TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04083 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JP7V

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 13 Février 2026

[Y] [H]

C/

[M] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [Y] [H]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [Y] [H]

M. [M] [L]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [H], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [L]

né le 02 Août 1987 à [Localité 2], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Décembre 2025

Date des débats : 09 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 13 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 juin 2017, M. [Y] [H] a donné à bail à M. [M] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] 0 – 3e étage – [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 411 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 30 euros.

Par acte extrajudiciaire du 3 mars 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 5 mars 2025, M. [Y] [H] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3472,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 février 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 juin 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 25 juin 2025, M. [Y] [H] a fait assigner M. [M] [L] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre :

– constater, ou à défaut prononcer pour faute, la résiliation du contrat de location à ses torts ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 3472,93 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte sui sera fourni lors des débats et avec intérêts légal à compter de l’assignation ;

* des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 1500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

* de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 9 décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [Y] [H], comparant en personne, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf concernant ses demandes au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile, desquelles il se désiste et tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 5402,48 euros, selon décompte arrêté au 9 décembre 2025.

Au soutien de ses prétentions il fait valoir que, M. [M] [L] ne répond plus au mandataire qui assure la gestion de l’appartement depuis décembre 2024 et que, le dernier paiement a été effectué le 1er octobre pour un montant de 470 euros.

M. [M] [L], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné à comparaître par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la loi précitée consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, le bailleur au soutien de sa demande en paiement produit aux débats :

– le contrat de bail du 10 juin 2017 ;

– le commandement de payer du 3 mars 2025, portant sur la somme en principal de 3 472,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 février 2025 ;

– un relevé de compte locatif, détaillé et historique, depuis l’origine du bail et arrêté au 3 juin 2025, terme de juin 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3 780,65 euros ;

– un document intitulé « extrait locataire [O] [L] [M] » arrêté au 9 décembre 2025 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 5 402,48 euros.

Il s’infère de ces pièces que, M. [M] [L] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Cependant, il ne peut pas être tenu compte du document produit à l’audience aux fins d’actualisation de la dette et intitulé « extrait locataire [O] [L] [M] » arrêté au 9 décembre 2025 et ce, dans la mesure où ce document est incomplet.

En effet, il porte sur la période du 1er juillet 2024 au 1er décembre 2025 sans que toutefois ne figure les échéances de novembre 2024 et de février à mars 2025 inclus ; outre que, les sommes mises au débit du compte locatif des échéances rapportées sur ce document fluctuent, sans précision sur le montant du loyer et des charges, ni explications du bailleur sur cet élément ; au surplus, il n’y a pas de corrélation entre le solde débiteur progressif de ce décompte et la somme objet du commandement de payer, qui se trouve quant à elle en corrélation avec le relevé de compte locatif arrêté au 3 juin 2025.

Aussi, l’analyse de ce document laisse à penser que des règlements ont été effectués par le locataire ou pour son compte, sans qu’ils n’apparaissent dans la colonne crédit.

Du reste, il ressort du relevé de compte locatif arrêté au 3 juin 2025, terme de juin 2025 inclus que, depuis l’origine de la dette, plusieurs sommes ont été mises au débit du compte locatif sans qu’il n’en soit justifié aux débats.

Effectivement, tout d’abord, les sommes de 131 euros et 137 euros, mises respectivement au débit du compte locatif en date des 1er décembre 2023 et 1er mai 2025, au motif « ordures ménagères » ne sont pas justifiées aux débats et ce, compte tenu de la provision mensuelle pour charges de 30 euros prévue au bail et mise au débit du compte locatif à chaque échéance, en l’absence de production des décomptes de régularisation annuelle de l’ensemble des charges réelles récupérables et des justificatifs desdites charges réelles récupérables, conformément à l’article 23 précité.

De sorte que, ces sommes d’un montant total de 268 euros (131 euros + 137 euros) seront ôtées du solde locatif.

De même, la somme de 178 euros, mise au débit du compte locatif le 1er avril 2025 et correspondant à « frais huissier », devra également être décuite du solde locatif ; étant rappelé que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés et utile à la présente instance.

Dès lors, M. [M] [L] est débiteur d’une somme s’élevant à 3 334,65 euros, calculée comme suit : (3 780,65 euros – (268 euros + 178 euros)) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Par conséquent, M. [M] [L] sera condamné à payer à M. [Y] [H] la somme de 3 334,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 3 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [M] [L], par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025 et portant sur la somme en principal de 3472,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 18 février 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En effet, bien que le locataire ait effectué, durant ce délai de 2 mois, 3 règlements en date des 24 février, 27mars et 22 avril 2025, portant respectivement sur les sommes de 600 euros, 500 euros et 500 euros, ceux-ci n’ont pas permis d’apurer l’arriéré locatif objet du commandement de payer augmenté des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de 2 mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 3 mai 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [M] [L], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 3 mai 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [M] [L] cause un préjudice à M. [Y] [H] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges dus à la date de résolution du bail, soit à la somme de 497,98 euros (467,98 euros au titre du loyer et 30 euros au titre de la provision mensuelle pour charges) à compter du 3 mai 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les dépens

En application des articles 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [L], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [L] à payer à M. [Y] [H] la somme de 3334,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 10 juin 2017 entre d’une part, M. [Y] [H] et d’autre part, M. [M] [L], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] 0 – 3e étage – 14 000 [Localité 4], à la date du 3 mai 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [M] [L] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 3 mai 2025 ;

DIT que M. [M] [L] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [Y] [H] à faire expulser M. [M] [L] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE M. [M] [L] à payer à M. [Y] [H] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 497,98 euros, à compter du 3 mai 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par M. [Y] [H] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [Y] [H] ;

CONDAMNE M. [M] [L] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION