MINUTE N° : 25/01046

JUGEMENT

DU 14 Novembre 2025

N° RC 25/00734

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[N] [S]

Débats à l’audience du 18 Septembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BERBIGIER

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 7] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

TOURS,représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER ET GARANCE, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître Markowsky, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [N] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 février 2011, VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [N] [S] portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 211,43 €, provision pour charges comprises. Par avenant du 22 août 2013, VAL TOURAINE HABITAT consentait en location à Madame [N] [S] un garage situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 22,05 €.

Par courrier du 15 avril 2024, Madame [N] [S] demandait à VAL TOURAINE HABITAT de mettre fin à la location du garage, préavis dont le bailleur accusait réception le 17 avril 2024 avec préavis effectif au 16 mai 2024. Un état des lieux de sortie était dressé contradictoirement le 25 avril 2024, avec restitution du garage conforme.

Par courrier du 30 août 2024, Madame [N] [S] donnait son préavis de départ du logement, avec délai d’un mois. Par courrier du 9 septembre 2024, VAL TOURAINE HABITAT l’informait de la bonne réception de son préavis avec délai cependant de 3 mois, compte tenu d’un départ pour convenances personnelles, soit au 6 décembre 2024.

Or VAL TOURAINE HABITAT constatait par courrier en date du 13 décembre 2024 que la locataire occupait toujours le logement et l’informait qu’elle était occupante sans droit ni titre du logement, l’invitant à régulariser sa situation dans les plus courts délais.

VAL TOURAINE HABITAT a ainsi fait assigner Madame [N] [S] par acte de commissaire de justice du 6 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— valider le congé donné par Madame [N] [S] à effet du 10 décembre 2024,

— déclarer Madame [N] [S] occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 1] et ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— la condamner à payer la somme de 1 417,03 € due à fin novembre 2024 et à une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et charges tels que prévus au contrat de location de janvier 2025 à son départ réel et effectif des lieux,

— la condamner au paiement d’une somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens dont le coût du procès verbal dressé le 6 janvier 2025 ainsi que la présente assignation.

Initialement appelé à l’audience du 22 mai 2025, après demandes de renvoi par les parties, ce dossier a été régulièrement appelé et plaidé à l’audience du 18 septembre 2025. VAL TOURAINE HABITAT précise que la locataire a quitté le logement et confirme maintenir uniquement ses demandes au titre des arriérés locatifs, réparations locatives et des frais accessoires.

Ainsi, VAL TOURAINE HABITAT, par conclusions déposées à l’audience, demande au Tribunal :

— de juger, suite au départ des lieux de Madame [N] [S], VAL TOURAINE HABITAT renonce à ses demandes principales en validation du congé, constat d’occupation sans droit et expulsion ;

— juget toutefois que Madame [N] [S] a manqué à ses obligations légales et contractuelles d’avoir à régler ses échéances aux termes convenus et d’avoir à répondre des dégradations qui surviennent en cours de location,

— condamner par suite Madame [N] [S] à régler à VAL TOURAINE HABITAT une première somme de 120,50 € au titre des dégradations locatives,

— condamner Madame [N] [S] à régler à VAL TOURAINE HABITAT une somme de 1 698,06 € au titre d el’arriéré locatif dû au 31 août 2025,

— condamner Madame [N] [S] à régler à VAL TOURAINE HABITAT une somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens dont le coût du procès-verbal valant état des lieux de sortie,

— juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge du débiteur défaillant conformément aux dispositions de l’article L111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 18 septembre 2025, Madame [N] [S] n’est ni présente ni représentée, Maître [T] initialement en charge de ses intérêts ayant porté à la connaissance du Tribunal son dessaisissement dans cette affaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en validation du congé pour vente et expulsion

Le bailleur indique à l’audience que le locataire a quitté le logement et renvoie aux conclusions déposées avec désistement de ses demandes en validation du congé, occupation sans droit ni titre et expulsion. Il sera donné acte au bailleur de ses demandes.

Sur la dette de loyers et charges

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi 1989 – 462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l’article 1732 du Code civil et de cette même loi, le preneur doit répondre des dégradations locatives qui surviennent durant la location, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 8 février 2011, son avenant en date du 22 août 2023, les congés délivrés par Madame [N] [S], les états des lieux d’entrée et de sortie ainsi que le décompte actualisé à la date de l’audience.

Un procès verbal dressé par commissaire de justice à la demande du bailleur, réalisé au domicile et en présence de Madame [N] [S] le 6 janvier 2025, porte constat que le logement est toujours occupé par cette dernière.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Selon décompte arrêté au 5 septembre et produit à l’audience, la dette locative est de 1 698,06 € dont il conviendra de déduire les frais de commissaire de justice à hauteur de 304,72 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. La dette de loyer et charge s’établit ainsi à 1 393,34 €.

Concernant les dégradations locatives

Un nouveau procès verbal, établi par commissaire de justice le 19 août 2025, permettra à VAL TOURAINE HABITAT d’établir l’état des lieux de sortie. Madame [N] [S] régulièrement convoquée est absente, l’état des lieux de sortie ne sera pas signé.

Au vu de l’état des lieux de sortie, VAL TOURAINE HABITAT détermine les réparations locatives à la charge de Madame [N] [S], après application du taux de vétusté :

— une clef porte entrée du logement manquante, soit 20 €, sans observations

— cuisine : une arrivée de gaz qui n’est pas bouchonnée « défaut entretien locatif » ainsi que des débordements de peinture verte sur les plinthes et plafond et accessoires de menuiserie/quincaillerie des fenêtre et porte. Ces derniers constats ne pourront donner lieu à imputation à la locataire, ces débordements de peinture figurant déjà à l’état des lieux d’entrée dans le logement. Par ailleurs, la pièce est qualifiée « en bon état ou utilisable en l’état ». Il sera fait droit à la demande à hauteur de 36 €

— Rangement : Appareillages électriques. « Douille avec ampoule au plafond qui ne fonctionne pas » retenu comme « défaut d’entretien locatif », soit la somme de 9 €,

— Chambre et entrée : Peinture boiseries – Traces et écaillage « défaut d’entretien locatif », soit la somme de 20,6 €,

— Salle de bains : peinture « écaillages et moisissures au dessus de la douche », soit la somme de 21,20 €.

Il sera ainsi fait droit à la demande du bailleur au titre des réparations locatives à hauteur de 106,80 €.

Madame [N] [S] sera condamnée à verser à VAL TOURAINE HABITAT au titre de sa dette locative et réparations locatives la somme de 1 500,14 €.

Sur les demandes accessoires

Il ne parait pas équitable de laisser à la charge de VAL TOURAINE HABITAT la totalité des frais qu’elle a du engager pour la présente procédure. Madame [N] [S] sera condamnée à lui verser la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [N] [S] comprenant notamment le coût de l’assignation. Concernant le procès-verbal d’état des lieux de sortie, conformément aux dispositions de l’article 3.2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement, il est établi par commissaire de justice sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagé par moitié entre le bailleur et le locataire. Il sera laissé à la charge de Madame [N] [S] la somme de 83,01 €.

Concernant les frais d’exécution forcée, la locataire ayant déjà quitté le logement, il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Prend acte du désistement de VAL TOURAINE HABITAT de ses demandes en validation du congé, occupation sans droit ni titre et expulsion ;

Condamne Madame [N] [S] à payer à VAL TOURAINE HABITAT la somme de 1 500,14 € (MILLE CINQ CENT EUROS, QUATORZE CENTIMES) au titre des loyers, charges et réparations locatives dûs au 31 août 2025 ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [N] [S] à verser à VAL TOURAINE HABITAT la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [N] [S] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation ;

Dit qu’il sera mis à la charge de Madame [N] [S] la somme de 83,01 € au titre du procès verbal d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice ;

Dit n’y avoir lieu à juger sur les frais d’exécution forcée ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre deux mille vingt cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,