TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE TOURS

Minute n° : 2026/09

N° RG 25/00006 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JTQR

Affaire : S.A.R.L. [Adresse 1]

JUGEMENT PARITAIRE

DU : 19 MAI 2026

Notification des parties par L.R.A.R

JUGEMENT

DÉBATS : A l’audience publique du 17 mars 2026

DÉCISION :

Prononcé publiquement le 19 MAI 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Composition du Tribunal :

PRESIDENT : C. BELOUARD,

ASSESSEURS BAILLEURS :

Mme [X] [L]

M. MENEAU Jean-Claude

ASSESSEURS PRENEURS :

M^me BELLOY [N]

M. FUMOLEAU Christophe

GREFFIER : F. SONNET,

DANS LE LITIGE ENTRE:

DEMANDEUR

S.A.R.L. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Michel ARNOULT de la SELAS REFERENS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

en présence de monsieur [P], gérant

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant et assisté de M^e Bertrand LANDAS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE

Madame [V] [R] épouse [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Bertrand LANDAS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [U] et Mme [V] [U] sont propriétaires d’un ensemble immobilier à [Localité 1], lieudit [Localité 2].

Ils sont riverains du Centre équestre du Noyer.

Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2008, M. [Y] [U] et Mme [V] [U] ont donné à bail à la SARL CENTRE EQUESTRE DU [Localité 3] “un ensemble de constructions anciennes, comprenant des boxes, des chambres, une sellerie, une carrière en sable”, le tout situé au [Adresse 4], à [Localité 4] (37).

Les parties ont qualifié ce contrat de bail commercial. Le loyer annuel a été fixé à la somme de 6.000€ et il a été précisé que le preneur était autorisé à utiliser l’ensemble des biens à usage de centre équestre de loisir.

Ledit bail a été donné pour neuf années à compter du 1er juin 2008 soit jusqu’au 31 mai 2017. Il s’est renouvelé le 1er juin 2017 pour une nouvelle période de neuf ans soit jusqu’au 31 mai 2026.

Suivant exploit de commissaire de justice du 29 novembre 2024, M. [Y] [U] a fait délivrer à la SARL [Adresse 2] un congé pour le 31 mai 2026.

Ledit congé indiquait expressément qu’il existait un doute quant à la qualification du bail liant

les parties, à savoir s’il s’agit véritablement d’un bail commercial ou s’il s’agit en réalité d’un bail rural compte tenu de l’activité exercée par la SARL. C’est pourquoi, dans l’hypothèse où le bail aurait une nature rurale, l’acte précisait que M. [U] entendait exploiter personnellement les biens loués, à titre individuel.

C’est dans ce contexte que suivant requête déposée le 13 mars 2025, la SARL CENTRE EQUESTRE DU [Localité 3] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux afin :

— D’une part, de faire requalifier ce bail commercial en bail rural soumis au statut du fermage et en conséquence fixer le prix du fermage ;

— Et d’autre part, de faire annuler ce congé pour reprise.

A l’audience de conciliation du 20 mai 2025, aucune conciliation n’a été possible entre les parties et l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience de jugement du 18 novembre 2025.

A l’audience de renvoi du 17 mars 2026, la SARL [Adresse 2], représentée par son Conseil, au visa des articles L.311-1, L.411-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, L.411-58 et suivants du Code rural et de la pêche maritime, demande au Tribunal paritaire des baux ruraux de TOURS de :

dire la SARL CENTRE EQUESTRE DU [Localité 3] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes ; requalifier le bail commercial conclu entre les époux [U] et la SARL [Adresse 2] en bail rural soumis au statut du fermage ; dire par conséquent que la SARL CENTRE EQUESTRE DU [Localité 3] est titulaire d’un bail rural, ayant pris effet le 1 er juin 2008 pour une durée de neuf années, soumis au statut du fermage des articles L.411-1 et suivants du code rural ; dire le prix du fermage illicite ; dire qu’il convient de fixer le prix du fermage de façon rétroactive à compter de la conclusion du bail rural soit le 1er juin 2008 ; ordonner une expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira au Tribunal aux fins de déterminer le prix du fermage, avec mission habituelle en la matière, avec notamment l’établissement d’un compte entre les parties ; annuler le congé délivré à la demande de Monsieur [U] à la SARL [Adresse 2] le 29 novembre 2024 pour le 31 mai 2026 ; débouter Monsieur [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;condamner Monsieur [Y] [U] à payer à la SARL CENTRE EQUESTRE DU [Localité 3] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ; A titre subsidiaire,

dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes de Monsieur [U] : écarter l’exécution provisoire qui est manifestement incompatible avec la nature de l’affaire.

Elle rappelle que les dispositions relatives au bail rural sont d’ordre public. Elle affirme justifier d’une activité agricole au regard des activités qu’elle exerce. Elle reconnaît que la surface louée est inférieure au seuil préfectoral imposant la conclusion d’un bail rural mais fait valoir que le périmètre du bail porte sur une partie essentielle de son exploitation.

Elle conclut à l’illicéité du fermage qui ne respecte pas les critères légaux de l’article L411-11 du Code rural. Elle conteste toute prescription de l’action affirmant qu’elle est bien fondée à solliciter une régularisation du fermage en application de l’article L411-11 avec effet rétroactif à compter du 01er juin 2008.

M. [Y] [U] et Mme [V] [U], représentés par leur Conseil, au visa des articles L. 411-13 du Code rural et de la Pêche maritime, 1421 du Code civil, demandent au Tribunal, pour le cas où il reconnaît le caractère rural du bail en cause et se déclare compétent pour connaître de la présente procédure, de :

Dire et juger que le bail du 1er juin 2008 est un bail de petites parcelles. Débouter la société [Adresse 2] de toutes ses demandes, fins et conclusions. À titre reconventionnel,

confirmer la validité du congé délivré le 29 novembre 2024 à la société CENTRE ÉQUESTRE DU [Localité 3]. À titre subsidiaire,

débouter la société [Adresse 2] de sa demande en fixation du loyer. En tout état de cause

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Condamner la société CENTRE ÉQUESTRE DU [Localité 3] aux entiers dépens ; Condamner la société [Adresse 2] à payer à M. Mme [U] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils rappellent qu’il appartient à la SARL CENTRE EQUESTRE DU [Localité 3] de prouver les activités réellement exercées par elle dans les lieux loués; que la superficie louée par eux à la société [Adresse 2] peut être estimée plus ou moins à 3000 m² soit à une surface inférieure au seuil préfectoral d’application du statut du fermage pour les cultures non spécialisées.

Ils soulignent par ailleurs, au regard de l’étendue de l’installation du centre équestre du [Localité 3], sur un domaine de 14 hectares, les biens loués ne constituent pas une partie essentielle à l’exploitation du Centre équestre du Noyer. S’agissant des constatations résultant du procès-verbal du 30 mai 2025, ils affirment qu’elles ont été faites depuis leur propriété non comprise dans le bail.

Même si le caractère d’activité agricole était retenu, ils précisent que le bail est un bail de petite parcelle échappant partiellement au statut du fermage; que notamment s’agissant des règles du congé, ce dernier n’ayant pas à être motivé. Concernant le congé, ils indiquent que Mme [U] a confirmé son entier accord aux termes du congé donné par son mari à la société CENTRE ÉQUESTRE DU [Localité 3].

A titre infiniment subsidiaire ils soulignent au visa de l’article L. 411-13 du Code rural et de la Pêche Maritime, que la troisième année du bail renouvelé au cours de laquelle l’action

en fixation du loyer pouvait être engagée courait du 1er juin 2019 au 31 mai 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties s’accordent sur le fait que le périmètre de la location porte sur une partie de la partie cadastrée section ZH n°[Cadastre 1] (en vert sur 2ème photographie, périmètre du bail)

Pour contester le congé et solliciter une expertise en fixation du “fermage”, la SARL [Adresse 2] sollicite une requalification du bail conclu entre les parties en bail rural.

A titre liminaire, l’intervention volontaire à l’instance de Mme [U] qui justifie être cotitulaire du bail sera déclarée recevable.

I- SUR LA DEMANDE DE REQUALIFICATION DU BAIL COMMERCIAL EN BAIL RURAL

L’article L 411-1 du code rural dispose qu’est soumis au statut du fermage toute mise à disposition onéreuse d’un immeuble à usage agricole en vue d’y exercer une activité agricole telle que définie par l’article L311-1 dudit code.

Pour caractériser un bail rural, doit être démontré :

— Une mise à disposition d’un immeuble agricole ;

— A titre onéreux ;

— Pour l’exercice d’une activité agricole au sens de l’article L. 311-11 du Code rural et de la pêche maritime.

Il sera rappelé que les dispositions relatives aux baux ruraux sont d’ordre public de sorte qu’il ne peut y être dérogé même si les parties le souhaitent.

Les deux premières conditions de l’article L411-1 du code rural ne sont pas contestée. Seront examinées :

— la nature agricole de l’activité exercée par la SARL CENTRE EQUESTRE DU [Localité 3],

— la soumission au statut du fermage de la surface louée ou au régime dérogatoire des petites parcelles

1- Sur la nature agricole de l’activité de la SARL [Adresse 2] sur la parcelle louée

L’article L311-1 du même code, dans sa version applicable découlant de l’ordonnance n°2005-1127 du 08 septembre 2005, au jour de la conclusion du bail du 01er juin 2008 énonçait: “Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation. Les activités de cultures marines sont réputées agricoles, nonobstant le statut social dont relèvent ceux qui les pratiquent. Il en est de même des activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle.”

Il convient de rappeler que s’agissant des activités de la filière équine, si l’élevage classique de ces animaux ne posait pas de difficulté quant à sa qualification d’activité agricole, il en était autrement des activités de loisir que la filière équine a développé ces dernières décennies. Ce n’est que depuis la loi du 23 février 2005 qui a complété l’article L311-1 du Code rural que sont réputées agricoles les activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle.

En droit positif, suite à la loi du 23 février 2005, au titre des baux conclus après cette date, ont été reconnus comme ayant un caractère agricole l’activité de pension de chevaux lorsqu’elle est associée au dressage et l’entraînement des équidés en vue de leur exploitation sportive ou de loisir (3e Civ., 24 juin 2009, pourvoi n° 08-17.533). En revanche, la seule activité de gardiennage de chevaux n’entre pas dans la classification des activités agricoles prévues par l’article L. 311-1 du code rural qui ne vise que les activités de préparation et d’entraînement d’équidés en vue de leur exploitation (3e Civ., 13 mai 2009, pourvoi n° 08-16.421).

En l’espèce, les extraits du site internet de présentation de l’activité de la SARL [Adresse 2] présentent l’écurie du noyer comme un centre équestre avec une activité d’écurie c’est-à-dire de pension pour chevaux, et une activité de loisir et de compétition de centre équestre poney-club.

L’attestation comptable pour l’année 2024/2025 en date du 14 novembre 2025 laisse apparaître que le poids des activités de centre équestre (57,10%) est majoritaire par rapport aux activités de simple pension valorisation (42,90%).

Les attestations de la Fédération Française d’Equitation pour les saisons 2019, 2023, 2024 et 2025 démontrent par ailleurs non seulement une activité continue de compétition au sein du centre équestre mais également en activité de compétition en forte croissance. En effet, le nombre de cavaliers licenciés au centre équestre n’a pas cessé de croître depuis 2019 de 113 cavaliers ayant une licence FFE à 263 licenciés pour l’année 2025.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SARL [Adresse 2] justifie d’une activité agricole au sens de l’article L311-1 précité.

2- Sur une surface louée soumise au statut du fermage ou au régime dérogatoire des petites parcelles

Par dérogation au champ ordinaire du statut du fermage, le législateur soumet les baux dites de petites parcelles à un régime partiellement spécifique. Ainsi, l’article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime dispose :

“Après avis de la commission consultative des baux ruraux, des arrêtés de l’autorité administrative fixent, en tenant compte des besoins locaux ou régionaux, la nature et la superficie maximum des parcelles de terres ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d’une exploitation agricole pour lesquelles une dérogation peut être accordée aux dispositions des articles L. 411-4 à L. 411-7, L. 411-8 (alinéa 1), L. 411-11 à L. 411-16 et L. 417-3. La nature et la superficie maximum des parcelles à

retenir lors de chaque renouvellement de la location sont celles mentionnées dans l’arrêté en vigueur à cette date.

La dérogation prévue au premier alinéa ne s’applique pas aux parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de neuf ans.

Lorsqu’il n’est pas constaté par écrit, le bail des parcelles répondant aux conditions du premier alinéa est soumis aux dispositions de l’article 1774 du code civil.”

Trois conditions cumulatives sont donc requises pour l’application du régime (partiellement) dérogatoire:

— la superficie maximale éligible au dispositif des petites parcelles doit être fixée par voie d’arrêté préfectoral

— la parcelle ne doit pas constituer un corps de ferme (2), ni la partie essentielle de l’exploitation du preneur (3).

Si l’une de ces conditions fait défaut, le bail est soumis au statut du fermage comme répondant aux conditions générales de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime. S’il incombe au bailleur de prouver que la contenance du bien litigieux est inférieure, eu égard à sa nature, à celle prévue par l’arrêté , il appartient au preneur de démontrer qu’il s’agit d’un corps de ferme ou d’une partie essentielle de son exploitation .

2.1- Sur une surface louée inférieure au seuil préfectoral imposant le statut du fermage

La limite est variable selon les départements mais aussi selon la nature des cultures. La nature et la superficie des parcelles susceptibles d’échapper au dispositions d’ordre public relatives au statut du fermage doivent être appréciées au jour où le bail a été consenti ou renouvelé. Les arrêtés préfectoraux versés aux débats relatifs au statut du fermage pour le département de l'[Localité 5]-et-[Localité 6] fixe à 1 hectare, soit 10.000 m², le seuil d’application du statut du fermage pour les cultures non spécialisées.

Au regard de la pièce 6 produite par les défendeurs, la parcelle cadastrée section ZH n°[Cadastre 1] est d’une surface de 4930m². Il est acquis que tant lors de la conclusion du bail que lors du renouvellement, la surface louée a porté sur une partie seulement de la parcelle ZH n°[Cadastre 1], M. [Y] [U] et Mme [V] [U] invoquant une surface d’environ 3000 m².

En conséquence, le périmètre du bail, du fait du seuil inférieur à 1 ha, n’est pas soumis par nature au statut du fermage.

2.2- Sur une surface louée, partie essentielle de l’exploitation de la SARL CENTRE EQUESTRE DU NOYER

En droit positif, il est apprécié souverainement si des parcelles constituent ou non une partie essentielle d’une exploitation agricole. Les juges doivent se placer à la date de conclusion du bail ou de son renouvellement pour apprécier si les parcelles constituent, au sens de l’article L. 411-3 du code rural et de la pêche maritime, une partie essentielle d’une exploitation agricole

Le caractère essentiel de(s) parcelle(s) à l’exploitation suppose non une estimation du bien en lui-même, mais une évaluation de son importance par rapport à l’ensemble de l’exploitation du

preneur (en propriété ou en fermage). Il doit être recherché si, après retrait éventuel de la parcelle, le reste de l’exploitation du locataire est, du point de vue économique, gravement déséquilibré ou a fortiori détruit.

Il sera rappelé qu’un commissaire de justice a le droit de constater et de prendre des photographies lors d’un constat, y compris sur un terrain voisin ou d‘un tiers, à certaines conditions :

— il doit agir dans le cadre d’une mission légale c’est-à-dire avoir été mandaté pour réaliser un constat à la demande d’un particulier ou d’une entreprise.

— il doit respecter la vie privée en application de l’article 9 du Code civil : par exemple, il ne peut pas photographier l’intérieur d’une habitation privée sans autorisation.

— il peut photographier depuis la voie publique ou depuis le terrain du mandant, sans pénétrer sur le terrain voisin,

— s’il souhaite accéder à un terrain non accessible au public et sur lequel le mandant n’est pas propriétaire ou sur une terrain dont il est propriétaire et qu’il loue (terrain non accessible au public et privé) : le commissaire de justice doit obtenir l’autorisation du propriétaire ou justifier d’un droit d’accès (ex. : mandat judiciaire, accord préalable du locataire).

— les constatations et les photos doivent être strictement nécessaires à la réalisation du constat.

Dans son procès-verbal du 30 mai 2025 de M. [G], clerc habilité par l’Etude [E], commissaires de justice, a précisé que les constatations ont été réalisées du fonds de la SARL CENTRE EQUESTRE DU NOYER :

— page 3 : “Puis, là étant, j’ai porté les constatations suivantes : de la cour des requérants, dans le prolongement de la carrière dont une partie est incluse dans le contrat de bail (voir cadastre), je constate …”

— page 4 : “Je poursuis mes opérations en gagnant le pré à chevaux de mes requérants afin d’observer la seconde moitié de la parcelle [Cadastre 1] …”

Une partie des constatations et photographies a pu être réalisée effectivement du terrain non loué au Centre équestre, en revanche, les photographies 15, 16, 17, 21, 31 posent questions quant au lieu où elle sont été prises.

Pour autant, il n’y a pas lieu d’écarter tout ou partie du constat puisque celui-ci justifie de ce qu’une partie au moins des boxes loués est utilisée pour l’activité équestre de la SARL CENTRE EQUESTRE DU [Localité 3]. Il a ainsi été constaté dans certains boxes le matériel suivant : cônes de couleurs, de plots, de sceaux, bidons, cerceaux, frites en mousse, bambou mais aussi des barres, chandeliers, soubassements outre des étendoir pour les tapis de selle et les couvertures de chevaux. Il s’agit de matériels indispensables à l’enseignement de l’équitation et au travail pour la compétition.Il ressort également de ce constat que sur les 28 boxes loués, 12 manifestement accueillent des équidés (boxe photo 08, box n° 4, 9,10, 15,16, 17 + 5 boxes dans le second bâtiments). Le constat établit également que l’un des bâtiments loués comprend la sellerie du centre équestre.

Or, la SARL [Adresse 2] justifie avoir demandé un financement pour construire un “Bam liberté avec charpente métallique” comprenant 16 boxes, un espace sellerie qui a été refusé par sa banque (pièce 9 demanderesse).

Dans ce contexte, bien que l’exploitation s’étend sur 14 hectares et que la SARL CENTRE EQUESTRE DU [Localité 3] dispose d’un manège 40x20, 5 paddocks individuels, une piste de galop, un “spring-garden”, la surface louée comprenant :

— la sellerie du centre équestre

— et 28 box dont 12 box utilisés pour recevoir des chevaux

est une partie essentielle de l’exploitation du centre équestre.

En conséquence, le bail conclu avec la SARL [Adresse 2] est soumis au statut du fermage et sera requalifié en bail rural.

II- SUR LA NULLITÉ DU CONGE

En application de l’article L411-47 du code rural et de la pêche maritime, à peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire (…), ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. »

En application de l’article L411-59 du Code rural, et l’article L.411-64 du même code le bénéficiaire de la reprise doit donc rapporter la preuve qu’il remplit toutes les conditions exigées pour la reprise, soit :

— Une habitation à proximité des lieux loués en permettant une exploitation directe.

— La capacité ou l’expérience professionnelle ;

— Le matériel nécessaire à l’exploitation ou à défaut les moyens financiers de l’acquérir ;

— La conformité avec la réglementation relative au contrôle des structures ;

— L’engagement d’exploiter les biens pendant neuf ans au moins soit à titre individuel

soit au sein d’une société ;

— un âge, à la date de la reprise, inférieur à celui de la retraite.

En, l’espèce, le congé mentionne juste que M. [Y] [U] né le 07 octobre 1961 et demeurant [Localité 2] à [Localité 7] entend exploiter personnellement les biens loués à titre individuel.

La condition de domicile est remplie, la maison de M. [Y] [U] étant à proximité immédiate du centre équestre.

La profession de M. [U] n’est en revanche pas mentionnée ce qui fait nécessairement grief puisque M. [Y] [U] ne justifie pas par ailleurs :

— de sa capacité ou de son expérience professionnelle,

— du matériel nécessaire à l’exploitation ou des moyens financiers

— être en conformité avec la réglementation relative au contrôle des structures

— de sa volonté d’exploiter les biens pendant neuf ans alors qu’il aura 64 ans à la date de reprise projetée et aura dépassé l’âge de la retraite pour les personnes nées au 2ème semestre 1961.

Enfin, lors de l’audience, M. [Y] [U] a reconnu qu’il n’envisageait pas d’exploiter, que le congé avait été donné pour leur tranquillité pour ne plus avoir de chevaux dans leurs cours.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le congé signifié le 29 novembre 2024 sera annulé.

III- SUR LA DEMANDE EN FIXATION DU FERMAGE

En raison du statut d’ordre public du fermage, les parties ne sont pas libres de fixer le fermage comme elles l’entendent. Cette fixation fait l’objet de l’article L411-11 du code rural et de la pêche maritime. Les parties n’ont qu’une liberté réduite pour fixer ce montant. Dans chaque département le préfet doit prendre un arrêté pour déterminer les minima et les maxima que le fermage convenu entre les parties doit respecter .

L’article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime dispose en effet : « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail, compte tenu d’une éventuelle clause de reprise en cours de bail, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols ainsi que de la structure parcellaire du bien loué et, le cas échéant, de l’obligation faite au preneur de mettre en œuvre des pratiques culturales respectueuses de l’environnement en application de l’article L. 411-27. Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues. […]

Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima

et des minima arrêtés par l’autorité administrative.

Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation

d’un indice national des fermages.

[…]

L’autorité administrative détermine les maxima et les minima prévus aux alinéas ci-dessus sur

proposition de commissions consultatives paritaires départementales et, le cas échéant, nationale. En cas de carence de ces commissions, l’autorité compétente procède elle-même à cette fixation.

Ces maxima et ces minima font l’objet d’un nouvel examen au plus tard tous les six ans. S’ils

sont modifiés, le prix des baux en cours ne peut, sous réserve des dispositions figurant au premier alinéa de l’article L. 411-13, être révisé que lors du renouvellement ou, s’il s’agit d’un

bail à long terme, en début de chaque nouvelle période de neuf ans. A défaut d’accord amiable,

le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail.

Les minima arrêtés par l’autorité administrative ne s’appliquent pas au loyer lorsque le bail comporte des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27. »

Lorsque le prix du bail est fixé par le tribunal, les règles de l’article L411-11 du Code rural et de la pêche maritime s’imposent et le tribunal doit fixer un fermage entre les minima et maxima définis par l’arrêté préfectoral et doit rechercher si le fermage correspond aux denrées prévues par l’arrêté préfectoral.

Lorsque l’exploitation spécialisée n’est pas visée par l’arrêté préfectoral, la valeur locative doit être déterminée selon les situations locales, les usages professionnels et les minima et maxima applicables à ce type d’exploitation dans un département voisin.

Les juges du fond apprécient souverainement si les terres et les bâtiments d’exploitation correspondent aux catégories reprises dans l’arrêté préfectoral.

Il sera rappelé que parallèlement, l’article L. 411-13 du Code rural, concerne le cas de la révision du fermage à savoir : le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus.

En l’espèce, la prescription triennale de l’article L. 411-13 du code rural et de la pêche maritime, n’est pas applicable dès lors qu’il ne s’agit pas ici de réviser le montant du loyer initial mais bien de fixer le loyer correspondant au bail rural résultant de la requalification. Le moyen tiré de la prescription triennale sera rejetée.

La demande en fixation du fermage est ainsi recevable. Il sera rappelé que c’est à partir du congé que la SARL CENTRE EQUESTRE DU [Localité 3] a pu faire valoir sa demande en requalification du bail rural. En revanche la prescription quinquennale de droit commun est opposable de sorte qu’il y a lieu de fixer le prix du fermage à compter du 24 novembre 2019 (date du congé moins 5 ans) et de déclarer irrecevable la demande à ce titre pour la période antérieure.

Les arrêtés préfectoraux d'[Localité 5] et [Localité 6] ne visent pas spécifiquement les installations équestres. Le prix du fermage doit être fixé dans les conditions réglementaires après expertise.

Celle-ci sera ordonnée aux frais avancés de la SARL [Adresse 2], qui demande l’expertise.

IV- SUR LES AUTRES DEMANDES ET MESURES DE FIN DE JUGEMENT

Les dépens seront réservés et il sera sursis à statuer sur les surplus des demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par décision contradictoire et en premier ressort,

Le Tribunal paritaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Mme [V] [U] ;

Requalifie le bail commercial conclu entre M. [Y] [U] et Mme [V] [U] d’une part et la SARL CENTRE EQUESTRE DU [Localité 3] d’autre part le 01er juin 2008 en bail rural soumis au statut du fermage ;

Dit par conséquent que la SARL [Adresse 2] est titulaire d’un bail rural, ayant pris effet le 1er juin 2008 pour une durée de neuf années, soumis au statut du fermage des articles L.411-1 et suivants du code rural ;

Rejette le moyen d’irrecevabilité de l’action en fixation du prix fondée sur la prescription quinquennale de l’article L411-11 du code rural ;

Dit que le prix du fermage doit être fixé de manière façon rétroactive à compter du 24 novembre 2019 et déclare irrecevable la demande enfixtaion de prix pour la période antérieure ;

Avant dire droit

Ordonne une expertise judiciaire et commet pour y procéder M. [A] [B], (catégorie A-01)

[Adresse 5], 37000 [Adresse 6], courriel : [Courriel 1], expert près la Cour d’appel d’Orléans, pour y procéder, lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et entendu les parties ainsi que tous sachants, de

convoquer les parties ;de se rendre au [Adresse 7] [Localité 2] à [Localité 4] (37);de relever tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de fixer la valeur locative de l’ensemble des biens loués à la SARL [Adresse 8] EQUESTRE DU [Adresse 9] à la date du 24 novembre 2019 ( partie de la parcelle cadastrée section ZH n°[Cadastre 1]), au regard des arrêtés préfectoraux applicables en utilisant au besoin les arrêtés des départements limitrophes à défaut de précision sur les arrêtés d'[Localité 5] et [Localité 6];

Dit que l’expert déposera son rapport écrit au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux de Tours dans les quatre mois de sa saisine et en adressera à chacune des parties une copie accompagnée de sa demande de rémunération ;

Dit que la SARL [Adresse 2] versera au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Tours une provision de 1.800,00 € (MILLE HUIT CENTS EUROS) à valoir sur la rémunération du technicien, et ce avant le 31 juillet 2026, terme de rigueur ;

Dit qu’il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

Réserve les dépens ;

Dit que l’affaire sera rappelée à une audience de jugement après dépôt du rapport d’expertise à l’audience du mardi 19 janvier 2027 à 14h30 et dit que la notification du présent jugement vaut convocation des parties à ladite audience;

Ainsi jugé et prononcé, les jours mois et an susvisés, par décision mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT