MINUTE N° : 25/01045

JUGEMENT

DU 14 Novembre 2025

N° RC 23/04725

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[J] [H]

ET :

[O] [V]

[D] [C] épouse [V]

Débats à l’audience du 18 Septembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître GILLET

Copie à :

Maître GRAVAT

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [J] [H]

né le 02 Octobre 1955 à [Localité 7]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Jean-yves GILLET de la SELARL GILLET, avocats au barreau de TOURS, substitué par Maître PELLETIER, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 4]

Madame [D] [C] épouse [V], demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Florent GRAVAT de la SCP THIBAULT-GRAVAT-BAYARD, avocats au barreau de CHATEAUROUX, substitué par Maître OTTAVY, avocat au barreau de TOURS

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2016, Monsieur [J] [H] a consenti un bail d’habitation à Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 475 €, avec versement d’un dépôt de garantie de 475 €.

Un état des lieux était dressé par commissaire de justice à l’entrée dans le logement le 17 août 2016 et un état des lieux de sortie sera établi par commissaire de justice à leur départ le 24 août 2021, dont il ressortira plusieurs dégradations. Par courrier du 12 octobre 2021, Monsieur [J] [H] sollicitait ainsi Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] pour réglement des sommes dues.

Après contestation par Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] et plusieurs échanges de courrier, Monsieur [J] [H] faisait délivrer par commissaire de justice le 14 mars 2022 une sommation de payer à ses ex-locataires. Aucun paiement n’étant effectué, une mise en demeure leur sera adressée, en recommandé avec accusé de réception et par courrier simple, le 2 mai 2023. Ces démarches restant infructueuses, Monsieur [J] [H] a fait assigner le 24 octobre 2023 Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— condamner solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] à payer à Monsieur [J] [H] la somme de 4 641,37 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’envoi de la mise en demeure le 2 mai 2023 ;

— condamner solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] à payer à Monsieur [J] [H] la somme de 1000 € de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

— condamner solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] à payer à Monsieur [J] [H] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Appelée initialement à l’audience du 14 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être utilement appelée à l’audience du 18 septembre 2025.

Par conclusions déposées à l’audience, Monsieur [J] [H] maintient ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Par conclusions en réponse déposées à l’audience, Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] demandent au Tribunal :

— de débouter Monsieur [J] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement :

— de fixer le montant dû au titre des réparations locatives à la somme de 1 743,68 € ;

— de condamner Monsieur [J] [H] à leur verser la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Sur les réparations locatives

L’article 1103 du Code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

L’article 1104 de ce même code précise que “les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public”

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice.

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception”.

Le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice subi qui résulte de la dépréciation de la chose louée et du coût des travaux nécessaires pour remettre les lieux dans l’état dans lesquels ils se trouvaient à l’arrivée des locataires, ce, sans avoir à justifier de l’exécution préalable de réparations locatives.

Le décret 87-712 du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme “les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compirs les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipeemnts à usage privatif”

En l’espèce, le bailleur produit, outre le contrat de bail en date du 17 août 2016, les états des lieux d’entrée établi à même date par commissaire de justice et état des lieux de sortie en date du24 août 2021, date de départ des locataires, établi par commissaire de justice en leur présence. Suite à cet état des lieux de sortie, il sollicite une indemnisation d’un montant total de 4 641,37 € après déduction du dépôt de garantie (475 €) et versement faits par les locataires d’un montant de 290 € soit :

—  308 € pour remise en état des espaces verts,

—  2 827 € pour lessivage et peintures des murs, plafonds et portes,

—  1 996,22 € pour peintures des plafonds et murs, velux, radiateurs, cadres de porte et pose d’une toile de verre dans la chambre et le couloir,

—  150,15 € pour ramonage de la chaudière gaz,

—  125 € soit la moitié de l’état des lieux de sortie.

Concernant la remise en état des espaces verts

Lors de l’état des lieux d’entrée, il y est mentionné page 6 “concernant les extérieurs, il a été convenu avec les locataires sortants qu’une entreprise locale serait contactée, notamment le CAT foyer de [Localité 5] à [Localité 6] et il est prévu que la facturation serait partagée par moitié entre les propriétaires et les locataires sortants. Constatons que le jardin est en friches”

Le bailleur produit la facture datée du 20 octobre 2016 établie par l’ESAT de [Localité 6] des travaux réalisés “taille de haie, débroussaillage, évacuation des déchets”. Les espaces verts s ont donc été mis en état conformément aux dispositions mentionnées à l’état des lieux d’entrée. Lors de l’état des lieux de sortie, le commissaire de justice constate que “espace de stationnement : les mauvaises herbes n’ont pas été coupées en encadrement ; des végétaux sont présents à l’avant de la porte d’accès au local sous terrasse de la maison. Le terrain à l’arrière n’a pas fait l’objet de désherbage et la tonte du terrain n’a pas été réalisée : nettoyage du terrain à prévoir; La haie n’a pas été taillée. Aucun entretien n’a été réalisé”. Il produit à l’appui de sa demande la facture de l’ESAT de [Localité 6] en date du 29 octobre 2021 pour les travaux de “taille de haie, nettoyage, arrachage des orties, ronces et mauvaises herbes dans les pentes, remise en état des massifs” pour un montant de 308 €.

Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] ne peuvent se prévaloir des seules mentions portées à l’état des lieux d’entrée alors même que le bailleur justifie des travaux de remise en état, certes réalisés après leur entrée dans les lieux, tels que mentionnés dans celui-ci.

Compte tenu des constats portés à l’état des lieux de sortie, par rapprochement avec l’état des lieux en entrée complété de la facture des travaux réalisés par l’ESAT en 2016, Monsieur [J] [H] est bien fondé à demander la somme de 308 € au titre de la remise en état des espaces extérieurs.

Concernant la remise en état des murs, portes et plafonds (lessivage, peinture)

L’état des lieux dressé en sortie le 24 août 2021 mentionne en détail, pièce par pièce des traces de projection alimentaires, des traces d’encrassement, des traces de déjection dans les toilettes, des fientes d’insectes, des traces de mobilier, des traces digitales et des traces de pointes, crayons, patafix sur les murs ainsi que des traces de rebouchage ou de lessivage sans remise en peinture. L’état des lieux d’entrée décrit l’état des murs et plafonds des différentes pièces dans les termes suivants “la toile de verre sur les murs est propre et en bon état général de même que les peintures des boiseries ainsi que la toile de verre du plafond”.

Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] font valoir en défense qu’ils ont laissé une maison en état d’usage, après cinq années d’occupation.

Le bailleur sollicite au titre de ce poste la somme de 4 823,22 €. Il produit les 3 factures établies par l’entreprise Couleurs à l’infini pour un montant total de 6 819,45 € dont il impute la totalité du nettoyage à Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] soit la somme de 2 827 € et 50 % du coût des peintures et pose de toile de verre à hauteur de 1 996,22 €.

Compte tenu des constats portés au procès verbal de sortie, du défaut d’entretien caractérisé du logement, il conviendra de mettre à la charge de Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] :

— les frais de nettoyage des portes soit : 848,10 € (facture du 30 octobre 2021) ainsi que les frais de lessivage des pièces, murs et plafonds : 1 978,90 € (facture du 8 octobre 2021) ;

— la somme forfaitaire de 1 781 € au titre des travaux de peinture (après déduction des postes de peinture radiateurs, velux, porte et application d’un taux de 50%) ;

Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] seront ainsi condamnés à lui verser la somme de 4 608 € au titre de ce poste de dépenses.

Concernant les frais de ramonage de la chaudière

Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] n’ont pas justifié avoir fait réalisé l’entretien annuel de la chaudière. Ils supporteront à cet effet la somme de 150,15 € pour laquelle Monsieur [J] [H] produit une facture de la SARL VDP Plomberie en date du 21 septembre 2021. Ce point n’apparait pas contesté par les ex-locataires.

Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [J] [H] la somme de 4 301,15 € (après déduction du dépôt de garantie (475 €) et réglement de 290 € fait en sortie des lieux), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Monsieur [J] [H] n’apporte pas d’éléments justifiant d’un préjudice, au delà du non réglement des sommes demandées à ses ex-locataires. Il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais d’état des lieux de sortie

Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] ont confirmé leur accord par courrier de leur Conseil en date du 21 novembre 2021 pour supporter ces frais à hauteur de la moitié, soit la somme de 125 €.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens de la présente instance.

Compte tenu des frais qu’a dû engager Monsieur [J] [H] pour la présente instance, ils seront solidairement condamnés à lui verser la somme de 1 000 €. Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] seront déboutés de leur demande au titre de ces mêmes dispositions.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] à payer à Monsieur [J] [H] la somme de 4 301,15 € (QUATRE MILLE TROIS CENT UN EUROS, QUINZE CENTIMES ) au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] à verser la somme de 125 € au titre des frais de procès verbal d’état des lieux de sortie ;

Condamne solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] aux entiers dépens de la présente instance ;

Condamne solidairement Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] à verser à Monsieur [J] [H] la somme de 1000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute Madame [B] [S] et Monsieur [O] [V] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [J] [H] de sa demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection