N° Minute : 26/00118

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

03 Mars 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/03574 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JXUS

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1]”

représenté par son syndic la S.A.S [Adresse 2] CREDIT AGRICOLE TOURAINE POITOU immatriculée au RCS de [Localité 1] n° 714 800 729, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Boris LABBÉ de la SELARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [N] [A]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Sabine PAILLOT de la SCP CORNU-SADANIA-PAILLOT, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 03 Février 2026, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Mars 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Mars 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [A] est propriétaire des lots n°122 et 120 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (37).

Le 07 août 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son syndic, a donné assignation à M. [N] [A] devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner ce dernier à lui payer :

la somme de 2283,27 € correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023; la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir la somme de 2283,27 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 03 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], représenté par son Conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 412,26 € selon décompte en date du 02 février 2026.

M. [N] [A], représentée par son Conseil, demande à voir constater qu’elle s’est acquittée des arriérés de charge d’un montant de 2283,27 € et conclut au rejet du surplus des demandes. Elle demande à ce que les honoraires fondées sur l’article 700 du Code de procédure civile soit ramené à des proportions plus raisonnables.

Elle indique que toutes les charges objet de l’assignation ont été réglées et que les sommes sollicitées à compter de janvier 2026 ne concerne pas la présente procédure. IL conteste toute résistance abusive rappelant qu’il a proposé et respecté l’échéancier de paiement dès le 26 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 03 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Vu l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 :

Aux termes de ce texte, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-Il.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires n’est recevable à agir sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

— qu’en paiement de provisions dues au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, ayant fait l’objet d’une mise en demeure, qu’il ne peut demander le paiement des provisions des exercices postérieurs à celui au titre duquel la demande initiale a été formée que s’il justifie d’une nouvelle mise en demeure de payer une provision restée impayée,

— et qu’il ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés.

(voir notamment sur ce point : 3e Civ., 15 janvier 2026, pourvoi n° 23-23.534).

En l’espèce, la réactualisation à l’audience porte sur des provisions n’ayant pas fait l’objet d’une mise en demeure et n’ayant de fait pas encore été approuvées puisqu’il s’agit de l’exercice comptable 2026 en cours. La demande du syndicat des copropriétaires sera déclarée irrecevable au titre des provisions postérieures au 31 décembre 2025.

Il peut être constaté pour le surplus qu’au jour de l’audience, les sommes sollicitées échues au 31 décembre 2025 sont revenues sans objet puisqu’entièrement réglées. Il sera en effet rappel que les versements s’imputent sur les sommes dues le plus anciennes.

— Sur les autres demandes

M. [N] [A] est pour la première fois assigné en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de ce copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil.

Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Au jour de l’assignation, il subsistait encore un solde de plus de 2203,19 € impayé de sorte qu’il n’est pas inéquitable de laissez à la charge de M. [N] [A] les dépens de l’instance.

Il sera pour les mêmes raisons également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 700 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort

DÉCLARE irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] au titre des provisions postérieures au 31 décembre 2025 ;

DIT que pour les sommes sollicitées au titre des provisions, charges, fonds travaux et frais de recouvrement arrêtés au 31 décembre 2025 la demande n’a plus d’objet;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6];

CONDAMNE M. [N] [A] aux dépens;

CONDAMNE M. [N] [A] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD