TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à M^e Sarah GONZALES

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 septembre 2025

à M. [E] [O]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02546 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MBM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. 45 BOULANGERIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sarah GONZALES, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [O]

né le 09 Août 1982 à [Localité 4] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé électroniquement le 10 février 2022, à effet au 15 février 2022, la SCI 45 BOULANGERIE a donné à bail à Monsieur [E] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 625 euros, outre 25 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI 45 BOULANGERIE a fait signifier à Monsieur [E] [O] par exploit de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025 un commandement de payer la somme de 2.453,72 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, la SCI 45 BOULANGERIE a fait assigner Monsieur [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 19 juin 2025, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail d’habitation date du 10 février 2022 conclu entre la SCI 45 BOULANGERIE et Monsieur [E] [O],

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [E] [O] et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2] si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [E] [O] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er avril 2025, soit la somme de 3.521,42 euros avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant de 681,57 euros jusqu’à la reprise effective des lieux, équivalente au montant du dernier loyer, outre les charges,

— condamner Monsieur [E] [O] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 28 janvier 2025.

Appelée à l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, la SCI 45 BOULANGERIE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3.415,27 euros, selon décompte en date du 24 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

Elle précise que les parties se sont accordées sur un échéancier de paiement sur une période de 4 mois et que les loyers vont être suspendus à compter de ce jour en raison de travaux.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [O], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et accepte l’échéancier de paiement de sa dette locative sur une durée de 4 mois, sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il précise qu’il n’était pas informé devoir envoyer son accord au bailleur pour la mise en place d’un échéancier avant l’audience et que son dossier a donc été envoyé au contentieux.

Il indique percevoir entre 1.800 euros de revenus par mois et 2.100 euros lorsqu’il est en déplacement et assumer une contribution à l’entretien et l’éducation de son enfant d’un montant de mensuel de 655 euros.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI 45 BOULANGERIE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé électroniquement le 10 février 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 janvier 2025 pour la somme en principal de 2.453,72 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 mars 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [E] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [E] [O] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [E] [O] reste devoir la somme de 3.415,27 euros, à la date du 24 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus.

Monsieur [E] [O] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [E] [O] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.415,27 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [E] [O] déclare percevoir un salaire mensuel de 1.800 à 2.100 euros.

Il résulte du décompte que Monsieur [E] [O] a versé le montant intégral du loyer courant avant la date d’audience et la société bailleresse ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, et des propositions de règlements formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

• Monsieur [E] [O], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SCI 45 BOULANGERIE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit soit six cent quatre-vingt-dix-neuf euros et cinquante-sept centimes (699,57 euros), étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [O], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI 45 BOULANGERIE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail singé électroniquement le 10 février 2022 entre la SCI 45 BOULANGERIE et Monsieur [E] [O] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 mars 2025 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties concernant le logement situé [Adresse 2] ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [O] à verser à la SCI 45 BOULANGERIE, à titre provisionnel, la somme de trois mille quatre cent quinze euros et vingt-sept centimes (3.415,27 euros), décompte arrêté au 24 juin 2025, incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISONS Monsieur [E] [O] à s’acquitter de la dette par 4 acomptes successifs et mensuels de huit cent cinquante-trois euros et quatre-vingt-deux centimes (853,82 euros), payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [O] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution et étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé,

— Monsieur [E] [O] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit six cent quatre-vingt-dix-neuf euros et cinquante-sept centimes (699,57 euros), étant précisé que l’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [O] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [O] à verser à la SCI 45 BOULANGERIE une somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION