MINUTE N° : 25/01035

JUGEMENT

DU 14 Novembre 2025

N° RC 25/01641

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[F] [U]

ET :

[M] [W]

Débats à l’audience du 18 Septembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BERBIGIER

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 14 Novembre 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 14 Novembre 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [F] [U]

née le 28 Juillet 1984 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [M] [W]

née le 15 Novembre 1986 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 décembre 2021, Madame [F] [U], par l’intermédiaire de FONCIA VAL DE LOIRE en qualité de mandataire, a consenti un bail d’habitation meublé à Madame [M] [W] portant sur un logement situé [Adresse 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 545 €, provisions pour charges comprises.

Un congé pour motifs légitimes et sérieux a été signifié par commissaire de justice à Madame [M] [W] le 13 septembre 2024, avec préavis expirant le 28 décembre 2024. Madame [M] [W] a signalé refuser de quitter le logement par mail du 25 novembre 2024 et ne s’est pas présentée pour l’état des lieux de sortie programmé le 27 décembre 2024.

Elle informait par message le commissaire de justice qu’elle ne quitterait pas les lieux avant le 31 mars 2025, à défaut d’avoir trouvé un autre logement.

Elle se maintenait donc dans les lieux en dépit du congé donné.

C’est ainsi que par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025, Madame [F] [U] a fait assigner Madame [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours aux fins de voir :

— valider le congé donné par Madame [F] [U] à effet du 28 décembre 2024 ;

— juger qu’à compter de cette date, Madame [M] [W] est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 5] ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à compter du jugement à intervenir, avec l’aide d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— juger que le sort des meubles garnissant le logement sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [M] [W] à régler à Madame [F] [U] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 545 € à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Madame [M] [W] à régler à Madame [F] [U]

la somme de 8 295,10 € au titre de dommages et intérêts pour indemniser le préjudice financier subi ;

— condamner Madame [M] [W] à régler à Madame [F] [U]

la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens d’instance qui comprendront le procès-verbal de constat ;

— juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

A l’audience du 18 septembre 2025 au cours de laqulle l’affaire a été appelée, Madame [F] [U], représentée par son Conseil, précise qu’après s’être maintenue dans les lieux, la locataire est finalement partie. Elle souligne que des voisins ont donné congé compte tenu des nuisances subies ayant engendré une perte de revenus locatifs pour le bailleur. Elle se désiste de ses demandes en validation du congé, expulsion et indemnité d’occupation devenues sans objet et maintient ses demandes en réparation des préjudices.

Par conclusions déposées à l’audience, Madame [F] [U] demande au Tribunal :

— de juger que Madame [M] [W] a quitté les lieux en cours de procédure de sorte que Madame [F] [U] renonce à ses demandes principales en validation du congé donné, en expulsion et en fixation du sort des meubles ;

— condamner toutefois Madame [M] [W] à régler à Madame [F] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 545 € à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à libération effective des lieux, soit une somme de 1 588,12 € arrêtée au mois d’avril 2025 ;

— condamner toutefois Madame [M] [W] à régler à Madame [F] [U] au paiement de la somme de 396,39 € à titre de dommages et intérêts pour les dégradations locatives ;

— condamner Madame [M] [W] à régler à Madame [F] [U] au paiement des sommes de 42 € et 113,55 € à titre de dommages et intérêts pour rembourser les frais d’intervention de la société ELECDO37 au titre des pannes et coupures d’électricité intervenue dans l’immeuble par sa faute ;

— condamne toutefois Madame [M] [W] à régler à Madame [F] [U] à la somme de 4 623,62 € au titre de dommages et intérêts pour indemniser le préjudice financier subi par la vacance du logement n° 1 du fait des manquements graves et répétés du preneur ;

— condamner Madame [M] [W] à régler à Madame [F] [U] la somme de 7 396,27 € à titre de dommages et intérêts pour indemniser le préjudice financier subi par la vacance locative du logement n° 3 du fait des manquements graves et répétés du preneur ;

— condamner Madame [M] [W] à régler à Madame [F] [U] la somme de 1 000 € en réparation du préjudice moral subi ;

— condamner Madame [M] [W] à régler à Madame [F] [U] la somme de 2 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code des procédures civiles ; outre les entiers dépens d’instance qui comprendront le procès verbal de constat ainsi que le procès verbal valant état des lieux de sortie ;

— juger que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice remis à étude, Madame [M] [W] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes en validation du congé, expulsion et sort des meubles sont devenues sans objet compte tenu du départ de la locataire en cours de procédure. Le Tribunal prend acte du désistement de Madame [F] [U] de ces demandes.

Sur l’indemnité d’occupation

Le contrat de bail signé entre les parties précise à son article 3.1.2 “congé délivré par le bailleur” que le bailleur peut donner congé à l’échéance du bail dans trois cas de figure dont pour un motif légitime et sérieurs : non respect par le locataire de l’une de ses obligations : … troubles de voisinage… Dans le cas d’un logement meublé, le délai de préavis est de 3 mois.

Le congé délivré le 13 septembre 2024 par commissaire de justice pour motifs légitimes et sérieux n’appelle pas d’observations dès lors qu’il respecte le délai de 3 mois avant la fin de bail (28 décembre 2024) et en précise les motifs. Ce congé n’est pas contesté par la locataire. Madame [M] [W] a ainsi informé le gestionnaire du logement dès le 25 novembre 2024 qu’elle ne quitterait pas le logement au terme du préavis, avec demande d’état des lieux de sortie au 31 mars 2025.

Convoquée le 23 janvier 2025 pour un état des lieux de sortie au 4 février 2025, Madame [M] [W] n’était pas présente et confirmait son absence au commissaire de justice au motif qu’elle restait dans le logement n’en ayant pas trouvé d’autre.

Compte tenu de son maintien dans les lieux après la date d’effet du congé, Madame [M] [W] se trouve être occupante sans droit ni titre.

En application de l’article 1240 du Code civil, quiconque cause un dommage à autrui est tenu de le réparer. Elle sera condamnée à verser à Madame [F] [U] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges dûs soit 545 € par mois à compter du 1er janvier 2025 jusquà sa date de départ effective et remise des clefs du logement telle que constatée par constat de commissaire de justice au 16 avril 2025.

Sur les réparations locatives

Madame [F] [U] produit à l’appui de ses demandes à ce titre le devis de la société EDL.PLUS.NET d’un montant de 396,39 €.

Par rapprochement entre l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 16 avril 2025 et l’état des lieux d’entrée réalisé contradictoirement le 8 août 2022, il ressort que seuls quelques éléments du logement sont qualifiés de sales (cuisine : luminaire et mur au niveau de l’évier, aération, tiroir à couverts ; Barre de seuil entre le séjour et la cuisine) dans un logement qualifé “en bon état général”. Il sera mis à la charge de la locataire la somme forfaitaire de 50 €.

Les demandes au titre du remplacement du DAAF et au titre du joint de silicone dans la cuisine ne sont pas justifiées par les constats portés en état des lieux de sortie. Il ne sera pas donné suite à ces demandes.

Sur les dommages et intérêts

— Au titre des coupures d’électricité intervenues du fait de Madame [M] [W]

Madame [F] [U] demande que soient mises à la charge de Madame [M] [W] les sommes de 42 € (facture du 8 janvier 2025) et 113, 55 € (facture du 22 janvier 2025) au motif que ces dépenses seraient dues aux coupures d’électricité causées par celle-ci lors de son occupation du logement. Aucun élément fourni à la procédure ne permet d’établir un lien de causalité entre les coupures d’électricité et Madame [M] [W]. Les signalements de coupure d’électricité faits par Madame [K], locataire, datent du 20 décembre 2024 avec constat de rétablissement le 5 janvier 2025. Les factures produites par la soicété ElecDOM37 ont été établies, l’une le 8 janvier 2025 sans mention de date d’intervention et l’autre le 22 janvier 2025 par la société ElecDOM37 avec mention de remplacement d’ampoules LED sans précision sur la nature du dépannage, ni la date de celui-ci. Madame [F] [U] sera déboutée de ses demandes de dommages et intérêts à ce titre.

Sur la réparation du préjudice subi du fait de troubles anormaux du voisinage

L’article 1729 du Code civil dispose que « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Conformément aux dispositions de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

Il en résulte que le locataire doit respecter la tranquillité de ses voisins et le bailleur peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur si ce dernier trouble par son comportement la jouissance paisible des autres occupants de l’immeuble.

Les tribunaux apprécient souverainement si les fautes commises par le locataire sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

En outre, il est rappelé à l’article 2.2 du bail signé entre les parties le 9 décembre 2021, l’obligation pour les locataires de d’utiliser paisiblement son logement et dans le respect de la tranquillité du voisinage.

En l’espèce, Madame [F] [U], pour sa demande en dommages et intérêts au titre des pertes de loyers suite au comportement de Madame [M] [W] verse aux débats plusieurs plaintes des autres occupants de l’immeuble ainsi qu’un état récapitulatif des périodes pendant lesquelles le logement n’a pas été loué, générant ainsi un manque à gagner :

— soit pour le lot 1, la somme de 4 623,62 € (selon conclusions, montant arrêté au 30 septembre 2025)

— pour le lot 3, la somme de 7 396,27 €.

Concernant le lot 1, pour les périodes intermédiaires de non location du logement soit de novembre 2023 à février 2024 suite au départ de Monsieur [R], de juin à août 2024 suite au départ de Madame [Y] et depuis février 2025 suite au départ de Madame [B], les éléments produits ne permettent pas d’imputer le manque à gagner à Madame [M] [W]. Pour les départs de Monsieur [R] et de Madame [Y], aucun élément ne permet de faire un lien avec les agissements de la locataire du rez de chaussée. Seul le préavis donné par Madame [B] est explicite sur ce point. Cependant, il est constant que Madame [F] [U] a continué à mettre ses logements vacants en location postérieurement aux signalements de nuisance dont elle-même ou l’agence en charge de la gestion locative ont été destinataires. Les premiers signalements communiqués pour troubles de voisinage datent de novembre 2022, sans qu’à ce moment l’origine n’en soit clairement déterminée puisque les rappels ont été adressés à d’autres locataires qu’à Madame [W]. Une mise en demeure avec accusé de réception sera adressée par FONCIA du 29 décembre 2023 à Madame [W], sans qu’aucune nouvelle action pour faire cesser ces troubles ne soit initiée avant le terme du congé délivré.

Concernant le lot 3, les motifs de départ invoqués par les différents locataires mettent en exergue les nuisances dont Madame [M] [W] serait à l’origine pour justifier leur départ, avec dispense de préavis pour certains.

Il est constant que Madame [F] [U] n’a pas fait toutes diligences pour mettre fin au plus vite aux nuisances causées par la locataire du rez de chaussée. Elle sera déboutée de ses demandes en dommages et intérêts au titre d’un manque à gagner.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire par provision de plein droit.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [M] [W], perdant le procés, sera condamnée à verser à Madame [F] [U] la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civil, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient, par conséquent, de mettre les dépens à la charge de Madame [M] [W].

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Prend acte du désistement de Madame [F] [U] de ses demandes en validation du congé, expulsion et sort des meubles concernant le local d’habitation sis [Adresse 3] ;

Condamne Madame [M] [W] à payer à Madame [F] [U] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges d’un montant de 545 €, et ce, à compter de la date d’effet du congé délivré soit à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés soit au 16 avril 2025 ;

Condamne Madame [M] [W] à payer à Madame [F] [U] la somme de 50 € au titre des dégradations locatives ;

Déboute Madame [F] [U] de ses demandes de dommages et intérêts;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne Madame [M] [W] à verser à Madame [F] [U] la somme de 700,00 € (SEPT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Madame [M] [W] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le quatorze novembre 2025 par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux de la protection