MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 03 Février 2025

N° RC 24/02434

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

LIGERIS, SEM inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 784 298 614, anciennement LA TOURANGELLE IMMOBILIER, elle même anciennement dénommée SEM MARYSE [Localité 5]

ET :

[X] [O]

Débats à l’audience du 19 Décembre 2024

copie et grosse le :

à M^e MORENO

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 03 Février 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 4] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E. ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 03 Février 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS, SEM inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 784 298 614, anciennement LA TOURANGELLE IMMOBILIER, elle même anciennement dénommée SEM MARYSE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SA LIGERIS a donné à bail à Monsieur [X] [O] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat signé électroniquement via YOUSIGN le 30 juillet 2021, pour un loyer mensuel de 260,79 €, provision sur charges comprises.

Invoquant des loyers impayés, la Société LIGERIS a fait signifier à Monsieur [X] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 décembre 2023 et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours par acte de commissaire de justice le 23 mai 2024 pour voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire prononcé la résolution du bail,

— ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef à compter de la décision à intervenir et avec l’aide de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner Monsieur [X] [O] à payer à la Société LIGERIS la somme de 1 472,69 € au titre des loyers impayés au 30 avril 2024,

— condamner Monsieur [X] [O] à payer à la Société LIGERIS une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération parfaite et effective des lieux,

— condamner Monsieur [X] [O] à payer à la Société LIGERIS une somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [X] [O] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la Préfecture.

A l’audience du 19 décembre 2024, la Société LIGERIS, représentée par son Conseil, maintient ses demandes et précise que la dette locative s’élève à la somme de386,78 €. Elle indique que Monsieur [X] [O] a bénéficié de mesures imposées par la Commission de surendettement des particuliers, mesures non respectées par le locataire.

Monsieur [X] [O], régulièrement cité à l’étude par acte de commissaire de justice ne se présente pas, ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 6]-et-[Localité 7] par voie électronique le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la Société LIGERIS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 février 2024, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »;

Le bail conclu le 30 juillet 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2023 pour la somme en principal de 365,78 €. Ce commandement est demeuré infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 avril 2024.

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, il convient de relever que le dossier de surendettement déposé par Monsieur [X] [O] a été déclaré recevable par décision de la Commission de surendettement des particuliers et que Monsieur [X] [O] a bénéficié d’une décision de réaménagement des dettes imposée par la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 6]-et-[Localité 7] le 27 novembre 2023 en ce compris la dette de loyer pour un montant de 555,14 € et que ces mesures sont entrées en application le dernier jour du mois suivant le 27 novembre 2023.

Il résulte toutefois du décompte actualisé versé par la Société LIGERIS que Monsieur [X] [O] n’a pas repris le paiement régulier du loyer et des charges courants, augmentant son endettement pendant l’instruction par la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 6]-et-[Localité 7] de sa demande, et ce contrairement aux prescriptions de l’article L722-5. Ainsi, le solde au jour de l’audience représente près de 4 mois de loyer résiduel.

A défaut de justificatifs de la situation financière du locataire en l’absence de retour du diagnostic social et financier, Monsieur [X] [O] étant absent lors de l’audience, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement et son expulsion sera ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

La Société LIGERIS produit un décompte démontrant que le locataire est redevable de la somme 386,78€.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

A ce titre, Il convient de déduire du montant de la dette les frais de commissaire de justice pour un total de 193,36 €, lesquels ne constituent pas une dette de loyer ou de charges et qui, s’ils sont justifiés, relèveront des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Il conviendra par ailleurs de déduire les frais d’enquête sociale d’un montant de 53,34 € (7*7,62 €).

En s’abstenant de comparaître, Monsieur [X] [O] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

En conséquence, Monsieur [X] [O] sera condamné au paiement de la somme de 246,73 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 11 décembre 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [O], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens justifiés de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2021 entre la SA LIGERIS et Monsieur [X] [O] portant sur le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies le 2 avril 2024 .

Ordonne en conséquence à Monsieur [X] [O] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [X] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société LIGERIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu que celles-ci désignent, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

Condamne Monsieur [X] [O] à payer à la Société LIGERIS la somme de 246,73 € ( DEUX CENT QUARANTE SIX EUROS, SOIXANTE TREIZE CENTIMES) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 11 décembre 2024 (échéance de novembre incluse) ;

Condamne Monsieur [X] [O] à payer à la Société LIGERIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges habituels, à compter du 1er décembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux ;

Déboute la Société LIGERIS de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [X] [O] aux entiers dépens de la présente procédure ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Dit qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise à Madame la Préfète d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé à [Localité 8] le 3 février deux mille vingt-cinq et signé par la juge et la greffière sus mentionnées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,