REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE

DU 27 Mars 2025

MINUTE N° : 350

Références : R.G N° N° RG 24/00179 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QIVL

DEMANDERESSE:

S.C.I. MILLY, agissant par son mandataire CDC HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Madame [K] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [G] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 21 Janvier 2025

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 27 Mars 2025, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MORRON

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2021, la SCI MILLY représentée par CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à Corbeil-Essonnes (91100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 1162,42 euros outre un emplacement de parking.

Par actes de commissaire de justice du 10 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5919,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 avril 2024, dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] le 4 avril 2024.

Par assignations du 19 juillet 2024, la SCI MILLY a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges majoré de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6491,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 juin 2024, à parfaire au jour de l’audience ; autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 03 décembre 2024. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] n’ont pas comparu. Ils ont toutefois adressé un courrier au greffe du Tribunal sollicitant un renvoi faisant état d’indisponibilités pour motifs professionnels. Un renvoi a été prononcé pour l’audience du 21 janvier 2025.

A l’audience du 21 janvier 2025, la SCI MILLY maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 janvier 2025, s’élève désormais à 7041,54 euros. La SCI MILLY précise que des versements sont intervenus.

Bien que régulièrement avisés de la date de renvoi, M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

La SCI MILLY ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La SCI MILLY a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] .

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025 où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI MILLY justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5919,03 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juin 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI MILLY à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI MILLY verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 janvier 2025, M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] lui devaient la somme de 6690.21 euros terme de janvier 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure. d’un montant de 310.80 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens et de la somme de 40,53 euros au titre des frais de rejet de prélèvements qui ne sont pas justifiés.

M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

La bailleresse n’établit pas avoir subi, du fait de l’occupation des lieux postérieurement à la résiliation du bail , un préjudice justifiant que l’indemnité d’occupation soit égale au montant du loyer majoré de 10 % .

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI MILLY ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la SCI MILLY concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 novembre 2021 entre la SCI MILLY, d’une part, et M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à Corbeil-Essonnes (91100) est résilié depuis le 11 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] , sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] à payer à la SCI MILLY la somme de 6690,21 euros (six mille six cent quatre-vingt-dix euros et vingt et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2025 terme de janvier 2025 inclus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SCI MILLY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [G] [S] et Mme [K] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 avril 2024 et celui des assignations du 19 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2027, et signé par Le Juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge