TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 25/ 454

AFFAIRE N° RG 24/03196 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3QC2

Jugement Rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDERESSES :

Madame [Z] [T] née [F]

née le 25 Septembre 1975 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS

Madame [E] [F] née [V]

née le 12 Mai 1955 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDERESSE :

SCCV FRANCK

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Fleur NOUGARET-FISCHER, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

2 copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

2 copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Violaine MOTA, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 avril 2025, différée dans ses effets au 12 Juin 2025 ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 26 Juin 2025 où l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025, prorogé au 16 Octobre 2025 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Nadine ZENOU, Magistrat à titre temporaire et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Violaine MOTA, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 6 août 2021, la SCCV FRANCK a vendu en état futur achèvement à Madame [E] [V] veuve [F], l’usufruit et à Madame [Z] [F] épouse [G] la nue-propriété d’un bien sis [Adresse 3] à [Localité 5].

L’acte de vente stipulait que la livraison est prévue « pour le quatrième trimestre 2022, soit au plus tard le 31 décembre 2022, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 7 avril 2023, les requérantes étaient informées que la livraison aurait lieu les 18, 19, 20 septembre 2023. Puis par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 octobre 2023, la livraison était repoussée en mars 2024 pour être annoncée par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 mars 2024 les 26, 27, 28 juin 2024. Enfin, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mai 2024, elles étaient informées que la livraison prévue fin juin 2024 ne pourra être tenue et qu’un nouveau planning de livraison sera défini.

Par courrier en date du 23 octobre 2024, la SCCV FRANCK adressait le dernier appel de fonds d’un montant de 12.450, 00 euros, pour une livraison prévue les 26, 27, 28 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, Madame [E] [V] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [G] ont assigné devant le tribunal judiciaire de BEZIERS la SCCV FRANCK aux fins de voir :

Vu les articles 1103, 1104, 1231 du Code Civil,

Vu les articles 1601-1, 1611 du Code Civil,

En l’état des manquements contractuels de la SCCV FRANCK,

En l’état du préjudice qui en découle pour les requérantes,

— CONDAMNER la SCCV FRANCK à payer à [E] [F] née [V] :

• 5474 euros pour deux années de location de 2 box.

• 10 599,48 euros location appartement

• 1100 euros dépôt et gardiennage

• 88,16 frais changement adresse

• 5000 euros préjudice moral

— CONDAMNER la SCCV FRANCK à payer à [Z] [T] née [F]

• 5000 euros préjudice moral

— REJETER TOUTE DEMANDE CONTRAIRE,

— CONDAMNER la SCCV FRANCK à payer à chacune des requérantes la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— LA CONDAMNER aux entiers frais et dépens, en ce y compris les frais de commissaire de justice.

Vu les conclusions en défense de la SCCV FRANCK enregistrées par RPVA les 5 et 11 juin 2025 par lesquelles elle sollicite de voir :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— Déclarer Madame [E] [F] et Madame [Z] [T] irrecevables et mal fondées en toutes leurs demandes, et les en débouter ;

— Condamner Madame [E] [F] et Madame [Z] [T] à payer la somme de 15.074,92 € au titre du solde du prix de cession et des travaux supplémentaires ;

— Ordonner la main levée du séquestre ;

— Dire que le paiement de la somme de 15.074,92 € sera effectué par Maître Frédéric SIMON par libération des fonds séquestrés sur le compte CARPA n°2426, au bénéfice de Société civile immobilière de construction vente FRANCK ;

— Condamner Madame [E] [F] et Madame [Z] [T] à payer la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Madame [E] [F] et Madame [Z] [T] aux entiers dépens ;

— Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Fleur NOUGARET-FISCHER pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Vu les conclusions en répliques des requérantes enregistrées par RPVA 6 juin 2025 par lesquelles elles sollicitent de voir :

Vu les articles 1103, 1104, 1231 du Code Civil,

Vu les articles 1601-1, 1611 du Code Civil,

En l’état des manquements contractuels de la SCCV FRANCK,

En l’état du préjudice qui en découle pour les requérantes,

— CONDAMNER la SCCV FRANCK à payer à [E] [F] née [V] :

• 5474 euros pour deux années de location de 2 box.

• 10 599,48 euros location appartement

• 11500 € de perte de jouissance de l’appartement

• 1100 euros dépôt et gardiennage

• 88,16 frais changement adresse

• 5000 euros préjudice moral

— CONDAMNER la SCCV FRANCK à payer à [Z] [T] née [F]

• 5000 euros préjudice moral

— REJETER TOUTE DEMANDE CONTRAIRE, CONDAMNER la SCCV FRANCK à payer à chacune des requérantes la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

— ORDONNER compensation avec les sommes dues à la SCCV FRANCK et autoriser le séquestre à se libérer du solde au profit de [Z] [T] née [F] et [E] [F] née [V] :

— LA CONDAMNER aux entiers frais et dépens, en ce y compris les frais de commissaire de justice.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux ultimes écritures de chacune des parties reçues au débat, pour plus ample expose de leurs prétentions et moyens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 juin 2025 par ordonnance du 03 avril 2025 et l’affaire renvoyée devant la formation de jugement à juge rapporteur pour dépôt de dossier au plus tard le 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’existence d’un manquement contractuel dû au retard de livraison

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, « la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ».

Aux termes de l’article 1601-3 du code civil, " la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ".

Aux termes de l’article 1611 du code civil, « dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

L’acte authentique de vente signé par les parties le 6 août 2021 stipule que " LE VENDEUR s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que la livraison des biens et droits immobiliers vendus à l’ACQUEREUR soit prévue au plus tard pour le quatrième trimestre 2022 sauf survenance d’un cas de force majeur ou plus généralement d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Les causes légitimes de suspension du délai de livraison sont énumérées dans ledit acte de vente p 25, 26 et il est également prévu que la justification de la survenance de l’une de ces circonstances si elle est inhérente au chantier lui-même, sera rapportée par le maître d’ouvrage au client devenu acquéreur, par l’établissement d’un certificat du maître d’œuvre, ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité, auquel seront joints le cas échéant les justificatifs convenus ci-dessus, sauf en ce qui concerne les retards de paiement de l’acquéreur dans le règlement des appels de fonds.

La SCCV FRANCK soutient qu’elle a été confrontée, en cours de chantier, à divers incidents constituant des causes légitimes de suspension du délai de livraison conduisant à son report. Elle entend ainsi se prévaloir de plusieurs évènements, à savoir : la défaillance de certaines entreprises, en particulier dans les corps du gros œuvre et du façadier ainsi que de nombreux incidents, de vols sur site, et enfin des difficultés d’approvisionnement en matériaux, problématique exacerbée par la crise sanitaire mondiale et les tensions géopolitiques actuelles.

Il ressort des pièces du dossier que le bien qui devait être livré quatrième trimestre 2022 a été livré le 27 novembre 2024, soit avec deux années de retard et que la seule justification de ce retard consiste en un courrier en date 25 octobre 2023 du maître d’œuvre, CAP CONSEIL, qui évoque un retard significatif en partie du à la défaillance de certaines entreprises, en particulier dans les corps du gros œuvre et du façadier ainsi que de nombreux incidents, de vols sur site, et enfin des difficultés d’approvisionnement en matériaux, problématique exacerbée par la crise sanitaire mondiale et les tensions géopolitiques actuelles, sans autres précisions et sans aucun justificatif des difficultés prétendument rencontrées de sorte qu’elle ne saurait justifier un retard de livraison.

Il en résulte que SCCV FRANCK, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement, a manqué à son obligation de livrer les biens vendus aux dates prévues, en application de l’article 1601-1 du code civil.

Sur la demande d’indemnisation

Madame [E] [V] veuve [F] sollicite la somme de 33761.64 euros, à titre d’indemnisation de ses préjudices, correspondant à :

5474 euros pour deux années de location de 2 box. 10 599,48 euros location appartement1100 euros dépôt et gardiennage11500 € de perte de jouissance de l’appartement 88,16 frais changement adresse5000 euros préjudice moral

S’agissant de la location de 2 box, Madame [E] [V] veuve [F] justifie avoir loué deux box pendant 23 mois correspondant au retard de livraison du bien qu’elle devait occuper et ce pour un montant de 5474 euros et elle justifie avoir réglé un loyer pour cette même période pour un montant de 10. 599,48 euros.

S’agissant des frais de changement d’adresse, il sera alloué à Madame [E] [V] veuve [F] la somme 88,16 euros et au titre des frais de dépôts et gardiennage il lui sera alloué la somme de 1100 euros.

En revanche, les demandes au titre du préjudice de jouissance seront rejetées, la requérante étant indemnisée au titre du paiement du loyer qu’elle a dû acquitter.

En conséquence la SCCV FRANCK devra payer la somme de 17.261,64 euros en réparation du préjudice matériel résultant du retard de livraison.

Enfin, il est indéniable que cet important retard de livraison, soit 24 mois, annoncé de manière successive par différents courriers aux requérantes, a causé un préjudice moral à ces dernières, de par l’inquiétude engendrée ainsi que les nombreuses démarches à réaliser. Il leur sera accordé à ce titre la somme de 2.000 euros chacune.

Sur les demandes de la SCCV FRANCK

La SCCV FRANCK sollicite le paiement de la somme de 15.074, 92 euros correspondant au dernier appel de fonds pour un montant de 12.450 euros et des travaux complémentaires demandés par les requérantes pour un montant de 2.624,92 euros. Madame [E] [V] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [G] ne contestent ces sommes ni dans leur principe ni dans leur montant de sorte qu’elles seront condamnées dece chef.

Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

En l’espèce,la compensation sera ordonnée entre les créances réciproques des parties.

Sur le séquestre

Le solde du séquestre sera autorisé à être libéré au profit de Madame [M] [T] née [F] et Madame [E] [F] née [V].

Sur les dépens et frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCCV FRANCK, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCCV FRANCK sera condamnée à payer aux requérantes une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros chacune. Sa propre demande formée sur ce fondement doit être rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV FRANCK à payer la somme de 17.261,64 euros (dix-sept mille deux cent soixante et un euros soixante-quatre centimes) à Madame [E] [V] veuve [F], en indemnisation de ses préjudices résultant du retaard de livraison ;

CONDAMNE la SCCV FRANCK à payer à Madame [Z] [F] épouse [G] et à Madame [E] [V] veuve [F] la somme de 2000 euros, chacune, au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Madame [E] [V] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [G] à payer à la SCCV FRANCK la somme de 15.074, 92 euros ;

ORDONNE la compensation entre les créances ;

AUTORISE le séquestre à se libérer du solde au profit de Madame [Z] [T] née [F] et Madame [E] [F] née [V] :

CONDAMNE la SCCV FRANCK à payer la somme de 1.500 euros chacune, à Madame [E] [V] veuve [F] et Madame [Z] [F] épouse [G] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCCV FRANCK aux entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 16 Octobre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Violaine MOTA Julie LUDGER

Copie à M^e Fleur NOUGARET-FISCHER, Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC