TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e THOMAS COURCEL / CCC + CE

— M^e AZEROUAL / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/05999

N° Portalis 352J-W-B7G-CW23M

N° MINUTE : 2

Contradictoire

Assignation du :

17 Mai 2022

JUGEMENT

rendu le 03 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. IMMOFONDS SAINT MARC, représentée par Maître [U] [S], ès-qualités d’administrateur judiciaire provisoire

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0165

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LE TRAITEUR DE LA BOURSE

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Elie AZEROUAL de l’AARPI TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0010

Décision du 03 Décembre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/05999 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW23M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2025. Délibéré prorogé au 03 décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2005, la S.C.I. IMMOFONDS SAINT MARC a consenti à la société DAILY PIZZA un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2006, moyennant un loyer annuel de 20 000 € et à destination de « sandwicherie, grillade, vente à emporter, à l’exclusion de toutes autres ».

La société DAILY PIZZA a cédé son fonds de de commerce à la S.A.R.L. LE TRAITEUR DE LA BOURSE le 06 septembre 2012.

Par ordonnance du 15 novembre 2012, le juge des référés près le tribunal de grande instance de PARIS a désigné maître [U] [S], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire de la S.C.I. IMMOFONDS SAINT MARC, mission prorogée pour la dernière fois par ordonnance du 04 juillet 2024 pour une durée de vingt-quatre mois à compter du 15 mai 2024.

Par ordonnance du 24 mars 2016, le juge des référés près le tribunal de grande instance de PARIS, saisi par la locataire, a ordonné une expertise confiée à monsieur [F] [H] afin de donner avis sur un défaut de conformité du système de traitement et d’extraction des fumées de l’air vicié équipant les locaux loués évoqué par la locataire.

Le 23 mai 2016, la bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail, lui réclamant le paiement de loyers et charges impayés.

La locataire a assigné sa bailleresse et l’administrateur provisoire devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu depuis le tribunal judiciaire de PARIS, par actes des 11 juillet et 19 août 2016, se prévalant d’une exception d’inexécution de l’obligation de délivrance de ladite bailleresse.

L’expert a rendu un rapport du 09 août 2017, concluant que la gaine du système d’extraction des fumées était sous-dimensionnée (diamètre de 150mm raccordée sur un ancien conduit de section 200mmx200mm alors qu’en fonction du matériel existant un diamètre de 400mm serait nécessaire) et que la locataire proposait une solution appropriée pour y remédier, consistant à réaliser une gaine verticale de section adaptée empruntant le cheminement du conduit de fumée utilisé selon devis de 230 118 €.

Le 05 janvier 2018, la bailleresse a de nouveau fait délivrer à sa locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail, lui réclamant le paiement de loyers et charges impayés.

Par jugement du 10 février 2020, le tribunal judiciaire de PARIS a notamment :

— constaté que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance,

— l’a condamnée à réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire,

— rejeté la demande visant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, ainsi que la demande de résiliation judiciaire en raison d’une perte de la chose louée, outre les demandes subséquentes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamné la locataire à payer à la bailleresse une somme de 36 291,18 € au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au mois de juin 2016 inclus.

Par acte du 17 mai 2022, la S.C.I. IMMOFONDS SAINT MARC, représentée par son administrateur provisoire maître [U] [S], a assigné la S.A.R.L. LE TRAITEUR DE LA BOURSE devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins notamment de paiement des loyers et charges prévus par le bail.

Il s’agit de la présente instance.

Dans ses dernières conclusions au fond du 31 janvier 2023, la S.C.I. IMMOFONDS SAINT MARC, représentée par son administrateur provisoire maître [U] [S], sollicite du tribunal de :

« Débouter la société LE TRAITEUR DE LA BOURSE de toute ses demandes.

Condamner la société LE TRAITEUR DE LA BOURSE à payer à la SCI IMMOFONDS SAINT MARC la somme de 210.371,76 € à la SCI IMMOFONDS SAINT MARC, outre intérêts au taux légal sur la somme de 182.920,32 € et à compter du 31 janvier 2023 pour le solde, et outre capitalisation des intérêts pour ceux ayant couru plus d’un an.

Condamner la société LE TRAITEUR DE LA BOURSE à payer à la SCI IMMOFONDS SAINT MARC la somme de 3.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société LE TRAITEUR DE LA BOURSE aux entiers dépens, en ce compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 26 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice. »

Dans ses dernières conclusions au fond du 29 novembre 2022, la S.A.R.L. LE TRAITEUR DE LA BOURSE sollicite du tribunal de :

« À titre principal,

—  DÉBOUTER la SCI IMMOFONDS SAINT MARC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

À titre subsidiaire,

— RÉDUIRE la demande formée par la SCI IMMOFONDS SAINT MARC au

titre des loyers échus au cours de la période comprise entre le 01/05/2017 et le 01/04/2022 devra donc être ramenée à la somme de 18.292,03 € TTC ;

À titre reconventionnelle,

—  ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de la SCI IMMOFONDS SAINT MARC aux termes du jugement rendu le 10 février 2020 tendant à faire exécuter les travaux préconisés par l’Expert Judiciaire, consistant à la réalisation d’une gaine d’extraction de 400 mm de diamètre, d’une astreinte de 500,00 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI IMMOFONDS SAINT MARC au paiement d’une somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

—  CONDAMNER la même à supporter l’intégralité des dépens ».

Par ordonnance du 20 décembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par la S.C.I. IMMOFONDS SAINT MARC, représentée par son administrateur provisoire maître [U] [S], a :

— rejeté l’exception d’incompétence du tribunal pour assortir d’une astreinte la condamnation qu’il a prononcée le 10 février 2020,

— condamné la locataire à payer à la bailleresse une provision de 21 037,18 € à valoir sur sa créance au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 1er janvier 2023 inclus,

— réservé les dépens ainsi que les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties, malgré un renvoi en mise en état avant clôture pour ce faire, n’ont pas adressé de nouvelles conclusions au fond.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 09 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 03 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif et l’exception d’inexécution

La demanderesse expose, au visa de l’article 1728 du code civil, que la locataire n’a ni réglé l’arriéré de loyers et charges auquel elle a été condamnée aux termes du jugement du 10 février 2020, aujourd’hui définitif, ni payé les loyers courants, alors que le tribunal a écarté l’exception d’inexécution dont elle se prévalait et jugé qu’à défaut d’impossibilité totale d’exploiter les locaux loués, elle n’était pas autorisée à suspendre le paiement desdits loyers.

Elle explique que la locataire exploite les locaux loués sans limitation, en réalisant des plats chauds, qu’elle déclare même le loyer qu’elle ne paie pas dans ses charges pour supprimer son impôt sur les sociétés et, encore, qu’elle a proposé d’acheter les locaux, ce qu’elle n’aurait pas fait s’il étaient inexploitables.

Elle ajoute que la défenderesse est mal fondée également à solliciter une réduction de loyer sur le fondement des articles 1217 et 1123 du code civil, inapplicables au bail conclu avant leur entrée en vigueur.

La défenderesse réplique, au visa des articles 1217, 1219 et 1719 du code civil, que la bailleresse n’a toujours pas fait réaliser les travaux d’installation d’un système d’extraction aux normes comme elle y a été condamnée par jugement du 10 février 2020, en vertu de son obligation de délivrance des locaux et qu’elle se trouve donc fondée à refuser d’exécuter son obligation de paiement des loyers prévus par le bail, jusqu’à la réalisation desdits travaux.

Subsidiairement, elle se prévaut des dispositions de l’article 1123 du code civil pour réclamer une réduction du loyer à hauteur de 90% compte tenu de l’impossibilité de procéder à la cuisson d’aliments sur place, ramenant le montant trimestriel du loyer à 762,54 € HT, soit 915,04 € TTC.

Sur ce,

Compte tenu de l’exception d’inexécution soulevée pour faire obstacle à tout ou partie de la demande de paiement de la dette locative, il convient au préalable d’apprécier le bien-fondé de ce moyen de défense.

L’article 9 de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations, prévoit que ses dispositions entreront en vigueur le 1er octobre 2016, les contrats conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public.

Le bail en l’espèce datant du 22 novembre 2005, est antérieur à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, des nouveaux textes du code civil issus de l’ordonnance du 10 février 2016 ; il convient donc de faire application des articles du code civil dans leur version antérieure.

Dès lors, les articles 1217 et suivants dudit code, issus de cette réforme, ne sont pas applicables.

En vertu de l’ancien article 1184 du même code, dans sa version applicable au présent litige, une partie à un contrat synallagmatique envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec des dommages et intérêts.

En application de ce même texte, une partie à un contrat synallagmatique peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La partie qui invoque l’exception d’inexécution doit démontrer le manquement reproché à son cocontractant et les juges apprécient souverainement s’il est assez grave pour justifier une dispense d’exécution de sa propre obligation.

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

Il est constant que l’obligation de délivrance d’un bailleur inclut la fourniture d’un bien conforme à l’usage auquel il est destiné, notamment d’un système d’extraction des fumées nécessaire à l’activité de restauration convenue dans le bail.

Selon l’article 1728 du même code, le paiement des loyers et charges est une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le tribunal a précédemment jugé, dans sa décision du 10 février 2020, que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance ; il l’a même condamnée à réaliser les travaux nécessaires à l’installation d’un système d’extraction conforme aux normes.

Ce point n’est pas remis en question par la bailleresse.

Néanmoins, comme elle le rappelle à juste titre, seule l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués conformément à leur destination contractuelle est de nature à légitimer la cessation par le preneur du paiement de ses loyers.

Or, en l’espèce, la locataire a toujours exploité les locaux, de sorte que l’impossibilité de les utiliser conformément à leur destination n’est que partielle ; cette exception d’inexécution ne peut donc fonder un refus de paiement pur et simple de ses loyers.

Il n’y a pas lieu dès lors de rejeter de débouter la bailleresse de sa demande de paiement de l’arriéré locatif.

Néanmoins, le manquement par le bailleur à son obligation de délivrer des locaux conformes à leur destination contractuelle, qui est d’une gravité telle pour le locataire qu’elle prive le contrat d’une part essentielle de son intérêt, peut justifier que celui-ci se prévale d’une exception d’inexécution partielle fondant une demande de réduction du loyer qu’elle s’est engagée à payer en contrepartie.

Tel est le cas en l’espèce du défaut de délivrance par la bailleresse d’un local conforme à sa destination contractuelle, l’absence de système d’extraction des fumées de cuisine conforme aux normes de l’article 63-1 de l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 4], applicable à la construction déjà existante en vertu de l’article 62 dudit arrêté puisqu’il s’agit de nuisances portant atteinte à la salubrité publique, étant de nature à priver la locataire de la faculté d’exploiter pleinement les locaux loués :

— sans risque de poursuite devant le tribunal de police : l’expert judiciaire ayant noté qu’un procès-verbal de nuisances olfactives avait été dressé par l’autorité préfectorale et transmis à l’officier du minstère public du tribunal de police,

— dans des conditions de confort, d’hygiène et de sécurité normales, à défaut d’évacuation suffisante permettant des cuissons sur place, et spécialement des grillades, particulièrement émettrices de fumées et d’odeurs de cuisine.

Il est relevé en revanche que la locataire, qui poursuit son activité depuis le début du litige en 2016, ne fait pas état de pertes d’exploitation précises et n’a pas réclamé auprès de la bailleresse qu’elle exécute le jugement du 10 février 2020 avant la présente procédure, n’invoquant l’inexécution de la condamnation à la réalisation des travaux de mise aux normes qu’à titre de moyen de défense et ne formulant de demande d’astreinte qu’à titre reconventionnel.

Dans ces conditions, appréciées in concreto, il est justifié de faire droit à sa demande de réduction partielle de loyers mais de la limiter à 40% des loyers contractuels.

Selon le décompte des loyers impayés figurant dans les conclusions de la demanderesse, dont les montants sont admis par la défenderesse, l’impayé de loyers du 1er mai 2017 au 1er janvier 2023 (premier trimestre 2023 inclus) s’élève à 210 371,76 € TTC.

Il convient en conséquence de fixer sa créance à : 210 371,76 € – 40% = 126 223,05 € TTC.

Il y a lieu de relever, s’agissant des intérêts produits par cette somme, que la demanderesse ne sollicite pas que leur point de départ soit fixé à une date antérieure au 31 janvier 2023 ; cette somme étant intégralement exigible à cette date, il sera jugé, conformément à l’article 1231-6 du code civil, qu’elle produira des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023 et que ceux-ci seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an.

La capitalisation desdits intérêts, de droit en vertu de l’article 1343-2 du même code, sera également ordonnée.

Sur la demande reconventionnelle de prononcé d’une astreinte

L’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

« Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

La bailleresse, tenue de délivrer un local conforme à sa destination, ce qui incluait l’installation d’un système d’extraction des fumées de cuisine conforme aux normes prévues en la matière par le règlement sanitaire de [Localité 4], et déjà condamnée par notre juridiction par jugement du 10 février 2020 à exécuter son obligation, n’y a toujours pas procédé.

Il y a lieu dans ces conditions, pour en assurer l’exécution, d’assortir sa condamnation d’une astreinte dont les modalités sont fixées ci-après, dans le dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

Les circonstances de la cause commandent de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.A.R.L. LE TRAITEUR DE LA BOURSE à payer à la S.C.I. IMMOFONDS SAINT MARC, représentée par son administrateur provisoire maître [U] [S], une somme de cent vingt-six mille deux cent vingt-trois euros et cinq centimes (126 223,05 €) TTC au titre de l’arriéré de loyers impayés du 1er mai 2017 au 1er janvier 2023 (premier trimestre 2023 inclus), laquelle produira des intérêts au taux légal à compter du 31 janvier 2023, qui seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’une année ;

ASSORTIT la condamnation de la S.C.I. IMMOFONDS SAINT MARC, prononcée par le tribunal judiciaire de PARIS par jugement du 10 février 2020, de réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire monsieur [F] [H], tels que décrits dans son rapport, soit la réalisation d’une extraction des fumées de cuisine avec une gaine de 400mm de diamètre, d’une astreinte provisoire qui commencera de courir passé un délai de six (6) mois à compter de la signification de la présente décision, ladite astreinte étant fixée à cinq cents euros (500 €) par jour de retard, pendant cent quatre-vingt jours (180) jours ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance ;

REJETTE les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 4] le 03 Décembre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA