MINUTE N° : 25/00765

JUGEMENT

DU 03 Juillet 2025

N° RC 23/04451

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société EPIC VAL THOURAINE HABITAT

ET :

[N] [P]

[R] [P]

Débats à l’audience du 22 Mai 2025

copie et grosse le :

à M^e BERBIGIER

à M^e HOLESTELLE

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TENUE le 03 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 3] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : E. ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Mai 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société EPIC VAL THOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Julien BERBIGIER, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant substitué par M^e MARKOWSKI

D’une Part ;

ET :

Monsieur [N] [P]

né le 27 Décembre 1988 à [Localité 8]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Madame [R] [P]

née le 16 Avril 1957 à [Localité 6]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline HOLLESTELLE, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant

D’autre Part ;

EXPOSE DE LA SITUATION

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2013, l’Office Public de l’Habitat (OPH) Val Touraine Habitat a consenti un bail d’habitation à Madame [R] et Monsieur [N] [P] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Suite à plaintes déposées auprès du bailleur pour troubles de voisinage, celui-ci a fait délivrer par commissaire de justice une sommation d’avoir à quitter les lieux le 9 juillet 2021 aux époux [P], en vain.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT les a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS afin de voir :

Juger que Madame [R] [P] et Monsieur [N] [P] ont manqué à leur obligation contractuelle et légale d’avoir à user paisiblement de la chose louée et de s’interdire de toute nuisance aux tiers ; prononcer la résiliation du bail à leurs torts exclusifs ;dire et juger qu’ils sont aujourd’hui occupants sans droit ni titre du logement ;ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à compter de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;juger que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; condamner Madame [R] [P] et Monsieur [N] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à son loyer mensuel et à ses charges, révisable selon les modalités contractuelles, à compter du premier jour de la décision à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux; condamner Madame [R] [P] et Monsieur [N] [P] au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût de la sommation en date du 9 juillet 2021.

Initialement appelée à l’audience du 21 mars puis du 14 novembre 2024, l’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

Lors de cette audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT, représentée par son Conseil, maintient ses demandes. Il rappelle que les troubles ont commencé en 2014 avec des odeurs, des détritus et des véhicules contenant des poubelles, qu’une tentative de conciliation a eu lieu en 2020 mais n’a pas abouti. Il précise qu’il ne saurait y avoir prescription compte tenu de l’aggravation des nuisances matérialisée par l’envoi d’une mise en demeure en juin 2020, fondant le point de départ de l’action et que son action ne saurait être prescrite puisqu’elle a été engagée moins de cinq ans après ce constat d’aggravation. Il maintient ses demandes en résiliation de bail et expulsion des locataires. Par conclusions responsives, il demande ainsi que Madame [R] [P] et Monsieur [N] [P] soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

Madame [R] et Monsieur [N] [P], par la voix de leur Conseil, soulèvent la prescription compte tenu de l’origine du premier trouble, constatant qu’il s’agit des mêmes troubles répétitifs et continus. Ils soulignent que les attestations émanent d’une seule personne, les autres voisins ne déclarant aucune nuisance. Ils constatent l’absence de photos ou de procès verbal de commissaire de justice ou d’expertise permettant de déterminer de façon certaine l’origine des odeurs alors même que la porte du local poubelle est continuellement ouverte.

Par conclusions déposées à l’audience, ils demandent au Tribunal :

— de déclarer VAL TOURAINE HABITAT irrecevable en ses demandes,

— de le déclarer subsidiairement mal fondé en ses demandes,

— de le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [R] [P] et Monsieur [N] [P]

— de le condamner à verser aux époux [P] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils demandent à l’audience, à titre très subsidiaire, si les troubles de voisinage étaient retenus, que leur soient accordés des délais les plus larges pour partir.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail pour troubles anormaux du voisinage

Aux termes des articles 1217 et 1224 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. La résolution résulte soit d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier ou d’une décision de justice.

Selon les articles 7b) et 7d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement.

Les conditions générales du contrat de bail rappellent en son TITRE II – article 1-2 – Entretien des lieux loués “vous devez tenir les lieux loués en état de propreté… Les lieux loués ne devront pas dégager d’odeurs gênantes pour le voisinage”

En l’espèce, Madame [R] [P] et Monsieur [N] [P] occupent aux fins d’habitation un appartement loué à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT situé [Adresse 2].

Des signalements et plaintes ont été déposés courant 2014 auprès de l’OPH VAL TOURAINE HABITAT pour l’alerter sur les nuisances olfactives, encombrement de balcon et véhicules garés sur le parking avec détritus.

Après une période d’accalmie de 2016 à 2020, de nouveaux signalements ont été faits conduisant le bailleur à sommer ses locataires par courrier recommandé en date du 18 juin 2020 de mettre fin aux troubles, en particulier de ne pas stationner les deux véhicules sur le parking à l’arrière de l’immeuble.

Suite à nouveaux signalements de la part de Madame [O] [E] en date du 8 juin 2021, VAL TOURAINE HABITAT a fait sommation à ses locataires par acte de commissaire de justice de mettre fin aux troubles de voisinage.

De nouveaux signalements sont déposés par cette même locataire les 20 août et 3 décembre 2021, puis les 15 avril et 27 septembre 2022.

En octobre 2022, VAL TOURAINE HABITAT saisissait la gendarmerie de [Localité 5] pour procéder à l’enlèvement des trois véhicules stationnés.

En mars 2023, Madame [O] [E] dénonçait à nouveau les mêmes nuisances liées aux odeurs.

Sur la prescription de l’action

L’article 2224 du code civil ajoute que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ de l’action en responsabilité extracontractuelle est la manifestation du dommage ou son aggravation ; En matière de trouble anormal de voisinage, toute modification de la situation susceptible de modifier le trouble apporté aux voisins et d’aggraver le trouble anormal du voisinage ouvre une action nouvelle et qu’il appartient alors au juge du fond de vérifier si la situation nouvelle crée un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, le bailleur soutient l’absence d’acquisition du délai de prescription dès lors que – si le point de départ des premiers troubles date bien de 2014 , date non contestée – ceux-ci se sont aggravés à compter de juin 2020, date de la première mise en demeure adressée aux locataires. Le bailleur apporte pour preuves de l’aggravation des troubles l’intensification des signalements déposés par Madame [O] [E] notamment en lien avec la présence d’un deuxième véhicule signalé en stationnement avec des détritus augmentant les nuisances olfactives.

Il ressort des pièces produites que le bailleur lui-même situe le trouble de voisinage dans le prolongement de ses premières interventions. Ainsi par son courrier du 18 juin 2020, il rappelle a Madame [R] [P] et Monsieur [N] [P] ses précédents courriers adressés en juin 2015 et décembre 2016 ayant pour objet ces mêmes nuisances. Par courrier du 22 juin 2021, il dresse un historique de ses différentes interventions depuis ses premiers courriers des 28 avril et 27 mai 2014, interventions ayant toutes pour objet les odeurs nauséabondes, la présence de mouches et le stationnement de véhicules épaves sur le parking dont sont à l’origine Madame [R] [P] et Monsieur [N] [P] . Cette même chronologie sera encore reprise dans le courrier adressé le 12 octobre 2022 par VAL TOURAINE HABITAT a Madame [R] [P] et Monsieur [N] [P], courrier dans lequel il dit avoir été “de nouveau saisi pour des troubles persistants”.

Il ressort ainsi qu’il s’agit du même trouble de voisinage pour lequel le bailleur ne produit aucun élément de nature à caractériser son aggravation.

L’action engagée par VAL TOURAINE HABITAT le 5 octobre 2023 se trouve ainsi prescrite au regard des dispositions de l’article 2224 du Code civil.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la prescription de l’action engagée par VAL TOURAINE HABITAT à l’encontre de Madame [R] [P] et Monsieur [N] [P] ,

Déclare VAL TOURAINE HABITAT irrecevable pour l’ensemble de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que les dépens resteront à la charge de VAL TOURAINE HABITAT ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le trois juillet deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La juge des contentieux de la protection