MINUTE N° : 26/00025

JUGEMENT

DU 27 Mars 2026

N° RC 25/01911

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Etablissement public [Localité 1] METROPOLE HABITAT

ET :

[S] [N]

Débats à l’audience du 08 Janvier 2026

le

copie et grosse :

à TMH

copie :

à M. [N]

à M. Le préfet d'[Localité 2] et [Localité 3]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TENUE le 27 Mars 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. LANOES, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 27 Mars 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Etablissement public [Localité 1] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme représentée par Mme [H] munie d’un pouvoir en date du 1 er décembre 2025

D’une Part ;

ET :

Monsieur [S] [N]

né le 13 Août 1999 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 14 février 2024, l’OPH [Localité 1] HABITAT, devenu l’OPH [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [S] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 314,44 euros, payables à terme échu. Ce contrat de bail est entré en vigueur le 20 février 2024.

En raison de l’existence d’une situation d’impayés, le 13 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à l’étude à la requête de l’OPH [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT à M. [S] [N]. Il portait sur la somme en principal de 1 229,23 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 9 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à l’étude le 16 avril 2025, l’OPH TOURS MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner M. [S] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours aux fins suivantes :

— Constater acquise la clause résolutoire du bail ;

Subsidiairement prononcer la résiliation du bail ;

— Ordonnancer l’expulsion de M. [S] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués ;

— Dire qu’à défaut par M. [S] [N] d’avoir immédiatement et amiablement libéré les lieux, il y sera contraint par toutes voies de droit et notamment par commissaire de justice dûment habilité à cet effet, à se faire assister par la force publique si besoin est ;

— Condamner M. [S] [N] au paiement d’une somme de 2 617,93 euros au titre des loyers impayés ;

— Condamner M. [S] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer habituel et des charges jusqu’à la libération des lieux, et ce à compter de la résiliation du bail ;

— Condamner M. [S] [N] à la somme de 500,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [S] [N] au paiement de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l’assignation ainsi que la dénonciation de la CCAPEX.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

L’OPH [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT, représenté par Mme [W] [H], dûment munie de pouvoir, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance, celle-ci étant désormais évaluée à la somme de 6 299,92 euros, le dernier versement remontant au 5 mai 2025.

M. [S] [N], comparant, reconnaît le montant de sa dette. Il explique avoir fait l’objet d’une suspension de permis de conduire mais devoir le récupérer prochainement. Cette situation l’a limité sur le plan professionnel, M. [N] travaillant en intérim de nuit. Il perçoit 400,00 à 500,00 euros par mois. Il ajoute avoir déposé un dossier de surendettement en décembre 2025.

Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire est mise en délibéré au 27 mars 2025.

L’OPH [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT a été autorisée à communiquer en cours de délibéré, avant le 5 mars 2025, un relevé de compte et la décision de la commission de surendettement sur le dossier de M. [N]. Ces justificatifs ont été transmis le 5 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Le jugement est contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile, les parties ayant toutes comparu.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 28 juin 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 août 2024, pour la somme en principal de 1 229,23 euros. Bien qu’il mentionne un délai d’un mois, ce commandement vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, si bien que conformément aux stipulations contractuelles le locataire a bénéficié en réalité d’un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire n’ayant effectué aucun versement au cours de cette période, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 14 octobre 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [S] [N] reste redevable des loyers jusqu’au 13 octobre 2024 et à compter du 14 octobre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, M. [S] [N], occupant sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2024 cause un préjudice à l’OPH [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 14 octobre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [S] [N] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, l’OPH [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution. Ce décompte, arrêté au 2 janvier 2026 évalue la dette locative à la somme de 6 299,92 euros.

M. [S] [N] ne conteste pas le montant de cette dette.

De cette somme doivent être retranchées les sommes de 225,57 euros de frais de dossier, laquelle n’entre pas dans les loyers et charges, et de 20,00 euros de frais de surloyers, aucune somme n’étant demandée à ce titre.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève donc à 6 054,35 euros au 2 janvier 2026.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de cette somme. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [S] [N], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît qu’aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2024 entre l’OPH [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT, d’une part, et M. [S] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 14 octobre 2024 ;

DIT que M. [S] [N] devra par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 4] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de M. [S] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que les sommes dues par M. [S] [N] à l’OPH [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT à compter 14 octobre 2024 le sont au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [S] [N] à verser à l’OPH [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT la somme de 6 054,35 euros (décompte arrêté au 2 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [S] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification auprès de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE l’OPH [Localité 1] MÉTROPOLE HABITAT de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par C. LANOES, juge des contentieux de la protection, et par E. FOURNIER, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,