de l’assurance des lieux loués, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ils ont signalé la situation à la CCAPEX le 2 avril 2024 et saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 16 septembre 2024, pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour absence d’assurance et impayés,

— subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [X] [G] devenu sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement d’une somme de 772,80 € au titre des loyers et charges impayés;

— outre une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charge actualisés soit 672 euros à compter du 27 mai 2024 et ce jusqu’à libération parfaite et effective des lieux,

— une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— et les entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 27 février 2025, M. et Mme [N] ont repris les termes de l’assignation.

Bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice déposé à étude, M. [X] [G], ne comparait pas et ne se fait pas représenter. La présente décision sera réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Les époux [N] justifient avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés et avoir dénoncé l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Selon l’article 24-V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

Les époux [N] produisent :

— le bail conclu le 12 janvier 2023, contenant une clause résolutoire en cas de non paiement des loyers deux mois après un commandement infructueux et de défaut de justification de l’assurance de lieux loués un mois après un commandement infructueux,

— le commandement de payer visant cette clause et enjoignant au locataire de justifier sous un mois de l’assurance et de payer la somme de 670 euros en principal signifié le 27 mars 2024 à M. [X] [G],

— un décompte de créance.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne la justification de l’assurance et plus de deux mois en ce qui concerne le paiement des loyers.

Les demandeurs sollicitent que l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail soit constatée à la date du 28 mai 2024, correspondant à l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement dans les deux mois du commandement.

Il sera donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 28 mai 2024. L’expulsion de M. [X] [G], devenu occupant sans droit ni titre du logement situé à [Adresse 10], sera ordonnée à défaut de départ volontaire des lieux loués.

— Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

En outre, depuis la résiliation du bail, M. [X] [G] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à ses bailleurs, est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle .

Les bailleurs revendiquent à l’encontre de M. [X] [G] au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation une créance de 7.056 euros échéance de février 2025 comprise.

M. [X] [G], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. La créance qui n’appelle pas d’observation sera retenue.

La créance est calculée en application de l’article 14 du bail, laquelle prévoit à titre de clause pénale que tout retard de paiement du loyer entrainera une majoration de 10% et qu’en cas de déchéance du droit d’occupation le preneur déchu devra verser une indemnité d’occupation quotidienne égale à deux fois le loyer quotidien jusqu’à remise des clés, l’une et l’autre de ces majorations étant dues à titre de dédommagement.

En vertu de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Dès lors la clause relative au majorations des loyers ou de l’indemnité d’occupation en cas de résolution du bail doit être réputée non écrite et l’ensemble des majorations excluent du décompte.

En conséquence, M. [X] [G] sera condamné à payer aux époux [N] la somme de 772,80 euros au titre des loyers impayés arrêté au 28 mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement (échéance de mai, payable d’avance, comprise) et à compter du 1er juin 2024 une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié soit 336 euros et ce jusqu’à complète libération des lieux.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [X] [G], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de l’issue de l’instance et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, M. [X] [G] sera condamné à leur verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu le 12 janvier 2023 entre M. [F] [N] et Mme [E] [S] épouse [N] et M. [X] [G],concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 10], sont réunies à la date du 28 mai 2024 ;

CONSTATE que M. [X] [G] est occupant sans droit ni titre dudit bien immobilier  ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [G] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [X] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [F] [N] et Mme [E] [S] épouse [N] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE M. [X] [G] à verser à M. [F] [N] et Mme [E] [S] épouse [N] la somme de sept cent soixante douze euros et quatre vingt centimes ( 772,80 € ) au titre des loyers dus au jour de l’acquisition de la clause résolutoire le 28 mai 2024, échéance de mai 2024 comprise.

CONDAMNE M. [X] [G] à verser à M. [F] [N] et Mme [E] [S] épouse [N] à compter du 1er juin 2024, une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges soit trois cent trente six euros (336 euros) et ce jusqu’à la libération complète et définitive des lieux.

CONDAMNE M. [X] [G] à verser à M.[P] [H] et à Mme [Y] [W] la somme de huit cent euros (800 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [X] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment du commandement de payer ;

REJETTE le suplus des demandes.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,