N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

03 Juin 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/05042 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JNJF

DEMANDERESSE :

S.A.S. LES SERVICES IMMOBILIERS immatriculée au RCS de [Localité 8] n° 434 458 568, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Nicolas GENDRE de la SELARL CABINET GENDRE & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [M]

né le 23 Juin 1987 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 06 Mai 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Juin 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Juin 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [B] [M] est propriétaire d’un appartement dans l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 8].

Le 24 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] et [Adresse 4] à TOURS, représenté par son syndic la SAS LSI LES SERVICES IMMOBILIERS, a donné assignation à M. [B] [M] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, et demande, aux termes de ses conclusions récapitulatives signifiées le 24 janvier 2025, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 481-1 du code de procédure civile à voir :

les parties se concilier et à défaut, condamner M. [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] et [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société LES SERVICES IMMOBILIERS, la somme de 5203,11 euros selon décompte des charges de copropriété en date du 3 juillet 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2379.13 euros à compter du 17 octobre 2023, date du commandement de payer ou, subsidiairement, du 3 juillet 2024 pour le solde ou plus subsidiairement encore de la présente assignation introductive d’instance. par ailleurs condamner M. [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2] et [Adresse 1] à [Localité 9], la somme de 1200 euros TTC sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. condamner enfin M. [B] [M] aux dépens qui comprendront le coût de commandement de payer du 17 octobre 2023.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 18 décembre 2024 la somme de 5203,11 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 4 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Suivant jugement du 11 mars 2025, président du Tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 6 mai 2025 à 11h00 et invité pour cette date le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] et [Adresse 1] à TOURS à produire:

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic;

— les procès-verbaux d’assemblée générale qui approuvent les comptes des exercices concenés et désignent la société LCI LES SERVICES IMMOBILIERS en qualité de syndic;

— les appels de fonds.

A l’audience du 6 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 8], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 8] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 10 septembre 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2025, qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2025 au 31/03/2026 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 18 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 5 005,23 euros

Frais sollicités 197,88 euros

TOTAL 5 203,11 euros

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [B] [M] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 18 décembre 2024 à hauteur de la somme de 5 005,23 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 21 décembre 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [B] [M] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 005,23 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 18 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 sur la somme de 2 379,13 euros et à compter de l’assignation du 24 janvier 2025 pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est partiellement justifiée à hauteur de 30 euros (et non de 60 €).

S’agissant des frais d’huissier sollicités (hors assignation qui relève des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 137,88 euros (coût du commandement de payer).

***

M. [B] [M] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 167,88 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [B] [M] sera tenu aux dépens qui comprendront notamment les frais d’assignation et de signification des conclusions. En revanche les frais de commandement de payer ont d’ores et déjà été accordés supra.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 545,50 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera précisé que cette somme s’ajoute à celle de 227,25 € x 2 déjà incluse dans les charges ci-dessus accordées. Une provision de 900 € à valoir sur les frais de procédure contre le défendeur ayant été votée en assemblée générale.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

CONDAMNE M. [B] [M] à verser au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 8] les sommes suivantes :

5.005,23 € (CINQ MILLE CINQ EUROS VINT-TROIS CENTIMES) euros au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au18 décembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2023 sur la somme de 2379,13 euros et à compter de l’assignation du 24 janvier 2025 pour le surplus ;

167,88 € (CENT SOIXANTE-SEPT EUROS QUATRE-VINGT-HUIT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement (frais de mise en demeure et commandement de payer) augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 janvier 2025;

CONDAMNE M. [B] [M] aux dépens qui comprendront notamment les frais d’assignation et de signification des conclusions ;

CONDAMNE M. [B] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 545,50 € (CINQ CENT QUARANTE-CINQ EUROS CINQUANTE CENTIMES) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD